すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。2007年に最初のマンションを購入してから失敗を重ね、結局3回もマンションを買い替えました。 すまいよみは、『後悔しないマンション選び』を目的としたブログです。

マンションは分譲か?賃貸か?選ぶ際に何を考えるべきか(前編)

f:id:murakoshi5:20170813211403p:plainマンションは分譲か?賃貸か?よく聞かれるテーマですよね。まず「何を迷っているのか」自分の住まいに対する価値観を明確にすること、次に分譲と賃貸におけるそれぞれのメリット、価値を洗い出した上で、「自分だったらこっち」を意思表示してみる。最後にコスト負担面を見える化してその意思を後押ししてあげるという流れで、今回次回に分けて解いてみたいと思います。

 

分譲か賃貸か、一概に答えは出ません!

 
今回は主に分譲と賃貸の価値や人それぞれの価値観について、次回は大きな焦点であるコスト面について書いてみます。
 
「分譲か賃貸か?」という、2つの選択肢から選ぶ問いについては、人々の家や住まいに関する価値観が、環境、境遇、収入、家族構成、年齢などなどの変数が多様に渡りすぎている状況で、中々一般的に比較検討し解答できるものではないと思います。 

そもそも人によって、住まいに関する価値観が違います。 

生活コストの問題から考える人、転勤族など仕事から住まいの流動性を考える人、豊かな生活の手段として家を第一優先に考える人、それぞれ様々な価値観によるところなので、各々がそれぞれの優先順位、価値観から判断すればよいという結論になってしまします。
 
家の中での豊かな生活を求めて、住居に関する質の高さに投資する人にとっては、分譲マンションに行き当たるかもしれません。身の丈よりも高いマンションを買って所有したい!そのために懸命に働くと言う人だっていると思います。
 
逆に、家の中での豊かな生活という価値観よりも、膨大な夢や趣味にお金をかけたいので、家については必要経費として最低限に押さてコスパ優先という人いるでしょう。そんな人は、そもそも家に広さや住み心地を求めていないかもしれません。そうなると、もうすでに人によって比べる前提が違ってきてしまいます。
 
また、今回のテーマはマンションに絞っていますので、戸建てとの比較は別途書きたいと思っています。
 

「購入するか賃貸にするか」について、「誰が」「どこに」迷っているのでしょうか。

 
というわけで、ある程度の前置きをしたいと思います。
 
およそ迷っている過半数以上の人の像を、『結婚から出産の機会を迎えた人が』と大雑把に置いてみます。もちろん一人だって住むにあたって購入か賃貸で悩む事がありますが、今回は絞ってみます。
 
次に悩むべきポイントはどこでしょうか。 
大きく以下の3つについて、分譲と賃貸のどちらかにするか、悩んでいるものと仮定します。
 
①『自分の住まいに対する価値観』
②『時期的なこと』
③『コスト面(維持費)』
 

自分の価値観を、分譲、賃貸それぞれの価値に照らし合わせてみる。

まず分譲と賃貸で、メリット、特徴を踏まえ、自分の住まいに関する価値観、優先順位をよく照らし合わせてみたいです。そうすれば、おのずと『自分』にとって分譲、賃貸どちらが良いのか、ある程度明確になるのではないかと思います。

 

分譲マンションの価値、メリット

分譲マンションは、マンションの規模や共用施設、サービス面、周辺環境、部屋の設備仕様や部屋の間取り、室内の梁(はり)の建築設計など、一生モノの住まいとしての優れたパッケージがあります。

比較対象にもよりますが、物件作り、部屋作りにおいて、分譲マンションの方が優れているのは、大家さんが営んでいる賃貸と、マンションデベロッパーの分譲マンションが、違う形態の事業からきているからです。つまりマンションを施工する側の提供都合が物件の作りに表れる場合があります。
 
