すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。4回のマンション購入経験を持つ筆者による『後悔しないマンション選び』を支援するブログ。

マンションを購入する際の注意点。複数のマンションで悩んだ時の選び方

f:id:murakoshi5:20190104223641j:plainマンションを選ぶ際、複数のマンションで悩む人が多いのではないでしょうか。ある程度客観的な判断ができるように評価ポイントをまとめてみましたので、マンション選びで悩んでいる人の参考になれば幸いです。

 

評価する7つのカテゴリー

採点するポイントを7つのカテゴリーに分けました。
1、周辺環境(7項目)
2、子育て環境(7項目)
3、マンションパワー(7項目)
4、住空間(8項目)
5、生活利便性(7項目)
6、交通利便性(7項目)
7、資産性(7項目)
合計7カテゴリー(50項目)

 

7つのカテゴリーの中に、それぞれ7~8つの評価項目を設け、項目ごと2点評価×合計50項目=100点満点としています。

 

以下、すまいよみ筆者の居住マンションを例に採点してみました(2点は高評価、1点は普通、0点は評価できない)。

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7つのカテゴリーを更に、L評価「住まいの快適性」とA評価「資産性や利便性」という2軸に色分けする事で、マンションの特徴、カラーを洗い出しています。

 

総合評価(L評価+A評価)です。

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僕が今住んでいるマンションは53点をつけました。いくつかのマンションで迷っていて総合点を出しても決めかねる場合は、L評価かA評価どちらか優先的な価値観で判断してもよいわけです。「住まいの快適性」に重きを置くのか、「資産性や交通利便性」にかじを取るのか、人それぞれの価値観があると思います。

 

レーダーチャートも作成してみました(上記の表を少しだけ加工してエクセルで簡単に作成できます)。

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チャート右側に表れる「住まいの快適性」よりも、左側の「利便性・資産性」が大きく勝っています。僕の現住まいは東京都江東区スカイツリーがある「押上」、ビッグターミナルの「錦糸町」の中間地点に位置していることで、たくさんの交通網を利用でき、たくさんのスーパーや大型商業施設が点在しているエリア特性があり、とても楽しく便利な場所でした(もうすぐ引っ越します)。

 

評価の前提
評価するのは、3LDK、70㎡前後のファミリータイプのマンションになります。多くは不動産素人である「すまいよみ」筆者の主観と個人的な好みで採点しています(例えば、車や駐車場などより自転車の利便性に重きを置いています)。判断できない項目は「0点」にしました。また、「共用施設の充実度」など、カテゴリーをまたがって重複してカウントしている項目もありますが、それだけ重要であることを意味します。

 

項目ごとの採点根拠は以下を参考にしてください。

 

各項目の採点根拠について

できる限りデータなど数値化されたものから採点根拠に結び付けましたが、僕の主観も入っています。

 

1、周辺環境

マンション立地の周辺が暮らしやすい環境であるかの目安としています。

明るさ(周辺建物の高さ)
周辺エリアの日中の明るさについて。高い建物が多いと日影が目立ち、空の抜け感がなく採光が弱まることで暗い街並みになります。

閑静(大通り、車、人の多さ)
マンションの南側に幹線道路が存在していると、気持ちの良い季節に窓を開けられません。商業施設などの傍も同様ですね。交通量や人通りなど喧騒具合をチェックします。

自然(公園、緑道、河川)
物件の周りに公園、河川など自然環境に恵まれていれば日々の生活の潤いになります。

安全性(交通量、大通り、抜け道)
安全安心に暮らせる土地柄でしょうか。駅からマンションまでの間に大通りを挟んだり、マンションに面した道路が抜け道になっていないかなど事前にチェックしておきたいです。

治安(夜間環境、歓楽街)
駅近だと歓楽街が近くにあると騒々しく事件や事故などが多いかもしれません。夜間の環境においては、街灯が暗く女性の一人歩きに抵抗があるような環境でないか、特に駅から遠いマンションはしっかり確認する必要があります。

災害(ハザードマップ、海抜)
過去に液状化現象があったり、台風による水害が多く出る地域でないか、役所のHPとうで最低限は調べておきましょう。エリアの中でも高台に建っているようなマンションであれば、低層階住戸でも安心感はあります。

将来性(用途地域、再開発)
以上のような周辺環境の住みやすさが、将来的にも脅かされることが無いか。法的に高い建物や商業施設の建築が制限される「用途地域」についても事前に理解を深めておきたいです。

 

2、子育て環境

ファミリータイプのマンションを購入するにあたって、重要事項になります。子供を育てる良い環境=高齢者など誰にとっても住みやすい環境であることは間違いないです。

徒歩3分以内に中型公園、児童館
子供が乳幼児期の時に、近隣に少し大きめの公園や児童館、図書館などの公的施設があると本当に助かります。悪天候や季節に関わらず出かけてみようと思わせてくれる距離、マンションから200m以内にあることがポイントです。それ以上だと足が遠のきがちになります。

