すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。2007年に最初のマンションを購入してから失敗を重ね、結局3回もマンションを買い替えました。 すまいよみは、『後悔しないマンション選び』を目的としたブログです。

23区東部に見つけた中小不動産会社の良心的なマンション(墨田区)

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大手デベロッパーのマンションについて酸いも甘いも見届けてきたからこそ、うーん・・・中々!と唸ってしまいました。よく入り込んだという感じ。中小デベロッパーの素敵なマンションを見つけました。

 

マンション概要とデベロッパ

まだ建築中でした。5月中旬に竣工予定だそうです。

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ソルフィエスタ亀戸ルシーア
東京都墨田区立花3丁目
JR総武線「亀戸」駅徒歩13分
JR総武線「平井」駅徒歩13分
東武亀戸線亀戸水神」駅徒歩5分
9階建て60戸
分譲:杉本興業
施工:田中建設
管理会社:(株)ソルフィエス
竣工予定:2018年5月
(2018年5月1日現在の情報)

このマンションの良さは、3方が開けた開放的な物件立地環境と、居住者の住みやすさを考えた住戸の間取り設計にあります。

 

僕はこのマンション名も事業主も聞いたことがありませんでした。

事業主の親会社、スギモトホールディングスは、総合資源循環型企業として、鉄工や建設、設備、解体、リサイクル、マンション分譲、建物管理とうの事業を手掛けています。マンション分譲を展開する杉本興業(株)の分譲実績は、関東近郊に14棟。主に東京23区東部、神奈川県横浜市北部を中心に実績があります。

グループ方針を見ると、企画や建築までマンション事業に対する誠実なつくり手としての姿勢が伝わってきます。

煌びやかな最大手のマンションブランドの陰に隠れた中小デベロッパーの存在、特徴を踏まえた上で、そんな会社から良いマンションを選ぶ視点については、前回の記事をもとに、以下の5点を参考にしてほしいと思います。

① 物件立地をよく吟味する
② 良い間取りの部屋はあるか
③ 設備・仕様は十分なものか
④ 管理形態、共用施設は満足できそうか
⑤ 物件価格は本当に満足できるか
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ハンデをもちながら、開放感あふれる物件立地

主要な最寄り駅の「亀戸」から徒歩13分。お世辞にも便利とは言えない立地です。

加えて、物件東側が丸八通りという片側2車線通り、西側が東武亀戸線に面しているという、一見住環境には適していなさそうなハンデがあります。

f:id:murakoshi5:20180503215134j:plain(画像出典:物件資料)

東側が丸八通り

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西側が東武亀戸線に囲まれています。

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喧騒に囲まれてしまう印象が残ります。大手はこの土地は獲らないでしょうね。

 

しかしながら、よくよくこの近辺を何度も歩いてみると、そうでもないのです。東武亀戸線は、上り下りそれぞれ10分間隔のダイヤなのですが、2両編成なので、あの「ダダンダダン」と枕木を揺らす音は長く響きません。

また、丸八通りは片側2車線道路ではありますが、この物件の脇はちょうど交通量が少ないポイントのようで、何度現地を訪れても交通量はまばら。意外でしたが、線路と大通りに挟まれていることから想像するほどの喧騒がありません。むしろ、住むには落ち着いた好感が持てる立地です。

そして何より気にいったのは、物件を取り巻く開放的な環境です。もう一度先ほどの物件を取り巻く地図を。

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東側、南側、西側と、隣接の建物までこれだけの距離があることに加え、東側と西側は、2階か3階建ての戸建てが立ち並ぶ住宅地であり、空が抜けたとても明るい土地柄になっているのです。

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写真だけではわかりづらいですが、3方向マンションの前が開けている恵まれた環境です。

東向き住戸に面した東側の住宅地は低層なので、朝日も遮られることなくばっちり入ってきますね(4階相当より)。

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北十間川が旧中川へと注ぐ、自然を眼下に見渡せる環境(同じく4階相当より)。

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西側です。

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スカイツリーが見えるまで、低層の住宅街が続いていて、空を見渡せるとても明るい環境です。

南側も目の前は抜けています。

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40メートル先にぶつかるのは、細長いマンションだけなので、眺望や日当たりはほとんど邪魔されることがなさそうです。南側の抜けた敷地の大半は、亀戸線の軌道と学校の敷地なので、将来的に巨大建築物が建つ心配も無いと思われます。ハンデがあると言いながらこれだけ南向きが開けた土地は恵まれています。

 

この立地は、地元民にとっては絶妙。明治通りや蔵前橋通り、京葉道路国道14号)から一歩入ったところに位置し、日当たり、眺望共に申し分ない、住環境として十分に評価できる立地です。

 

周辺環境

物件の周辺は、公園や自然が多く、加えて生活利便性も高いエリアです。

亀戸中央公園まで歩いてすぐ。

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旧中川もマンション出て歩いてすぐ散策できます。

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横十間川スカイツリー。川沿いは遊歩道として整備されています。

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ちょっと歩けば亀戸天神社

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緑、自然に寄り添った環境で、散策から子育て、スポーツまで、楽しいライフスタイルを送れる土地柄です。

 

商業施設としては近くにたくさんのコンビニ。徒歩13分ほどの亀戸商店街、駅ビルの商業施設「アトレ亀戸」、大型スーパーのオリンピックもあります。

スカイツリータウンや錦糸町界隈まで自転車で遊びに行けて、生活やショッピング、エンタメ、スポーツなどの話題性に事欠かないアクティブで楽しいエリアです。

 

