すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。2007年に最初のマンションを購入してから失敗を重ね、結局3回もマンションを買い替えました。 すまいよみは、『後悔しないマンション選び』を目的としたブログです。

分譲マンションと賃貸マンションを選ぶ際に考えるべき事(後編)

f:id:murakoshi5:20170815012959p:plain

「分譲か?賃貸か?」について、前回はコスト以前の問題について書きました。今回は、そうはいっても、やはりお金の問題も大きいと思いますので、分譲か賃貸どちらを選ぶか、金銭的な面から考えたいと思います。「分譲か賃貸か(前編)」(マンションは分譲か?賃貸か?選ぶ際に何を考えるべきか(前編) - すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ)。

 

分譲か賃貸か、誰が何を迷っていて、何をもとに判断すれば良いのでしょうか。

前回からこの記事については、賃貸か分譲か迷っている人の像を、『結婚から出産の機会を迎えた人が』と前提を置いて書いています。

前回の内容をもう一度前回をおさらいすると、以下の図のように、その考える順序から、6つの分類にそっておよその判断ができそうだと仮定してみました。

f:id:murakoshi5:20170814224346p:plain

 

分譲を選ぶ人①
マンション購入時、分譲か賃貸か悩んでいる人は、まず自分の住まいにおける価値観や、自身の趣味、生き方の優先順位をまずはしっかり洗い出すこと、その上で、分譲、賃貸、それぞれのメリット、価値と照らし合わせ、自分ならこちらだと判断をしてみることです。その上で、コスト云々関係なく購入の道を選んだ人です。もしくは悩んでみたけど自分の中で答えを持っていて、どうしても自分の家が欲しい、お金より住まいが好きだって人ですね。
 
賃貸を選ぶ人②
上記と同じ判断により、こちらも吟味した結果、賃貸を選んだ人です。お金の問題以前に、こちらも何らかの事情や、また理屈抜きに、買って所有するのが嫌い!という方もいるでしょう。
 
分譲を選ぶ人③
以上を吟味し、おそらく購入したいなという動機がある事は理解した上で、時期的な悩みもクリアし、購入しようと判断した人です。
 
賃貸を選んだ人④
購入したいけれども、家族の人数の見通しがまだ立たない、自分の仕事もキャリアもまだなぁ、、、と判断できずに悩むくらいなら待った方が賢明です。でも近辺が落ち着いた近い将来はマンションを購入するかもしれませんので、今は賃貸という選択肢をします。この層の人は家族の人数によっては2LDKもしくは1LDKでも選択できます。
 
以上、それでもやはり、分譲か賃貸にむけてまだ悩んでいる人のほとんどは、およそ「お金」のことでしょう。
 
最後に⑤⑥の判断基準になるコスト面についてですが、そもそも、コストの比較とは何をすれば良いのでしょうか。
 
 
人によっては、月々の費用で考える人、もしくは生涯における総支払額分などで考える人がいそうですから、分譲と賃貸の月々のコストの比較と、生涯払いこむ総支払額のおよその比較を算定し、選択する基準を設けてみたいと思います。これはきっちりとした金額を出し金額の高低の判断で、「はい、こっち!」と決めることを目的にしていません。金額を見える化することで、分譲と賃貸におけるその金額の差において、自分の価値観や優先順位付けのトレードオフをどこまで譲れるかなど、人それぞれの選択の参考にすることを目的としています。
 

分譲、賃貸、それぞれの具体的コストの洗い出し

 
分譲か賃貸かを選ぼうとしている『結婚から出産の機会を迎えた人が』、およそ選択し得る以下5つの種類のタイプの住まい(購入条件)を比較検討として出して見ると良いと思います。
 
新築マンション(住宅ローンで購入)
新築マンション(現金で購入)
・旧分譲マンションを賃貸
・同レベルの賃貸マンションを賃貸
・広さをワンランク落とした賃貸マンション
 
