すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。2007年に最初のマンションを購入してから失敗を重ね、結局3回もマンションを買い替えました。 すまいよみは『後悔しないマンション選び』を支援するブログです。

駅近なのに閑静な住宅街に建つ、都心に近い亀戸のマンション(江東区)

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「なんで、みんな亀戸に住まないのかしらね」。二子玉川嫌いのマツコ・デラックスが、以前テレビで発言していました。今回はそんな亀戸の素敵なマンションについて。

 

マンション概要

まだ築4年、住宅街に建つキレイなマンションです。

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パークホームズ亀戸ガーデンズコート
東京都江東区亀戸5丁目
JR総武中央線「亀戸」駅徒歩6分
東武亀戸線亀戸水神」駅徒歩5分
5階93戸
分譲:三井不動産レジデンシャル
施工:西武建設
管理会社:三井不動産住宅サービス
用途地域:準工業
築年月:2014年2月

都心から近くて駅チカであるにもかかわらず、閑静な住宅地に建つ、エリアでは珍しい低層レジデンスであることがこの物件の良さ。そして亀戸のお手頃な住宅相場が、この物件の価値を更に高めてくれています。

 

物件の良さ

たくさんの良さを見つけました。

 

都心に近く交通利便性が高い

江東区(亀戸)は交通の便が非常に良いエリアです。

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徒歩6分のJR亀戸駅から乗り換え時間込みで東京駅まで12~13分と非常に便利なアクセスを確保。

また、南北縦の移動は都営バスが充実していています。

f:id:murakoshi5:20180530214735j:plain亀戸駅前のバスロータリーからは、上野、日暮里、築地と都内要所へのアクセスが可能です。

 

駅近で生活利便性が高い

亀戸駅北口は、商店街が連なり生活にとても便利です。「亀戸餃子」は知る人ぞ知る名店です。

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メニューが餃子とビールだけという。。。個人的にはライスが欲しかったです・・・。

物件からすぐの「亀戸中央通商店街」は、有名なパン屋さん、安い!八百屋さんなど美味しく楽しいお店がたくさん。

f:id:murakoshi5:20180530214900j:plain亀戸の商店街は元気です!


駅ビルに入る「アトレ亀戸

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地下の食料品街、飲食店、雑貨屋さん、本屋にユニクロに無印もあり、ほとんどのものが揃います。屋上には子供の遊び場もあって、乳幼児の子連れにはありがたい商業施設です。

また駅前から北側の明治通り沿いに面している「亀戸十三間通り商店街」も沢山のお店が連なります。もちろんTSTAYAもありますよ♪

f:id:murakoshi5:20180530214948j:plain商店街の外れには昔の梅屋敷を再現した観光施設。

加えて、駅前には地域の活動拠点「亀戸文化センター(カメリアプラザ)」があります。f:id:murakoshi5:20180608061031j:plain様々な行政手続きにも徒歩で行けてしまうという。

亀戸駅北口は、生活に欠かせないものが何でも揃う、とても便利で楽しい地域なのです。

 

周辺環境の良さ

物件周辺は、賑やかな商店街を折れてすぐの閑静な住宅地に位置しています。

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閑静ですが商店街がすぐのため、夜間の一人歩きも心配ありません。

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物件近くに亀戸水神があります。「すいじん」です。

f:id:murakoshi5:20180530215238j:plain亀戸天神と誤って訪れる人も多いのだとか。

亀戸天神はこちら。物件から徒歩圏内です。スケールが違います(笑)。

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関東エリアでは学問の神様として有名ですが、藤棚や菊といった季節折々の花祭りなど、様々なイベントで日々観光客が訪れる人気スポットです。

徒歩5分の東武亀戸線亀戸水神駅」も利用できます。亀戸〜曳舟間の2両編成ワンマン運転です。

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亀戸線を渡って少し歩くと、亀戸中央公園があります。

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公園に面して旧中川。

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駅チカながら閑静な住宅地に位置し、緑、自然、文化豊かな亀戸北口の物件立地と周辺は、都心近く便利な立地であるにも関わらず、休日はゆっくり癒される環境です。

 

地域では珍しい上質な低層レジデンス

東京23区西部などの住宅地と比べて高いビルやマンションが多い東部エリアにおいて、大手デベロッパーの低層かつ上質なレジデンスは珍しい存在であり、住宅としての価値が高いと考えています。
物件は、西、南、東の3棟からなります。

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(画像出展:グーグルマップ)
造り、外観も重厚でしっかりしています。

f:id:murakoshi5:20180530220852j:plain我がマンションみたいに安普請ではありません。

 

お手頃な相場

何といっても亀戸エリアは、上記のような交通、生活ともに便利な都心エリアであることを考えると、住宅相場としては非常に割安にして庶民的なエリアです。詳細は後述します。

 

物件の気になるポイント

一方で目をつむらなければならない所もあります。

 

住戸の開放感は制限されます

周辺は住宅地ながら、一軒家が折り重なっているエリアなので、物件の開放感は制限されます。
特に東向き住戸前。

f:id:murakoshi5:20180530213824j:plain3階建ての戸建て住戸と結構な至近距離で向き合っているため、低層階の眺望や採光は少し厳しいかなと感じます。


