すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。2007年に最初のマンションを購入してから失敗を重ね、結局3回もマンションを買い替えました。 すまいよみは『後悔しないマンション選び』を支援するブログです。

共用施設にTSUTAYA監修ライブラリーを備えた大規模優等生マンション(江東区)

f:id:murakoshi5:20181010051517j:plainTSUTAYA!昨年発表された時に、ついにマンションでもベタなコラボきたか!?と思っていましたが、実際に見学してみると、まじめな造りで誰にでもお勧めできるマンションでした。

 

マンション概要

予定地は、まだまっさらな状態。ここに15階建て444戸がドン!と構える日が来ます。

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メイツ深川住吉
東京都江東区扇橋1
東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩7分
都営新宿線「住吉」駅徒歩7分
15階444戸
駐車場150台
駐輪場888台
用途地域準工業地域
分譲:名鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:名鉄コミュニティライフ
施工予定:2020年1月
(2018年10月現在)

 

販売価格一例
僕が検討した住戸は主に東向きでした。

D3タイプ、71.30㎡、3LDK、東
5階、5,900万円台
14階、6,200万円台

D8タイプ、69.00㎡、3LDK、東
5階、5,800万円台

およそ中階層住戸、坪当たりのイメージは以下です。
東向きが275万円
西向きが265万円
南向きが300万円
(1坪=3.3025で試算)

 

東向きは良心的な価格。ただし若干北寄り。前面が中高層マンションなど、そこそこ高い建物が密集しているエリアで、8階くらいまで行かないと空が抜けないため、こんなものなのかなと思います。

西向きは「イーストゲートスクエア」という、大規模15階建てのマンションが隣接していて、日当たり、眺望、開放感共にかなり制限されるので、さらにお求めやすい設定。価格や立地重視の方向けかと思います。

南向きはグンとお値段が上がります。こちらが一般的な相場観に反映されている感じです。


価格、住環境、バランスよく求めるなら、僕だったら東向きの5階以上、欲を言えば8階以上かなと思いました。ただ、すでにかなりの住戸が売れていて、すでに自分好みの環境を選べない状況です。売れ行き早いですね。

 

このマンションのおススメポイント

マンションを初めて購入する人にお勧めしたい物件だと思いました。マンション購入にあたり考えるべき視点において漏れが少なく、購入後、後悔せずに安心して住むことができると思ったからです。その理由は以下です。

駅チカと生活に便利な環境

東京駅4.5キロ圏内、大手町へ直通10分と都心に近く、複数路線が利用できる「住吉」まで徒歩7分の駅近。大江戸線半蔵門線の「清澄白河」も徒歩15分で利用できます。近くの三ツ目通りを南北に走る都営バスを利用すれば「東陽町」「錦糸町」までもすぐに出られ、交通利便性が高い地域です。生活においては、三つ目通り沿いに大型スーパー「ライフ」や「島忠」、小さな商店、コンビニなどが並び、少し足を伸ばせば、大型モールの「北砂アリオ」、錦糸町界隈の商業集積施設も利用できて、日々のお買い物や生活にも便利なエリアとなっています。

周辺環境の良さ

都心隣接で駅徒歩7分という環境ながら、大通りから一歩入った閑静な住宅街です。f:id:murakoshi5:20181010054706j:plain周辺は川や緑など自然にも囲まれ、都立猿江恩賜公園、都立木場公園という大規模公園までも徒歩10分圏内です。

楽しく便利な共用施設・サービス

大規模マンションの特徴である共用施設とサービスが充実しています。特にこのマンションで特徴的なのは「ANNEX棟」という3階建てに屋上テラス付きの共用施設専用棟を設けることです。f:id:murakoshi5:20181010052232j:plain(画像出典:物件折込広告)
約1万冊の本を集めたTSUTAYA監修のライブラリーに読書空間。f:id:murakoshi5:20181010052307j:plain(画像出典:物件公式資料)
パーティスペースやキッズルーム、スタディルームまで、暮らしの中で豊かな時間を過ごすことができそうです。また共用サービスも、コンシュルジュサービス、レンタサイクル、カーシェアリングなど充実しています。

充実した住戸設備・仕様

ディスポーザーに食器洗い乾燥機が標準装備されています。キッチンの天板が天然御影石なのは個人的に嬉しい所。住戸内に「ホームストッカー」という防災倉庫を装備しているのも安心です。またトイレの壁はクロスではなく板張りなのです!はじめてお目にかかりました。通常トイレのクロスは汚れやすいので、板張りにすることによって手入れがしやすく気が利いているなと思いました。

日々のランニングコスト

充実した共用施設やサービスなどを備えた上で、月々のランニングコストを抑えています。管理費が70㎡あたり14,000円と、首都圏の平均を2,000円以上下回っています。近隣で分譲されている「クレヴィア住吉扇橋」の管理費が、66㎡で月々約20,000円であることを考えると、大規模マンションの強みを痛感します。初期の修繕積立金を合わせても、月々のランニングコストは20,000円弱の負担で済みます。

住戸価格

住環境に差があるものの、東向きであれば5,000万円後半から、西向きであれば5,000万円中盤から3LDKが手に入る価格設定。都心から近い人気の江東区、駅チカ新築物件としてはある程度のお得感があります。共働き夫婦には求めやすい価格かと思います。

将来性

大規模駅近マンションの資産性と、有望な江東区エリアの将来性を擁するこのマンションは購入しておいて間違いなさそうだと考えます。東京都心隣接エリア、人口が増え続ける江東区は相場が上昇し続けています。更に現在検討中の、東京メトロ有楽町線の延伸が決まった暁には、周辺「千石」エリアに新駅ができる可能性があり、将来が楽しみなエリアでもあります(関連記事)。

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気になった箇所

住空間、間取り設定が平凡な所に尽きます。

大規模なので、田の字型の間取りが並ぶのは仕方ないのですが、あまりに工夫がなさすぎで、個人的には住戸を選ぶ気持ちが萎えてしまいました。f:id:murakoshi5:20181010052942j:plain(画像出典:物件公式資料)
まず気になったのは、共用廊下側の居室の柱型のでっぱりが大きい住戸が多いことです。6畳でこれだけ柱が出っ張ると夫婦の主寝室の使い勝手が格段に悪くなります(関連記事)。
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加えて、柱型が室内に出っ張っている=(イコール)住戸プライベートスペースとしてのアルコープがないんですよね。玄関開けたら共用廊下の通行人とがっちゃんこ。今どきアルコープスペースが全くないのは珍しいと思います。そして共用廊下側の居室の窓に「可動ルーバー格子」がなしという・・・。更に住戸間の敷居版が背の丈(2メートル前後)の簡易的なもので、こちらもガッカリ。天井高は2,450で普通、サッシ高も普通でした。

田の字型の一般的な間取りでも、空間の使い勝手を良くする努力をもう少ししてほしかったなと、ここだけは残念な所です(関連記事)

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最後に気になる所として、駅徒歩7分の実質的な距離です。「B1」地上出口まで7分なのですが、出口から階段を下ると長い地下通路を経て改札までかなり歩くんですよね。正直ホームに下りるまで+2~3分は掛かってしまいます。この地下鉄の地上出口までの徒歩時間の表記、改札までの表記にしてくれないかなと思っています。

 

最後に

初めてマンションを購入する初心者に是非お勧めしたいなあと思う物件。何といってもTSUTAYAとコラボした共用施設が魅力。都心で便利に楽しく、環境豊かに生活を送ることができ、将来性も備えた優等生的なマンションです!

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