下図は、実際のある立地における具体的物件をあげたものです。およそ、立地等は同条件で探しています。

f:id:murakoshi5:20170815013817p:plain


A、新築分譲マンションをローンで購入
新築の分譲マンションで、5,800万円です。住宅ローンを借りて購入する場合のコストになります。ローンの種類は、フラット35と呼ばれる、途中金利が上がっても、35年の契約期間において一定の支払い額で変更がないリスクが少ないプランを選択しました。借り入れ条件として一割が自己資金のため、530万を自己資金、5,300万円を借り入れします。ある金融機関の年利1.12%を採用しました。現在は低金利時代なので、35年ずっと1.12%のままで借りられると言うことはとんでもない破格な条件です(2017年8月現在)。10年前のフラット35の金利は約3.0%前後でした。月々15.2万円のローンを35年間の負担になる事を示しています。年2回のボーナス払いがあったとしても月々にならしています。
 
一般的な変動金利によるローン金利は、0.45%前後になりますので、変動金利で借りた場合は、更に月々の負担額、総支払額は更に下がります。これは住宅ローンを扱っている金融機関のホームページ上の趣味レーション画面で気軽に算定できますので、色々試してみるとよいと思います。修繕積立金は年数とともに上がる傾向や、固定資産税は軽減措置などもありますが、それぞれおよそ月々にならした金額で置いています。
 
A´ 新築分譲マンションを現金購入
極端ですが、すべて現金で購入すると言う例をとりました。一度支払う金額は当然莫大な金額ですが、総支払額でいうと、金利負担がない分、どのプランよりも支払総額は少ない(はず?)です。こちらについても、全額現金ではなく、50%、30%は現金で借り入れ、ローンを少なくするなど、人それぞれシュミレーションを行ってみるとよいと思います。
 
B、(旧)分譲マンションの賃貸
賃貸として貸し出されている、旧分譲マンションを借りる際のコストです。上記のBの例は、実際にAの新築分譲物件を賃貸として貸し出すとした場合、実際に査定された金額になります。普通の賃貸専用マンションよりも、マンションデベロッパーが開発したブランド価値や間取りなどの住み心地、住戸設備、共有施設などが充実しているため、当然価格が上がります。
 
C、同レベルの広さの賃貸マンション
同じく3LDKですが、賃貸物件に見られる、築年数が経っている古いタイプの賃貸マンションになります。もともとは旧分譲マンションだったかもしれません。当然コストも割安になりますが、Bの旧分譲(築浅)マンションのように、共用施設、設備、住み心地は充実していません。
 
D、広さがワンランク下の賃貸マンション
1つ広さのランクを落として、2LDKの賃貸専用マンション(この場合は新築)になります。賃貸専用なので、旧分譲のような住み心地は期待できません。築年数が立っている古いマンションなら、更にコスト削減できます。
 

以上、AからDまでの種類のタイプを、選択しうる住まいとして挙げてみました。中古マンションを購入と言う選択肢も当然ありますが、新築マンションに包括しました。よほど築年数が立っている物件でないと、マンションは相場が高くなっているので、今回は、比較対象としての意味はさほどないと思ったからです。あとは好みですよね。価格設定もお好みで比べてみてください。
 

分譲マンション、賃貸マンション、選ぶならどんなマンション?

 
それでは、冒頭に話した分譲か賃貸を選ぶ①から⑥のタイプの人が、物件AからDまでどの選べば良いのかを、以下のマトリックス表にしてみました、
 

f:id:murakoshi5:20170815014703p:plain

 
分譲を選ぶ人①、③
悩んだ結果、無条件で分譲マンションを選びたい、選べる人は、当然ながら、新築マンションをお勧めします。お金に糸目をつけないのであれば、金利も運用もあまり関係ないかもしれませんので、現金でもローンでもよいかと思います。実際どちらが得なのかは後程。
 
賃貸を選ぶ人②
②の、無条件で賃貸マンションに対し費用を出せるのであれば、旧分譲マンションの賃貸物件をぜひお勧めします。何度も言いますが、旧分譲マンションは大手デベロッパーの物件なども多いため、賃貸専用物件とは部屋の仕様、共用施設、住戸内の設備など仕様が異なるからです。賃貸を選びたい!その中でも住まいをよくしたい、客人をよく招くので良い仕様のマンションにしたいなど、綺麗に住みたい人はこちらですね。ただし個人が貸し出している場合、定期借家として期間を設けている場合があるため、自分の都合の良い期間を借りられるか不明などのデメリットもあります。そのため、ゆったりときれいに暮らすことはできるかもしれませんが、自分のこだわりのインテリア家具などを置いたり、リフォームをしたいなど、住まいにこだわりがある人が住むには適していないかもしれません。

