すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。2007年に最初のマンションを購入してから失敗を重ね、結局3回もマンションを買い替えました。 すまいよみは『後悔しないマンション選び』を支援するブログです。

東京23区、駅徒歩15分以内で3,000万円台のマンションを探す!

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マンションの販売価格は、過去10数年で大幅に高騰しており、私たち一般庶民には手が届かない水準にまで達しています。そんな現状の中、東京都23区内において、3,000万円台で購入できる物件ってあるのか??と思い、調べてみました。

 

首都圏のマンション販売価格

首都圏のマンション販売価格は、過去11年において1,000万円以上高騰しています(中古、新築を含むデータと推測します)。

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2016年、首都圏でのマンション平均販売価格は5,480万円です。神奈川県横浜市新築マンションも、調べるたびに軽く5,000万、6,000万という数字が出てきて、出るのはため息ばかりでした(関連記事:横浜市の新築マンション価格、相場について - すまいよみ)。

 

東京都23区内はというと、もはや、私たち一般サラリーマンが頭金なしに住宅ローンを組める金額ではありません。いやいやそれでも、僕が11年前、一番最初にマンションを購入したころは、都内23区で3,000万円台のマンションはまだあった記憶があります。

 

調査の前提

現在価格が公表されている東京都23区の新築マンションおよそを調べたつもりです。調査結果の前提は以下です。

・東京都23区のアドレス
・3LDK、70㎡前後の広さ
・駅徒歩15分以内
(希少な価値の1つの条件としました)
・供給住戸のうち、複数住戸が3,000万円台の物件
(ハンデがある1戸だけ3,980万円の物件は除外)
・2018年1月現在、価格が公表されている新築物件
・ブランド、デベロッパーは特定しない。

・定期借地権のマンションは除く
・公式HPや、suumoHPとう検索サイト使用

 

発見!23区3,000万円台のマンション

横浜市の沿線相場を調べた時とは違い、結構簡単でした。なにせ23区内でも、都心3区など含めた半分の区は、鼻から検索条件を外しましたから。それでも8物件がヒットしてくれました!嬉しい限りですね。

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① ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト
東京都足立区新田
東京メトロ南北線王子神谷」駅徒歩15分
15階建て319戸
分譲:京阪電鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
築2017年7月
モデル住戸:70.0㎡、3,678万円

 

② パークゲートメイツ西新井
東京都足立区西新井
東武大師線「大師前」駅徒歩13分
日暮里・舎人ライナー谷在家」駅徒歩15分
9階建て76戸
分譲:名鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
築2017年5月
モデル住戸:70.9㎡、3,918万円

 

③ ヴェレーナ綾瀬
東京都足立区綾瀬
東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅徒歩7分
つくばエクスプレス「青井」駅徒歩14分
15階建て87戸
分譲:セコムホームライフ
施工:長谷工コーポレーション
築2018年2月
モデル住戸:72.6㎡、3,898万円

 

アデニウムザ・オアシスガーデン
東京都葛飾区新宿
京成本線京成金町線北総線成田スカイアクセス線京成高砂」駅徒歩15分
10階建て112戸
分譲:ジョイント・コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
築2015年10月
モデル住戸:75.3㎡、3,938万円

 

⑤ ソライエ葛飾小菅
東京都葛飾区小菅
東武スカイツリーライン「小菅」駅徒歩9分
東京メトロ千代田線「綾瀬」駅徒歩11分
8階建て192戸
分譲:東武鉄道
施工:長谷工コーポレーション
築2018年9月予定
モデル住戸:70.2㎡、3,858万円

 

⑥ アーデル立石ワンズプレイス
東京都葛飾区立石
京成押上線京成立石」駅徒歩6分
7階建て42戸
分譲:フォーユー
施工:新三平建設
築2017年11月
モデル住戸:65.7㎡、3,990万円

 

⑦ アーデル曳舟マークイース
東京都墨田区八広
京成押上線京成曳舟」駅徒11分
9階建て45戸
分譲:フォーユー
施工:南海辰村建設
施工済み
モデル住戸:66.6㎡、3,730万円

 

⑧ プレサンスロジェ熊野前
東京都荒川区東尾久
日暮里・舎人ライナー熊野前」駅徒歩5分
都電荒川線熊野前」停留所徒歩5分
10階建て39戸
分譲:プレサンスコーポレーション
施工:不二建設
築2017年12月
モデル住戸:68.6㎡、3,400万円

 

東京都23区内で購入できるファミリータイプのマンションは、以上の8物件でした。

 

23区3,000万円台マンションあれこれ

何はともあれ、嬉しい3,000万円台のマンションは、私たち庶民の味方ですが、この8物件の共通項、気が付いた事などを少し。

 