まず、マンションデベロッパーは、一生モノの住まいを提供する事業であり、競合ひしめく中、消費者に一生モノの価値としての住まいを提供することになります。分譲だと、販売する際、設備や仕様の高級感や質感、部屋のメンテにかかりそうな間取り設計を建築時に打ち出しても、販売後は、デベロッパーではなくマンションの管理組合もしくは住人が管理すればよいので、販売後のことをあまり考えずに短期的に打ちだせると推測します。企画段階で付加価値をつけやすくなりますし、デベロッパーはその企画力も持ち合わせています。販売時の高付加価値は販売価格に上乗せするだけです。
 
一方、賃貸物件ですが、部屋のメンテナンスは永久に大家さんが行いますので、部屋づくりは圧倒的に一生モノの買い物としての消費者目線よりも、機能性重視でメンテナンスの労力や費用面でシンプルな作りにすべき力が働くのは当然の事かと推測されます。加えて、物件づくりの企画力や戦略性なども、当然企業デベロッパーとは比較もできるはずがありません。
 

ただし、賃貸において3LDK以上よ大型物件は、一部の高級賃貸物件以外では、さほど存在しません。

3LDK以上の大型賃貸物件については、旧分譲マンションを持ち主が貸しているケースが大勢を占めます。旧分譲の賃貸物件は、分譲マンションと賃貸物件の両方の良いとこ取りですが、当然一般的な賃貸と比べコスト負担増になります。これについては、コスト面における比較対象として、次回書きたいと思います。

 

加えて、生活を豊かにする目的として、またインテリアや住まいにおける様々な営みが趣味の人にとっては、マンションを所有することで、自分が好きな家具などを購入して中長期的にインテリアを楽しんだり、自分の好きな住まいになるようリフォームをする事もできます。また、自分の持ち家としての人生における充足感を満たし、家に対する愛着心を育むことも、日々の生活における豊かさの実現の一つとして意外と大事なことだと思っています。

 

最後に資産形成という価値が大きいですよね。こちらは僕にとって、運用してどうのという話ではなく、賃貸みたいにお金を毎月垂れ流しせずに、自分の資産形成の一つとして何かの折に役立つというようなことを指しています。

 


賃貸マンションの価値、メリット

住まいに関する価値観、こだわりを持っていない人であれば賃貸でも十分でしょう。

外観も、部屋の仕様の違いも関係ないでしょうし、主に短期という期限で借りる物件にインテリアや家具などを素晴らしいものにしたいという人は少ないと思います。

 

また、色々な場所に住んでみたい、海外に移り住みたい、キャリアや仕事の関係で固定した居住地には住みづらい、他にも住まいは寝に帰る所だけで趣味など他のことに時間やお金を使いたいという方もたくさんいるでしょう。

 
そういった方は、例えば夫婦2人の時は1LDK、子供ができたら2LDKにして部屋が2つあって、寝泊りできて、暮らす設備が最低限あって、他に駅から近くてなど機能性重視の住まいとして選べばよいわけです。

その分、賃貸物件における入居者にとってのメリットは、住まいの質より違うところにあります。

すなわち、環境の変化によってすぐに住み替えられる住まいの流動性、修繕積み立て費や固定資産税、必要以上の管理費の負担などのコスト負担面が小さく、また、部屋のメンテナンス作業とうは持ち主である大家さんがしてくれるので、部屋の設備の修理やメンテナンスにおける生活コストや労力負担もなく、日々の住まいに関する動きが身軽になり、その分他へ注力できるわけです。

といったような価値が、住む人にとってあると理解しています。他にもメリットがあるかもしれません。

 

以上を考慮検討した上で、それでも決めかねている人は、

①あとは単純に『コスト面の問題』

②およそ購入寄りだが『時期的な問題』と『コスト面における問題』

が問題であると見て、『コスト面』に行く前に、時期的なことについてもクリアにしてみたいと思います。

 

分譲マンションを購入する時期

 
時期的なこと、タイミングについては、未来、家族人数や居住地、職業の見通しが不明確であることなどが挙げられると思います。迷っている人にとって、この不確定要素はとても切実な問題です。
 
