すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。2007年に最初のマンションを購入してから失敗を重ね、結局3回もマンションを買い替えました。 すまいよみは、『後悔しないマンション選び』を目的としたブログです。

マンション モデルルームを見に行く時の注意点

f:id:murakoshi5:20180401234451j:plain新築マンションを3回購入した経験の中で、マンションのモデルルームは10か所くらいしか行ったことがないのですが、僕なりに注意すべき要点をまとめてみました。

 

そもそもモデルルームとは?

マンションのモデルルーム(マンションギャラリー)は、マンションの概要や代表的な間取りの部屋の説明をしてくれたり、商談を行える、販売センターのような場所です(以下販売センター全体のことを「マンションギャラリー」、その中で見せてくれる代表的な間取りの部屋のことを「モデルルーム」とします)。

マンションギャラリーは世帯数何百戸など大型マンション物件において、効率的な販売のために設けられます。実際の物件が建ってから、「棟内モデルルーム」を設けるケースもありますが、そこでは実際のお部屋や環境を見ることができます。ここでは物件建設前に別場所に設けられる「マンションギャラリー」についての問題点、つまり、「実際の」部屋の広さや仕様を肌身で感じられない事、眺望、明るさなどの住環境を理解できない点を扱います。

 

マンションギャラリーで注意すべきポイント

マンションギャラリー訪問時、どこに注意すべきか結論から言うと、「代表的な間取りのモデルルームを見る時」と「住戸の価格を提示された時」だと個人的に考えています。実際の住戸の広さや仕様、住環境を購入前に理解できない中、比較検討や決断を見誤らせる判断材料が詰まっているからです。

 

マンションギャラリーでの検討の流れ

マンションギャラリーでは、およそ以下のような流れで物件の説明を受けることになります。

アンケートの実施
↓ ↓
マンション概要説明(物件の模型やDVD上映など)
↓ ↓ 
代表的な間取りのモデルルーム見学
↓ ↓
物件現地、周辺環境見学
↓ ↓
住戸の価格提示による商談・アンケート

 

以上のような流れで購入検討が進む中、「代表的な間取りのモデルルームを見る時」と「住戸の価格を提示された時」において、主に注意すべきポイントがあると思っています。

 

モデルルームを見てイメージを膨らませる

代表的な間取りのモデルルームをマンションギャラリー内に作ってあって実際に見せてくれます。正直、僕はモデルルームを見る事について、あまり意味がない事だと思っています。モデルルームの存在の意味は、事業主の販売促進都合によるもので、購入検討者にとっては、判断を曇らせる材料が多く並べられているに過ぎないからです。

見学できるモデルルームの広さに注意

大体がその物件の一番大きな住戸をモデルルームとして用意しています。中には2つ3つのタイプを用意している物件もあります。わずかばかりの購入検討予算を事前に提示してあるにもかかわらず、絶対買えるわけがない100㎡の住戸を営業マンはなぜ僕に熱心に説明してくるのだろうとずっと思っていました。今の我が家(67㎡)を購入する際も、77㎡というマンション内で2番目に大きなモデルルームが設置されていました。

f:id:murakoshi5:20180401234827j:plain当時のモデルルームの画像です。当時、かなりのゆったり感を演出していました。うちのマンションのほとんどの住戸が、65㎡から68㎡の小型3LDKの間取りであるにも関わらずです。訪問者に本当に家のイメージをしっかり確かめてもらいたいことが目的であれば、なぜ60㎡台のモデルルームを作ってくれなかったのでしょうか。

広いモデルルームを見せるのは、その高額な住戸を販売したいのではなく、このマンション物件自体の良さを、広さによって訪問者にイメージ付けするためであり、訪問者、特にマンションを初めて検討するような人は、「このマンションはゆったり住める」と住環境の良さを見誤ってしまう可能性があるわけです。

ですから、もしモデルルームで実際に検討したい部屋の広さを確認できないのであれば、どこか中古物件でも良いので、同じ広さ、近い間取りの部屋を見に行って広さに関する感覚を養いましょう。でないと、購入して実際に入居してから、「やっぱり生活が手狭だ」「置きたかった家具を置くと窮屈になる」といったことになりかねません。