3LDKの賃貸については、旧分譲マンションが多いため、およそ分かりやすいと思いますが、2LDK以下で選ぶ場合は、賃貸専用物件も多数あるので、きちんと見極めたいです。マンション物件名を見ると分譲の物件名か一目瞭然ですし、調べればすぐにわかることだと思います。
 
賃貸を選ぶ人④
購入寄りながら、タイミングが合わずにまずは賃貸を選ぶ人です。コスト面を気にしないのであれば、上記の旧分譲がお勧めですが、将来タイミングが整った時点で分譲マンションを購入する予定であれば、それまでに散財は控えたほうが良いですよね。であれば家族が増えるまで、広さは下のランクにして、2LDKなどを借り、少しでも貯蓄に回したほうが良いです。この例で示しているのは新築賃貸なので、将来、マンションを購入するために、築年数を落とせば、更にコストは削減できます。
 
分譲を選ぶ人⑤
現金で買えば、当然支払い総額も減ると思った方、実は、借りても35年間という長いタームで見ればさほど変わりません。今は低金利時代なので、一番安定したフラット35というローンでもこれだけの金利負担で済みますし、0.5%前後の変動金利にすると、もう現金で購入するのとほとんど変わりません。というのもローンには、上図の通り住宅減税があるからです。どうせ借りて減税で数百万円もキャッシュバックしてくれて現金で購入するのとさほど変わらないのであれば、マンション購入にはローンを充て、ちょっと違う領域の話ですけど、保有している現金は、他、運用などに回したほうがよさそうです。
 
賃貸を選ぶ人⑥
ここでは、賃貸のメリットなどを押さえた上で結局お金の部分で選びたい人ですから、ワンランク落とした2LDK以下でしか総支払額は安くなりません。でもちょっと待ってほしいです。これだったら、広い部屋で分譲マンションの設備や利便性、共用施設などに投資したほうがよくありませんか。正直買ってしまったほうが得です。ということで、お金の問題だけで選ぶといいつつ、分譲も△にしました。
 
それぞれの選択基準を話してきましたが、何より、先ほども言ったように、分譲マンションは資産として残ります。35年後、もしくは任意の必要なタイミングでの資産価値をどう捉えるかですが、35年後に、最低、マンション区分所有の土地資産が残る事は確かです。都心部や駅近であればあるほど、資産としての価値は残ります。
 

今、年代が立っている中古マンションをリノベーションして売り出すデベロッパーも多く、消費者も安価で自分らしい部屋を作りたいと、年代物のマンションを購入してリフォームする需要が高まっています。建築技術が上がって、建築物がますます頑丈になっていくことを踏まえると、資産価値としてのマンションは土地だけでなく、今後更に不動のものになると思われます。

 
また、一昔前であれば、住宅ローンの金利が生涯の支払い額の大きな負担になっていましたが、いまの低金利時代において、35年フラットでも1.1%です。まして変動金利ですが、いま契約すれば国の金利が上がらない限りなんと0.5%以下です!僕が最初にマンションを購入してから10年経ちますが、金利は上昇していません。これは、この低金利時代に、下手すると逆に多く払いすぎてしまうリスクの方が高いことを意味します。
 
以上を踏まえると、どう考えても絶対に「購入」なんですよね。
 
以上、前回と冒頭に述べた①〜⑥の選択タイプの人は、どんなマンションを選ぶのが良いのかをマトリックス表にまとめてみました。
 
最後になりますが、ざっとおさらいです。
まずは、自分の住まいに対する価値観の洗い出しですね。それと、分譲と賃貸のメリット、特徴をしっかり押さえたいです。そしてどんな種類の物件があるかを羅列したうえで、住まいに支払うコストにはどんなものがあるかを挙げてみましょう。
 
最後にコストの問題で決定する際は、どちらが安いからこっち!ではないです。金額は条件や人の主観でいくらでも変わります。何千万も違ってしまっては比べられませんが、分譲と賃貸の様々な条件の物件をできる限り金額面の比較において見える化することが大事です。
 
その上で、自分の価値観、優先順位から分譲か賃貸の判断する際、どの程度の金額の差異までなら妥協点を見出せるのか、判断に影響するのかなどから紐解き、選択の道のりを進めていきましょう。
 
分譲か、賃貸かを選ぶ際、もし悩んでいる方がいれば、参考にしていただければ幸いです。

スポンサーリンク