まず、将来の家族の人数などを考え、一般的には、マンションを購入すべきか、しばらくは賃貸で行くべきか迷っている人も多いかと思います。
 
将来、家族は何人になるのか?
まず将来の家族人数の見通しから、部屋の広さにおいて、購入するタイミングを悩んでいる人について。
 
1人目の子供ができる(できた)、もしくはすでにいて、もう年齢的にも2人目は望めないだろうと判断できるタイミングで購入するのがベターかと考えます。その場合は3LDKです。
 
上記のタイミングで3LDKを購入して、その後、もし子供が1人しかできなくても、残った部屋は、以前お話ししたような(マンション購入で気をつけたい事(リビングダイニング②) - すまいよみ)リビングと一体のための可動式間仕切り扉によって2LDKにして広々としたLD空間としての仕様にしたり、そうしなくても、家族が増えると嫌でも荷物が増えスペースが不足がちになるので、余計な一部屋分くらいは十分に使い道があると思います。もし嬉しくも2人目の子供ができればすべての部屋が使用できます。 
 
また、子供ができない(つくらない)と判断し、家族がこのまま2人と判断したタイミングでは、2LDK(もちろん1LDKでも可)を選択して購入して良いと考えます。
 
一方で、購入する際には、ローンを組んで購入する人も多いかと思います。購入するためには、家族の人数が判断できる頃といつごろまでにローンを組めばよいのかという話が焦点の一つになるかと思いますが、おそらく、子供を産むか産まないか判断するという年齢が、40前後くらいまでということを考えると、そのころまでにローンを組むということは、妥当であると個人的に思っています。ローン、コスト面についてはまた別途書きますが、それよりも先ほどお話しした僕の例みたいに、早期の判断のほうが過剰投資とうのリスクがあると考えるからです。
 
仕事やキャリアなどの都合
転居の可能性、キャリア、仕事の都合上とうで悩んでいる場合ですが、僕の周りでは、それでも子供ができたらマンションを購入している家族が何組かいて、転居にともなって貸し出しています。
 
よほど背伸びしすぎたローンでの購入でなければ、毎月の支払いよりも貸し出す収入のほうが上回ることが多そうです。最初から貸し出し運用目的でマンションを購入する人も多いくらいですから、転居とう不測の事態が生じた場合は、かえって副収入になるというプラスの要素にもなりえます。
 
ですので、将来の移転、転居の不確定要素における時期の検討については、マンションを購入して家族との時間を充実させたいという、そのタイミングの願望を優先し思い切って購入してしまうのはありかと個人的には考えます。大きな買い物をしたいという願望があるのであれば、思い切ったタイミングがどうしても必要ですからね。
 
他にも、時期的なものについては、買い時を見極めたいなどの要素もあるかもしれません。これは数多くの物件を見て回るべきかと思います。結局なんでもそうですが、市場価格を決めるのも、自分でお金を出すことを決定するのも、需要と供給のバランスによることが大きいので、素晴らしい価値の物件が現れれば購入したくなるでしょうし、本気になるまでは大きな買い物ですから無理に手を出さないほうが、僕の経験上、賢いかと思います。
 
運用目的の話は別問題です。基本的に興味がありませんので。
 
以上、マンションを分譲か、賃貸かで迷っている人は、まずは自分の住まいに対する価値観と、分譲と賃貸それぞれのメリットや特徴を照らし合わせてみる。そこで何となくどちらが好みか分かれると思います。そこでも決めかねている人は、
 
あとは単純に「コスト的な問題」で決めたい。
もしくはすでに購入寄りだが「時期的な問題」や「コスト的な問題」が残っている。
 
なので、「コストの問題」に言及する前に、「時期的な問題」はおよそこんな感じでクリアできないかというところまでお話ししました。
 
次回は、以上を踏まえたうえで、コスト面において「分譲か」「賃貸か」を幾つかの視点から比較して、選択を後押ししたいと思います。

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