すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。2007年に最初のマンションを購入してから失敗を重ね、結局3回もマンションを買い替えました。 すまいよみは『後悔しないマンション選び』を支援するブログです。

駅から遠いマンションを購入検討する際の注意点

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マンション高騰時代を取り巻く経済情勢の下、ライフスタイルや社会問題の変遷などを踏まえ、駅から遠いマンションという選択肢について考えてみました。

 

駅から遠いマンションという選択肢

駅から遠いマンションを購入しても大丈夫でしょうか?僕なりの結論は以下です。

「永住的に住むことを目的とした場合は、人それぞれの事情、好みを踏まえた上で購入すればよい。ただし、デメリットから生じる将来的なリスクを少しでも解決できるマンションを選ぶべき」

後段、実在するマンションを例に出してみます。

 

そもそも「駅から遠い」とは何を指すのでしょうか。今回の問題提起をする上で、ここでは駅徒歩15分以上とします。

「駅から遠い」と感じる距離については個人差があると思います。何人かの不動産屋さんから聞いた話では、「7分」以内が検討する物件として検索されやすい、「10分」を越えると検索される数が急激に落ちるとのことでした。

ただ、駅から歩く分数を5分刻みで考えた時、「12~13分」だと近くはないけど「遠い」とまで極端に言ってしまうのは、今まで僕が不動産のことを見てきた中で違和感があり、「遠い」は15分以上が一般的だと思いました。

距離に置き換えると、不動産表示上、1分=80メートルと決められているので、15分=1,200メートルほどの距離となります。

 

加えて、購入目的については、あくまで「永住的に住むこと」を前提とします。目的が資産運用なら「駅近」大前提です。

 

駅から遠い「メリット・デメリット」

駅から遠い場所にマンションを購入する人は、様々な事情があるでしょう。経済的に少しでも余裕をもって購入したい人、実家の近くに住みたい人、自然豊かな場所で子育てがしたい人などなど、事情は人それぞれ多様で、それぞれのメリットを感じて検討するのだと思います。

駅から遠いメリット

価格が安い

何といっても価格ですよね。検討する人はここに注目する人が多いのだと思います。知っている限り、ある街の物件では、駅徒歩5分のマンションは7,000万円、徒歩20分で4,000万円と、価格差が倍近くだったりします。

特に投資用なども含めてマンション価格が高騰している近頃は、駅近と駅から遠いマンションの価格差は顕著になっていると感じます。

ただし、古くから人気の住宅地、東京都目黒区や世田谷区、杉並区などは、駅から遠くても住宅地としての価値が確立しているため、例えば駅徒歩5分で7,500万円、駅徒歩20分でも6,000万円など、その価格差は少なかったりします。

良い条件の部屋を選べる

広い敷地にマンションを建てられるため、余裕を持った間取り設計がされやすく、窮屈な駅近に比べると、ゆったりした間取りの部屋が提供されやすいです。

それは個々の部屋だけでなく共用施設や物件、住戸の配置にも表れます。眺望、日当たり、採光などの生活条件も大きく左右されるので、生活の質を重視する人と、駅から近い利便性重視の人で、好みが大きく分かれるところだと思います。

価格よりも、住み心地において良い条件の部屋を選びたい事が目的であれば、当然、駅近と同じ金額で、専有面積が広く、日当たりもよく、眺めが良いなど、相当良い条件の部屋を選ぶことができます。

これは、戸建てと比べた価値としても積極的な選択肢になりうることです。

周辺環境が良い

駅から離れれば、自然や公園が多い、騒音が少なく閑静など環境が良い物件を選びやすくなります。これも住む人の価値観に寄る所が多いですね。

都会の喧騒が苦手で自然が好きな人、ゆとりのある緑豊かな環境で子育てを楽しみたい人などにとっては、駅から遠い場所において好みの物件を見つけやすいと思います。

物価が安い

主に土地の価格が安いということで、車を持ちやすくなりますね。駐車場代が0円に近いマンション物件もあります。

 

