すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。2007年に最初のマンションを購入してから失敗を重ね、結局3回もマンションを買い替えました。 すまいよみは『後悔しないマンション選び』を支援するブログです。

タワーマンションの固定資産税が変わります!

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平成29年4月1日以降に購入した『新築のタワーマンション』の税制が改正されました。来年度以降、『新築のタワーマンション』と『それ以外の新築・中古マンション』における固定資産税の算定方法に違いが生じるようになります。今回は、その税制度の違い、仕組と、これからタワーマンションを購入する人は何を気にかければよいのかを書きたいと思います。 

マンションの固定資産税は、不公平?

マンションの固定資産税の計算については、前回の記事でお話ししましたが(マンション購入後に支払う税金のこと、理解していますか?(固定資産税と都市計画税について) - すまいよみ)、まずマンション1棟についての固定資産税が課されます。そこから、各住居の専有面積に按分されて、各住居の固定資産税が算定されます。

固定資産税は、部屋の広さである専有面積によって資産価値が変わってきますが、同じ占有面積で同間取りタイプの部屋については、1階でも10階でも20階でも税額は同じ評価となります。

しかしながら、マンションの価値、メリットといえば、やはり、高層階における眺望と、日当たりや採光だったりします。それがマンション住居の価値につながるわけですから、同じタイプの間取りの部屋があったとしても、1階と20階では当然販売価格が違ってきます。当然高層階のほうが高く売却できたり、貸し出せば高い賃貸料が取れたりするので、高い階の部屋のほうが資産価値は高いと考えられるのですが、税金となると、専有面積での評価額で決まるため、部屋の価格や考えられる価値に関わらず、何階の住居でも専有面積が同じであれば税金は一緒だったわけです。

この事象は、高層マンションにおいてとりわけ顕著で、今までマンションを保有する人からの不公平感や、富裕層におけるタワーマンション購入における節税対策の温床になっていることが指摘されていました(ここでは相続税、節税対策については触れません)。以上を踏まえ、タワーマンションにおける固定資産税の見直しに至ったわけです。

 

タワーマンションの固定資産税改正のポイント

財務省のホームページの『平成29年度税制改正の大綱』(平成29年度税制改正の大綱(2/8) : 財務省)より参考にして、かみ砕いた言葉で簡単にポイントだけ説明します。


・高さが60メートル(およそ20階相当)を超える新築の高層マンションにおいて、平成29年4月1日以降の契約した物件より固定資産税における税制度を改正し、高層階に、より高い税負担を求める(都市計画税も同様とする)。

・加えて、天井高や豪華な設備等で、著しく資産価値が高いと評価される場合にも特別な補正率を乗じて税負担を高くする。

・ただし、居住者全員の申し出があった際は、申し出た割合により固定資産税額を案分することも可能とする。

・それ以外(中古タワーマンション物件、すでにタワーマンションに住んでいる人、上記の規定にそぐわないマンションすべて)においては現行の税制を維持する。

 

 

 

具体的にタワーマンションの固定資産税はどう変わるのか?

以下先ほどの財務省のHPより抜粋です。


『階層別専有床面積補正率は、近隣の取引価格の傾向を踏まえ、居住用超高層建築物の1階を 100 とし、階が一を増すごとに、これに、10 を 39(0.25641) で除した数を加えた数値とする。』

これを長い時間かみ砕いて計算に計算を重ね、以下の表を作成してみました。f:id:murakoshi5:20170829005719p:plain

金額と面積はあくまでわかりやすくする為の例ですが、簡単に言うと、以下となります。

40階のタワーマンションにおいて、各フロアに70㎡の部屋が1部屋ずつ合計40部屋あり、税負担額の対象となるマンションの総床面積が2,800㎡、固定資産税が一棟で800万円の負担とする。

 

今までは、マンション一棟で800万円かかっていた固定資産税を、70㎡の部屋40戸で案分すると、一部屋当たりどのフロアの部屋でも固定資産税は20万円の負担でした。

今後、対象物件(新築タワーマンション)については、40階の部屋の固定資産税は209,524円、1階の部屋は190,476円となり、低層階に比べて高層階の税負担額額が上がります。

対象物件以外は、今までと同様、図左のような計算方法になります。

※補正後のマンション占有面積2,940㎡は計算上の便宜的数値であり、実際の面積は2,800㎡です。

 

計算上は以下となります。

補正率=1階を100とした時に、1フロア上がるごとに(階数―1)×0.25641+100で計算。


補正後専有面積(計算上の専有面積)=(一部屋の専有面積×フロアごとの補正率)/100


補正後固定資産税=(一部屋当たりの補正後の占有率/一棟の計算上の補正後占有率)/固定資産税

 

以上、だから何だ?という話ですが、

ひとつは先ほども書いたように、『新築のタワーマンション』と『それ以外の新築・中古マンション』に置ける固定資産税の算定方法・評価に今後違いが生じるということです。

また、正直、不公平感への対策や節税対策の是正についてはどうかなと疑問が残ります。僕のマンションですら、同じ間取りの1階と14階で、販売価格に1,200万円もの差があるわけです。タワーマンションについては、低層階と高層階で1.5倍もの価格差があるともいわれています。例えば、65㎡、2LDKの間取りで2階5,000万円と30階で7,500万円だとすると、その差は2,500万円もあるわけです。それでも、税金は最大で10%、金額にして上記の例では年間1.2万円程度しか変わりません。そもそもタワーマンションを購入する富裕層(偏見?)にとって、大した金額じゃないのでは!?と思ってしまいます。そして中古マンションやすでに入居している人には適用されないということで、不公平感への対策、節税対策の是正ということでは不十分なのではないかと思ってしまいました。

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