すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。2007年に最初のマンションを購入してから失敗を重ね、結局3回もマンションを買い替えました。 すまいよみは『後悔しないマンション選び』を支援するブログです。

豊洲で割安なマンションを見つけました!イニシア豊洲!(江東区)

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最近、とっても欲しくなってしまった中古マンションがありました。それは、憧れの街「豊洲」のマンションで、え??ウソ!!と思うくらい割安だったからです。そこで、本当にお買い得な物件なのか、夜な夜な調べてみました(以下関連記事)。

www.takenote1101.com

 

僕にとって割安な豊洲のマンション

豊洲」といえば、泣く子も黙る東京都心の人気住宅地ブランドです。

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たまたま以前の記事で書いた「イニシア」シリーズの過去の物件を物色していて、この豊洲の中古マンションを見つけました。

 

イニシア豊洲コンフォートプレイス

12階建て、172戸の大型物件です。

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4,630万円(@205万円)
3LDK
72.03㎡
12階建ての8階
東京都江東区枝川
東京メトロ有楽町線豊洲」徒歩12分
新交通ゆりかもめ豊洲」徒歩14分
JR京葉線「潮見」徒歩17分
2013年2月築
(2018年、3月1日現在の情報)

 

徒歩12分と若干歩くものの、豊洲のマンションは6,000万~7,000万は下らないと思っていただけに衝撃的でした。実際に周辺相場を調べてみましたが、5つの物件の平均値が以下のように出ました。ちなみに5件全てが豊洲アドレスでした。

71.9㎡、豊洲駅徒歩7分、9階、築5年、6,050万円(@278万円)

豊洲アドレス、駅徒歩10分以内、人気のタワマンが高価格帯を作っていて、それと比べると、このマンションの実際に安い理由を理解できました。それでも、周辺の物件の平均より1,400万円も低い価格で、ミーハーにも「これなら買いたい」衝動がうずいてしまい、数々の失敗を繰り返してきた僕は、徹底的に自分なりの調査をしました。

 

確かに住所が「豊洲」ではないので、まず「枝川」と言う地名を調べました。名前だけで言うと、正直僕は気になりませんでした。最寄りの駅名をマンション名に付けるのは認められている事で当然だからです。

ただ調べていると、ネット上で一部悪い書き込みを見つけました。周辺に朝鮮人が多く住んでいるとか、枝川はコリアタウンだとか、豊洲アドレスの学区と比べ、隣の枝川小学校の学力が低いとか、枝川の住人は10%が外国人だとか。ただしそれらはあくまでも噂やネット上に書き込んだ人の話にすぎません。あとで現地に出向いて僕が事実として確認できたのは、確かにマンションのすぐそばに「東京朝鮮第二初等学校」があること、周辺に焼肉屋さんや韓国料理のお店が数件あったことでした。

事実はわかりませんが、確かに、枝川という、豊洲から橋を一つ渡ったアドレスは、韓国人が昔から住んでいたであろう土地柄で、日本人にとって住宅地としては人気がないのだろうと思えました。こんな書き込みもありましたよ「在日の子も近くにいるけど、国籍は問題でしょうか?その子はとても親切で良い子です」。

 

一方で、豊洲アドレスはと言うと、近年開発されたハイソな住人が住むイメージであったり、その子供たちが通う学区であったり、緑豊かな公園や海、新しい町並み、おしゃれなショップが軒をそろえ、そういった新しい街の開発からの人気が相場を創り上げてきたのは確かなことです。「豊洲」アドレスの価値を享受するために、6,000万円以上の金額を出す人からすれば、相対的に、枝川アドレス、徒歩12分という物件は、たかが数分、一つの区画でも、大幅な住宅価値の低下と評価されてしまうのでしょう。そうして価格も低くなる、それが相応な相場なわけです。枝川アドレスの価値が低いのではなく、この江東区湾岸エリアの「豊洲アドレス」「豊洲徒歩10分以内」が、他物件の相場観と比較しても、特に価値が高騰したのも確かだと思いました。

 

一方で、もう一つ重要な事。物件自体のハンデは正直さほど目立ちませんでした。

周辺は準工業地帯なので、一部夜の環境が寂しいこと

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トラックの往来が多く、バス通りに面していて子供の通学にちょっと心配かなと思ったこと位でした。

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豊洲から橋を渡って1区画、5分ほど入って、準工業地域ではありますが、豊洲の賑やかさから解放され、逆に閑静な住環境で住みやすそうだと思いました。

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マンションの前面も低層の細切れの住宅が立ち並び、眺望や採光がさえぎられることもありません。

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南西向きなので、日当たりも抜群です。

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将来的には朝鮮学校のグランドなどが無くなって眼下を巨大な建物で遮られる懸念がゼロとは言いきれませんが、新しい校舎やグランドであることを考えると、早々の心配はないと考えられます。

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豊洲の駅まで12分と、ちょっとありますが、とても歩きやすかったです。

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東京都中央区のすぐ隣、都心中心部に位置し、交通利便性はいうまでもありません。更に便利だと思ったのが、物件前にバス停があり、錦糸町スカイツリータウン、豊洲、新橋、銀座方面までバス一本で行けてしまうこと。僕もバス停前のマンションに住んだことがありますが、雨の日など本当に便利で重宝していました。

物件周辺にスーパーなどの商業施設はありませんが、自転車で少し走れば深川ギャザリアという大型商業施設があります。f:id:murakoshi5:20180308031737j:image

しかしながら、なんといっても、最大の価値は、楽しい豊洲ライフを満喫できることに尽きます。豊かな時間を演出してくれます。f:id:murakoshi5:20180308032057j:imagef:id:murakoshi5:20180308032106j:image

他にも、このマンションは、十分な共用施設があるにもかかわらず、非常に安い管理費であったり、イニシアのしっかりしたマンションであったりと、自分の中では、物件自体から周辺の住環境まで、この周辺の高価な物件と比べても、価格の割に十分満足できる物件だと思いました。

 

僕にとっては、今住んでいる物件より都心に近く、日当たりが良くて静かな住環境のマンションで、大好きなイニシアブランドに価値を見出してこの物件に惹かれただけなのです。ですから、豊洲のハイソな人々、おしゃれな街並み、子供の学区、豊洲アドレスなど、あまりよく理解していない、かつ、この物件の住環境の良さを実際見出してしまった僕にとっては、とても割安でお買い得な物件だったと言うことです。

特に、都心で探していて初めてマンションを購入する人にはお勧めできます。初めてでわからないことが多くても後悔する要素は少ないと思うからです。

以上、「自分」にとって安いけど価値があるマンションは、努力次第できっと見つかるはずです。

 

 

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