駅から遠いデメリット

何といっても生活において不便

これに尽きるのではないでしょうか。毎日の通勤やお買い物など、生活が不便であるということ。

天候不順や何かイベントなど荷物が増えたりすると更に最悪です。

たくさんのメリットを相殺してもあまりあるくらいのデメリットが生活の便利さや交通利便性が低いことですよね。

そもそも近年、特に首都圏では戸建てには少ないメリットとして駅近であることがマンションの良さだとされてきましたので、尚更だと思います。

他にも、駅から遠い事で子供の通学が心配とか、人やお店なども少なく周辺が静かすぎて治安が心配といったこともあるかと思います。

 

マンションの高騰を受けて、東京都下、神奈川県、千葉県や埼玉県などにおいても、駅近の物件は、ますます一般サラリーマンの手が届かない金額になってきているので、人口減少社会という状況下とはいえ、駅から遠いマンションが増えてきているのは当然と言えます。

昔は戸建ては高値の花。今はマンションも高値の花。ですので、多くの人が利便性を犠牲にしても負担が少ない価格で駅から遠いマンションを選ぶ機会が増えてきています。

 

デメリットから生じる将来的リスク

メリット、デメリットを踏まえ、「駅から遠いマンションが良い!大丈夫!」と決断する前に、もう一つ考えておきたいことがあります。それが、デメリットから生じるかもしれない将来のリスクです。

将来とは、自分のこと、家族のこと、社会のことなどです。


人間、年を取れば、歩けなくなります。

駅から遠いマンションでは、生活施設、交通の便が不便で、将来的な生活において支障をきたすかもしれません。

家族構成やライフスタイルに大きな変化があって、買え替える必要が来た時に駅から遠い事が敬遠され、売却が困難になるかもしれません。

人口減少社会においてスマートシティー構想が叫ばれている中、駅前に人やサービスが更に集中し、駅から遠いマンションから人が離れ、運営、管理が不十分なコミュニティになってしまうかもしれません。

また、郊外のマンションの価値が暴落し、資産性の低下で経済的にひっ迫するかもしれません。

子、孫のために少しばかりの資産を残せなくなるかもしれません。

 

駅から遠いマンションを購入する際は、そんな激変するかもしれない、自分自身、社会の変化に少しでも対応できるようなマンションを吟味して選ぶことが大事だと考えます。

 

駅から遠いマンションの選び方

以上、様々なリスクを踏まえた上で、将来性を考えたマンション選びのポイントを何点か挙げてみました。

できるだけ駅近を選ぶ

僕も徒歩11分のマンションでさえ売却する際、大変苦労しました。当然ですが、できれば少しでも駅から近い物件を選びたいですね。できれば10分台。20分以上の物件は避けたいところです。

複数路線・複数駅利用できる立地を選ぶ

駅から遠いということは、路線と路線の中間地点、すなわち複数路線や複数駅利用ができる立地を選べるかもしれません。【A駅徒歩16分、B駅徒歩22分の2駅利用可能】など、駅から遠くても2駅、2路線などを利用できれば柔軟に便利に移動手段を確保できます。物件概要には載っていないかもしれませんので、ひょっとしたら物件の最寄り駅とは反対側の路線や駅まで歩けないかちょっと地図を広げて見てみましょう。一応何とか歩けるのは22.3分以内でしょうか。

できるだけ都心や人気のエリアを選ぶ

駅から遠くても、エリア的に都心や人気の街に近い場所から選びたいところです。

例えば、吉祥寺(東京都武蔵野市)は住みたい街ランキングで何度もトップ5に入る人気エリアですが、近年、吉祥寺から徒歩15分、20分以上のマンションでも、吉祥寺から徒歩範囲に住めることで人気を博し、「駅から遠いのにこんなに高いの?」とびっくりするほど相場も上がっていますし、バスの便などが駅から遠い箇所まで充実して、今後、生活や交通の利便性についても急激に衰退することは考えづらく、選びやすいエリアになります。