居住者目線の親切な間取り設計

決定的にこの物件を推したい理由が、居住者目線で作られた各住戸の間取りにあります。大手のようなありきたりな間取り設計にとらわれず、柱型を完全に居室外に出すアウトポール工法と、ワイドスパンによってデッドスペースを無くす住みやすい間取りを追求しています。

Aタイプ。西向きです。

f:id:murakoshi5:20180503220148j:plain(画像出典:物件資料)

住戸前は戸建ての住宅地。少し南を向いていて、陽当たり、採光、眺望ともに申し分ありません。60㎡で3LDKは気になる所ですが、その限られたスペースを補うのが4隅の柱型を住戸外に追い出したアウトポールと8メートルのワイドスパンによって実現したデッドスペースの少ない効率的な居住空間です。

子供2人の家族4人としての3LDKとしては余裕がないと思いますが、夫婦2人や子供含めた3人家族であれば、可動式間仕切りでLDと隣接した洋室を開け放つことにより大型2LDKとして機能します。

玄関からリビングが見られないクランクイン廊下も居住者にとっての新設設計(関連記事)

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Hタイプ、南向きの角住戸は10メートルのワイドスパンです。

f:id:murakoshi5:20180503220343j:plain(画像出典:物件折り込みチラシ)

陽当たり、眺望に加え、このワイドスパンによって抜群の開放感を味わうことができます。主寝室は5.4畳ですが、正方形に近い整形の部屋なので、我が家の柱が室内に食い込んでいる変形の6.6畳より使い勝手は十分でしょう。

 

この間取りを実現したのが、建物デザイン設計です。

内廊下を囲んで東向き、南向き、西向きの3方に、63%の角住戸率と、中住戸もワイドスパンによる住戸配置をしています。

ワイドスパンの明るいデザインですね。

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角住戸も多いのが嬉しいです。

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東向きは、丸八通りの鉄橋がかかってるので、

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住戸は3階からにしてあるところも、捨て住戸を無くすための工夫で好感が持てます。

他のタイプの間取りも、使い勝手が良いワイドスパン、角住戸の良い空間設計がされていました。

 

住宅設備の品質、仕様の良し悪し

キッチンカウンタートップは御影石が標準装備!いいですね。洗面室やトイレまでフローリングという面白い設定ですが、安っぽいビニールシートよりは断然良いと思います。

ただ、60㎡台中心の住戸が多いため、収納や設備に余裕がないのはどうしても仕方がないところかと思いました。浴槽が1317の大きさであるところや、洗面台やキッチンカウンタートップの幅の狭さ、主寝室クローゼットが手狭であることなどです。

ちなみに、食洗器は標準装備ですが、ディスポーザーはありません。

 

シンプルな共用施設、期待できる管理形態

小型物件ならでは、月々の管理費が上記の間取り物件で9,600円とお手頃。共用施設も小型物件なので生活に便利な最低限なもので経済的です。たくさんの便利な共用施設が整った大型物件が好きな方とは好みがわかれるとは思います。

管理は、スギモトホールディングスのグループ会社として(株)ソルフィエスタが請け負っていて、HPを見た限り、しっかりされているような印象を受けました。安心できそうです。

 

価格は満足できるものか

気になる物件価格ですが、ほとんどが4,000万円台前半。上記のAタイプ6階の間取りで60㎡、4,199万円でした。

4,000万円前半と、今のマンション高騰時代においては割安なイメージがあるかもしれませんが、60㎡の3LDKですから、坪単価(1㎡=0.3025坪)としては230万円。

ちなみに現在、亀戸駅徒歩6分、築浅の大手ブランド中古物件が、62㎡4,480万円で売りにだされています。こちらは坪単価238万円。

駅チカの築浅、大手物件と比較してさほど差はなく、どうなのかという見方もあるかもしれません。

そもそも亀戸駅近隣は都心から近く便利で、住みやすい環境にもかかわらず割安な相場ではあります。最大手の新築に近い駅徒歩6分で坪単価238万円ですから、正直、当物件自体は決して割安と言えません。駅から13分という距離と中小デベの分譲であることを考えると、もう少し安くても良いのではと思います。

しかし、この物件の価値は、駅近の価値よりも、希少な間取り設計や開けた物件立地による開放的な住環境を確保した所にあります。

坪単価で図る、相場観から物件評価をするという、数字以上の居住空間の価値がこの物件にはあります。坪単価として換算すると決して安くはありませんが、アウトポールとワイドスパンによって、一般的な間取りの60㎡とは比較できない住空間を確保したパッケージで4,000万円台前半です。決して割高ではない、相応の価値があると考えます。

何より、中小デベロッパーながら、竣工前のモデルルームで、60戸中58戸販売済みには驚きました。住宅としての価値が評価された物件である所以でしょう。

ただし、リセールバリューは決して見込めないと思います。価値があるマンションは何といっても、所詮、駅近と立地、ブランドによるところが消費者にとっては大きいところ。リセールバリューだけ求めるなら、先ほどの駅チカ、築浅の大手中古物件を買い求めましょう。

生涯楽しく明るくワイドに使い勝手良く住むことこそ、この物件の一番の価値と潔く諦めるべきですね。

 

最後に

マンションの価値を図るうえで、中小、最大手というブランドイメージ、相場、価格、坪単価という数字上の評価に隠された住環境の実質的な価値を見誤りたくありません。

この物件のように、表立ってはなかなか見えないけれども、住みやすい空間づくりに力を入れている誠実な中小デベロッパーも存在するのです。

事業主都合で金太郎飴のように使い勝手が悪い同じような間取りしか提供しない一部の大手物件と何が違うのか、目の前の華やかな広告に踊らされないマンション選びをしたいですね。

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