西高東低の人気

思っていた通り、23区北東部に偏っています。

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8物件中、6件が足立区と葛飾区。墨田区荒川区が1件ずつでした。決して絶対的な価値が低いわけでないとは思っていますが、23区西部の値上がり幅が相対的に大きすぎたのだと思っています。実は今回、屈指の富裕層地区である世田谷区でも、喜多見というアドレスのマンションであれば、3,000万台があるのでは…と密かに期待をしていたのてすが、5,000万円は下りませんでした。びっくりです!10数年前は、3,000万円台で十分購入できたはず。他にも、練馬区の一部なども期待していましたが、3,000万円台はヒットしませんでした。練馬区は、東急線の乗り入れ効果などによる西武池袋線のイメージアップ、また吉祥寺近隣地域の人気もあり、昔と比べて、かなり住宅価値が上がっていますね。

 

首都圏の住宅人気は、以前から西高東低。「住みたい街ランキング」でも、毎回、吉祥寺、恵比寿、自由が丘など、東京都(23区)西部が多くを占めます(長谷工コーポレーション調べ)。

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ようやく、住みたい街ランキングでは「北千住」(足立区ですよ!!)が8位にランクインしてきて、23区西部のオシャレな住宅街から、都心回帰や23区東部の住宅価値が見直されつつあります(関連記事:ディスってしまいます(住みたい街)。 - すまいよみ)。

 

足立区。治安が悪いというイメージがあるかもしれませんが、街を上げて治安向上に取り組んでいるようです。北千住が8位にランクインしましたし、足立区役所が最寄りの東武スカイツリー線、竹ノ塚駅の改修工事も進んでいます。

葛飾区。寅さん、帝釈天の柴又、矢切の渡しなど、文化歴史色や風光明媚あふれるユニークな下町エリア。個人的には、23区東部に移り住んできてから、親近感を覚える温かい地域です。

裏を返せば、これらの地域は開発も人気も発展途上ということで、今後期待が持てるといえそうです。今、安いマンションは、自分自身が納得さえすれば、割安だと言えます。

 

鉄道沿線の人気、ブランド

古くから、東急、小田急、京王沿線は、宅地開発が進み、人気が高いエリアです。東横線田園都市線などは、70㎡クラスの新築マンションができると、現在7,000万円くらいしてしまいます。

 

人気路線沿いは、東京を出ても当たり前のように4,000万〜6,000万円まで高騰しているのが、今のマンション相場です。例えば、西でいえば小田急線、東急東横線田園都市線沿線の神奈川県川崎市、北部でいえは東武東上線沿線の埼玉県和光市、東でいえばJR総武線沿線の千葉県市川市船橋市などです。都心から離れているエリアは、果たして将来的にも今ほどの住宅価値が維持できるのかは疑問ですが。

 

今回3,000万円台物件として選ばれた、京成線、東武スカイツリー線(旧伊勢崎線)など現時点で人気薄の沿線は、スカイツリータウンの開業とともに街や宅地開発に力を入れ始め、沿線の価値が見直され始めています。

 

東京都心までの交通利便性が高い価値や将来性を踏まえると、今後、住宅地としての価値は維持、上がることが十分に考えられます。そういった事と自分の住まいに対する価値観を理解した上で、これらの沿線は、東京都内23区アドレスに住みたい人にとって、現時点ではコスパが高いはずです。

 

大手デベロッパーはない!

今回ヒットした中で、大手デベロッパーはありませんでした。マンションパワーの半分は立地だと個人的には考えていますので、大きなバイイングパワーで価値が高い立地を取得できるのはやはり大手です。一方で、中小デベロッパーは、大手が取らなかった準好立地を取得します。ですので、駅からの近さだけでなく、立地環境、周辺環境なども、大手の取得した立地に比べて人気が薄く、価格が下がる傾向にあるのかもしれません。もちろん大手のブランド価値も大きいですよね。よく言えば、中小の分譲マンションは裸の価値が付いていて適正価格に近いと言えます(あくまでも個人の感想に近いものがありますが・・・)。
しかし、施工はさすが「長谷工」多いですね!大手分譲のマンションの施工では長谷工ってあまり無いのですが。

 

管理費が安い!

今回調べた物件は、管理費が安かったです。通常、現代の同規模マンションになると、共用施設やサービス、住宅設備の高度化も売りにして、15,000円~20,000円は下らなくなってきていますが、8物件中ほとんどが、9,000円台から1万円前半。これは意外でした。むしろ、中小の方が高いと思っていたので。マンション価格に比例するのかもしれませんが、大手のように派手な共用施設やサービスなどへ投資せずに、最低限の管理体制で月々のランニングコストを抑えられることは、人によっては魅力の一つになります。

 

以上、東京都23区内で購入できるマンションを紹介してきました。僕が3回マンションを購入して理解できたことは、ブランドは結局関係ないという事、また住宅価値はあくまで「自分にとっての」ものであり、それをよく見極めることだと思っています。この3,000万円台のマンションは、商売上の安い理由があるかもしれません。それでも、この不動産高騰時代において、デベロッパーの努力数字もきっと入っていますし、やっぱり私たち庶民の味方です。自分の住宅に対する価値と合わせて、お値打ち!物件がきっとあるはず。

 

次回の記事では、以上の8物件の中から、実際に僕が気になった物件のことを取り上げようと思います。