また南側。

f:id:murakoshi5:20180530213412j:plain南側の広大な土地は、先ほどのグーグル地図上、駐車場になっていましたが、現在、当物件と同じ5階建てのマンションが建設中でした。どのくらいの距離で建物棟が建つかまだ分かりませんが、これは非常に残念ですね。


一方で西向き住戸の前は少し広めの道路で明るめの住環境になります。

f:id:murakoshi5:20180530214251j:plainただし、北西向きなので、日当たりは夏至付近以外ほとんど望めないでしょう。

 

マンションの構造

ちょっとマニアックな話ですが、このマンションは棟によって構造が違います。
装いも違います。
東向きと西向きは同じつくり。上質で洗練された造り。梁は天井部分。

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南向きは「逆梁アウトフレーム」によるしっかりした、より重厚なつくり。梁は天井ではなくベランダの手すり部分です。

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東向きと西向きの一般的な工法と南棟の逆梁アウトフレーム工法について、居住性の違いなどの詳細は、以前の記事を参考にして下さい(関連記事)。

www.takenote1101.com

また気になったのはベランダが狭いこと。
一般的な6メートルスパンの住戸では、ベランダについて奥行きを1.8m~2mにして10~11㎡ほどのスペースを取っている事が多いです。この物件、例えば現在売りに出されている西向き住戸では8㎡ほどの広さ。ベランダの奥行きは1.5m前後と推測できます。少し手狭感があります。

 

管理費が割高の印象

月々の管理費。上記、売りに出されている物件、62㎡で15,800円です。我が家が67㎡で14,000円ほど。それでも高いなと当初思っていました。この物件、特に目新しい共用施設もありませんし、この管理費で住戸設備にディスポーザがないのも残念です。近年のマンションの管理費は高くなる傾向にありますが、都心、駅チカの物件は、特に高騰しているという記事も読んだことがあります。

 

物件の価格・相場観

現在の相場

(2018年1月~5月の当物件売り出し価格)
1階70.43㎡ 5,180万円3LDK南向き@243万円
1階62.21㎡ 4,480万円2LDK東向き@239万円
実際の契約価格はこれより低い可能性がありますが参考までに。

新築時価格(2014年頃)

70.43㎡ 4,568万円3LDK南向き@214万円
62.21㎡ 3,668万円2LDK東向き@194万円
(マンションコミュニティ調べ、階数不明)
(@坪単価=1坪3.303㎡で計算)

現在の相場でも安い!と思ってしまいましたが、分譲時は3LDKで3,000万円台からありました。

東京西側地区、駅徒歩5,6分70㎡であれば、「例の」世田谷区二子玉川で8,000万円、東京都下三鷹市付近で7,000万円は下らないマンション相場です。いずれも大手町、東京から30分も要する立地です。

一方、現在売りに出されている、東京東側、亀戸より更に建物が高く喧騒がある「錦糸町」駅徒歩圏内で以下のようなマンションと比較しても、亀戸の相場がとてもお手頃なことがわかります。

錦糸町の物件相場の例)
錦糸町駅徒歩4分、15階、築2012年
70.2㎡  7,380万円3LDK南向き@347万円
錦糸町駅徒歩12分、11階、築2016年
63.8㎡ 5,780万円3LDK西向き@299万円

 

選ぶならどの住戸?

既述したように、南向き住戸前には5階建てマンションが建ってしまいます。そして東側はちょっと暗めの環境。以上を踏まえると、日当たりに固執しなければ、西側住戸の2階以上、もしくは東側住戸であれば3階以上ですね。東側と西側は住宅街なので、将来的に高い建物が建つ心配も無く、現在の住環境は保証されると考えます。そうすると、70㎡で5,000万円前後(坪236万円)が相場でしょうか。

 

最後に

6年前に、世田谷区から東京イーストサイドに移り住んできた僕の価値観で東部エリアの物件を紹介していますが、都心から近い、住みやすい、価格が安いと推しても、確かに住んでいる人の層も違えば、立ち並ぶショップのオシャレ度も違う中、住まいに関する価値観は人それぞれだと思います。

僕もこちらに引っ越してくる前は、錦糸町、金町、北千住などは一緒くたにピンク色に見えましたし、亀戸、亀有、葛飾の区別が全くつかず、更に引っ越してきて、こんなに外国人が多い街だとは思ってもいませんでした。

でも、人の波も交通量も、世田谷や渋谷、吉祥寺に比べたらほどほどで、かつ都心に近いおかげで通勤ラッシュに合う時間も少なく、当南アジア系の外国人家族の人柄も暖かいなどなど、東京イーストサイドの実質的な住みやすさを実感する日々です。

「なんで、みんな亀戸に住まないのかしらね」マツコ・デラックス談。ほんとそう!この言葉に凝縮されると思うのです。

もちろん、古くから人気私鉄沿線を中心に住宅地ブランドを築いてきた23区西部エリアと比較すると、街の再開発など今後の課題も沢山ありますが、それでも、東京東部に対する違和感や偏見が少なく、例えば、湾岸部、都心部、木場や豊洲などに住居を検討している人がいれば、一度、亀戸も訪れてみてはいかがでしょうか。

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