 

見学できるモデルルームの仕様、煌びやかな家具に注意

極端な話、モデルルームは、オプションだらけの設備、仕様設定、そして広い部屋にブランド家具が置かれているので、マンションとは、こんなに立派で重厚感があって優雅な生活ができるのかと、こちらも同じように経験が浅い検討者は錯覚してしまうわけです。
僕のマンションの当時のモデルルーム。キッチンです。

f:id:murakoshi5:20180401235034j:plainキッチン天板の御影石はオプションです。実際はただの白い天板。左端にちらっと見えるキッチンカウンター、収納もオプション。御影石の天板の向こうに小型ミラーがジグザグにおしゃれに取り付けられているような壁、ここは柱の部分で実際はただのクロスです。

洋室1

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壁一面の書棚。当然これも後付けの創作家具。

洋室2の壁模様もしかり。

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バルコニーの床のタイルもオプション。プランターなんて当然ないです。

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と、検討したい住戸より広いタイプのモデルルームで、オプション付けまくりで、ブランド家具や創作家具まで設置してみて。それでも、これならまだ良いほうですよ。もっと華やかな仕様にしてあるモデルルームはたくさんあります。実際住戸を購入して部屋を受け渡してもらうと、ガラーンと、「え??こんな貧乏くさかったっけ」となるのです。

 

実際はどんな仕様に仕上がるのか、物件資料についている「仕上げ表」をよく見る事。

f:id:murakoshi5:20180401235410j:plainそれと営業マンに、どこからどこまでがオプションなのか、よく確認して、煌びやかなモデルルームで「住みたい!」と舞い上がらないことです。要は、物件宣伝時、『東京のすべてを手に入れる!』だとか『なかった邸宅に住まう』とか、すごいうたい文句や、高級感あふれるマンションの外観、ブランドマンション名が前提に頭の中にあって、更にモデルルームがその悪しき判断材料を後押ししてしまうわけです。でも実際提供される住戸は、普通の安っぽいクロスの壁に、トイレや洗面室の床までビニールシートで、「何これ」って事が多いので注意が必要になります。

ただし、安っぽいクロスそれ自体が悪いわけではなく、ひょっとしたら他にも検討すべき物件があったかもしれないのに、モデルルームの仕様や煌びやかな家具の配置などで、そこの物件に必要以上に惹かれてしまったり判断を曇らせないようにしましょうということが、僕が言いたかったことです。

 

住戸の価格提示からの商談

マンションギャラリーを廻ってきて、最後、購入を検討してもらえるように、「それでは!」と営業マンが住戸の価格提示に乗り出してきます。お互い探りあう「お金、予算」のこと。

購入できる範囲の商談で足元を見られないように

アンケートで、自分の購入予算を提示しているかと思いますが、「足元を見られないように」とは、事業主にとっての都合の良い住戸を売りつけられないようにということです。事業主にとって大事なことは、購入検討者のその後の豊かなライフスタイルを一人一人創り上げる事ではなく、住戸全てを売りつくすことです。つまり、モデルルーム訪問者の手が届く予算の部屋を進めてきます。そこで、実際の住環境が芳しくない住戸をつかまされないようにすることが重要なのです。物件の中で、最多価格帯がその物件の良好な住戸相場を示しているはずですから、一番安い住戸に何とか手が届く予算である場合、できたらその物件はやめた方が無難です。良好な住環境の部屋を手に入れられる確率は低くなります。十分に手が届く他の物件も検討しましょう。僕は2回目のマンション購入で苦い思い出があります。