できるだけ大手ブランドで選ぶ

できるだけ、最大手のブランドマンションから選びましょう。

最大手はバイイングパワーで負けないため、ブランドの毀損の懸念もあり、駅から遠いマンションは敬遠しがちです。

それでも大手が投資した駅から遠いマンションには、選択する前向きな理由があるケースが多いです。街の将来性であったり、ハンデをしっかり補う開発コンセプトや、破綻しないしっかりした管理形態など。もちろん中身をよく見る必要がありますが、信頼、ブランドに裏付けされたマンション価値を見出せることは多いはずです。

管理形態に注目して選ぶ

非常に大事です。将来、マンションコミュニティとしての機能を持続して楽しく暮らしていくために、住民が高齢になっても生活しやすく管理されていること、住人がマンションから離れて空き室が多くならないために、様々な工夫をした管理がされていること、資産性の維持のために、清掃や施設の運営がしっかりされていることなどです。

ただし、マンションの管理主体は住人による管理組合運営であるため、中古物件は、管理状態をヒヤリングして確かめることはある程度可能ですが、新築時は未知数になります。

ですから、先ほどブランドマンション、大手デベロッパーを選ぶ理由の一つとして指摘したとおりです。最大手による管理組合の人任せにならないような管理ノウハウとうは、未来継続して大きな安心感になります。

また維持費についてですが、あまりに管理費が安い物件は管理体制が不十分でないか注意が必要です。

できるだけ条件がよい部屋を選ぶ

移動手段や日々のお買い物などに不便を抱えての生活になるわけですから、その中でも住みやすい良い条件の部屋を選んで生活を楽しみましょう。

また、駅から遠いという条件だけで、購入検討者の検索条件すらヒットしないわけですから、売却のしやすさ、資産性を少しでも確保するためという理由もあります。

条件が良いとは、せっかく環境が良い立地のメリットを活かすために、風がよく抜ける角住戸であったり、日当たりが良い南向きであったり、眺望が抜群な上層階であったり、1階であれば、庭付き、駐車場付きの住戸であったりです。

交通、生活ハンデを補完できる材料がある物件を選ぶ

周辺にバス停があるか、タクシーは拾いやすいかといった公共の交通網から、徒歩で移動しやすい平坦な土地か、駅まで自転車で移動することも多くなりますので、駅前の駐輪場が整備されているかも大切な視点です。徒歩圏内にショッピングセンターや大型商業施設など生活に便利な施設があるかなど、事前によく調べておきましょう。

また、駅まで運んでくれるシャトルバスなど、生活や交通の不便さを補ってくれる共用サービスがあるマンションであれば、とても便利だと思います。

周辺環境がより良い物件を選ぶ

駅から遠い大きなメリットは周辺環境が良いことです。落ち着いてゆったり暮らせるために、眺望が良い、日当たりが良い、子育てしやすいために自然や公園が多い、閑静な土地柄などの環境がとても大切です。

せっかく駅から遠い立地を選ぶわけですから、駅チカの人でも羨むような価値を上げてくれる周辺環境がある立地に建つマンションを選びたいです。駅から遠いのに、幹線道路沿いや喧騒がある物件などは選択肢として注意しましょう。

 

以上の全てを補完することは難しいと思いますが、駅から遠いマンションをいくつか検討する際は、ぜひ判断基準の参考にしていただければと思います。

駅から遠い、こんなマンションならぜひ購入を検討したいですね(関連記事)。

www.takenote1101.com

  

最後に

駅から遠いマンションを検討する際は、「自分の価値観だから購入しても大丈夫、後悔しない!」という視点だけでなく、自身や家族が年を重ねた時のこと、将来の予期せぬ事態、社会性などを少しでも考慮して、将来も安定して過ごせる、もしくはライフスタイルを変更しやすい、しっかりしたマンション選びをしたいものです。

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