例えば、以下の価格設定表。

f:id:murakoshi5:20180401235819j:plain手が届く予算を3,000万円と提示していたとします。必ずといってよいほど営業マンより提案があります。「1階のC1gタイプのお部屋はいかがですか。1階でバルコニーの他に専用庭もついています。こちらは3,000万円代前半になります」。疑ってほしいのですが、他の住戸と比べて、特に3階の同タイプの部屋と比べてもあまりに安すぎませんか。マンション物件は、環境によってどうしても住環境が著しく悪い捨て住戸(例えば1階や2階の端の住戸とか)が存在してしまいます。そういった住戸をつかまされないように、慎重に検討する必要があります。3階との価格差は、住環境、住み心地における大きな違いが表れていると思って間違いないです。通常であれば、庭付きの1階住戸は、日当たり、眺望にハンデがあっても、専用庭や、下に住人がいないことなど人気があり、2階、3階とはさほど価格差は無いはずだからです。「予算的に手が届きそうだ!」と喜ぶ前に、この住戸の住み心地を深堀りしてみる必要がありそうです。

 

価格表のピッチで「より良い」住環境の住戸を見極める

予算にある程度余裕がある人は、価格表の中のピッチ(価格差、間隔)をよく見極めて、「少しでも良い住環境」の住戸を選ぶ必要があります。例えば以下の価格表。

f:id:murakoshi5:20180402000019j:plainFタイプの7階が、5,130万円
Fタイプの9階が、5,340万円
Fタイプの10階が、5,390万円
Fタイプの11階が、5,440万円

 

何か気が付いたことはありませんか。9階より上は、50万円のピッチ幅であるのですが、7階と9階の差が210万円あるのです。そこで8階の住戸の価格を想像してみると、例えば、9階より50万円安いとして5,290万円。つまり、7階と8階の価格差が160万もあることになります。それより上の階は50万円ずつの差であるにもかかわらずです。もしそれが事実であれば、7階と8階の住環境に大きな違いがあるかもしれません。例えば目の前に7階建ての建物が建っていて、7階までは眺望が目の前の建物に遮られているなど。価格のピッチは、デベロッパーが周辺環境などを考慮して意図的に設定しています。このへんは営業マンにしっかり質問しましょう。

 

せっかく予算は十分なのに、価格設定から住戸を選んで住環境の悪い住戸を選ばないようにしたいです。上記の例では、9階でも11階でもそれはどちらでも良いと思うのですが、7階と9階では大きな住環境の違いが推測できます。であれば、どちらでもよいけど安いほうを選ばないように注意が必要です。

予算内でいくつかのタイプの住戸で迷ったら、きちんと価格差の理由を確認したうえで絶対高い住戸!が鉄則です(関連記事)。

www.takenote1101.com

 

マンションギャラリーの閉鎖付近で商談

マンションギャラリー閉鎖付近に商談に持ち込むことは検討者側にとってメリットになる場合があります。それはマンションギャラリーが無くなり販売機会が減少することを踏まえた上での価格交渉であったり、実際の物件が建って現地の建物の具合を見られたり。

ただし、想定以上に物件に人気があって、手に入れたかったタイプの住戸にほとんど買い手がついてしまった、また、遅くなればなるほど、住戸のオプション、床の色、仕様の選定ができなくなるなど、デメリットもあるので本当にその物件が欲しいのであれば、「賭け」になってしまいますが。

個人的には、「この物件は一般受けしないな」と判断できれば、モデルルーム初期での商談より、後期での商談に持ち込む方が、きちんと住戸を選ぶ上で、事業主側と有利に商談を進められると思っています。

 

以上、マンションギャラリー、モデルルームを見学する上での注意点を述べてきました。

我々一般庶民にとって、マンションは一生に一度の何千万もする買い物です。実物を見ず、マンションギャラリー、モデルルームだけで決断する事こそ怖いものはありません。

もちろん、モデルルームだけで購入検討するにあたり、他にも注意点はあるかと思います。当然ながら、建設中の現地にも何度も足を運んで実際に住む環境をよくシュミレーションしなくてはいけません。検討する住戸の環境や広さ、住み心地などを、慎重に注意深く見ながら営業マンと商談を進めていきたいものです。

※本文の「モデルルームの注意点」については一般的な話であり、冒頭の画像である『ヴィークコート錦糸町』のマンションギャラリー、モデルルームとは関係ありません。

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