徒歩5分以内に学区の小中学校
義務教育期間中、9年間の通学環境を見ます。

徒歩10分以内にスーパー・商業施設
子供が小さい時は、近くに商業施設があると、子供を抱っこしてたくさん買い物するにも便利ですし、子供を連れて暇つぶしにもなり、本当に助けられます。

徒歩20分以内に保育園、幼稚園
最寄り駅までの間に保育園と幼稚園が5か所ずつあれば困ることは少ないと思います。20分としたのは、小学校入学までは親の自転車での送り迎えや園バスでの送迎が見込まれるからです。ただし僕は保育園事情には疎いので視点がズレているかもしれません。

安全性(車通りや歩道の広さ)
子供の行動範囲内の安全環境を見ます。特に小学生になると親の手を離れて一人で通学し、遊びに出かけるようになるので、マンション周辺に、バス通り、幹線道路、一方通行の抜け道などが無く、少しでも安全な環境で伸び伸び育てたいですね。

大規模マンション・棟内にキッズルーム
マンション内にキッズルームがあれば、階下の住人に迷惑をかけたくない日中や雨の日など、本当に助かりますし、マンション内でのママ友同士コミュニティ育成の場として大きな機能を果たします。大規模マンションであれば、近くの幼稚園や小中学校の友達もマンション内に増え、なおさら子育て環境の一助になってくれることでしょう。

交通利便性(近居や子連れ移動)
駅近、複数路線可能、高速道路のインターチェンジに近いなど、交通の便が良いと両親との近居を実現しやすく、子育てのサポートになります。また、通勤電車の混み具合、乗り換えのしやすさなども、子供を連れて快適に移動するために視点を持っておきましょう。

 

3、マンションパワー

資産性というより、そのマンションに住むことへの誇りだったり、マンション内の利便性、住みやすさを見ています。

ランドスケープ(吹き抜け、車寄せ、中庭)
マンションの顔になります。地域でも目立つ存在になれば、戸建てでなくマンションへ住むことへの誇りや愛着にもつながります。車寄せは、重い荷物の積み下ろし、雨の日の人の乗降など、車の保有如何に関わらず必要です。エントランス付近に車を止めにくいマンションは本当に不便です。

構造(耐震性、安全など)
マンションの構造、特にタワマンなどに多い耐震構造であれば、高層階に住むことの安心感も違います。また、セキュリティシステムや、駐車場への車道と歩道が分離されていて安全な設計になっているかなどもチェックします。

構造(外観、住空間仕様)
重厚感、高級感がある造りか、住空間の向上に役立つような構造であるかを中心に見ます。例えば、逆梁アウトフレーム工法のマンションは、住戸の窓をハイサッシに採用しやすく、部屋の明るさの向上につながります(マンション購入前に知っておきたいマンションの構造について 逆梁アウトフレーム工法 など)。 

基本施設(ラウンジ゛、共用トイレなど)
基本的なマンション共用施設、設備が備えられているか、使いやすいものであるか。例えば、宅配ボックス、客人を応対するラウンジ、共用トイレなど。

充実した共用施設
基本的な施設の他に、大規模マンションでよく見られる充実した共用施設があれば、日々の生活に彩を与えてくれることでしょう。古くは話題になったスポーツジムであったり、最近では、大手書店と組んだライブラリースペース、敷地内でキャンプが楽しめるグランピングエリアといった面白い共用施設を用意しているマンションも出てきました。

管理体制(24時間・大手、大規模)
共働き世代にとって、24時間対応してくれるコンシュルジュがマンションにいることは大きなメリットです。また、管理体制は住人が管理組合を組んで運営していくものですが、大規模、最大手のマンションであれば、安心感は違うと思います。

ランニングコスト
月々の管理費、修繕積立金などを見ます。管理費については、首都圏平均70㎡あたり16,848円(2017年、東京カンテイ調べ)を基準として、マンションの共用サービスなども加味した上で評価します。

 

4、住空間

住戸の快適性を評価します。低層階と高層階、間取りの違いなどマンション内の条件によって個別住戸の住み心地は違うものですが、マンションの特徴として平均的な傾向で採点したり、必要に応じて検討している個別該当住戸で評価します。

明るさ(リビング、廊下側、将来性)
住戸内の明るさは最重要視します。「家は明るさとLDの程々の広さ」僕が過去4回の購入経験で学んだ教訓です。およそ住戸全体が南向きで日当たりは良好であるか、リビングと逆側、共用廊下側の居室も最低限の明るさを確保しているか。加えて、マンションを選ぶ上で外せないのが、良好な住環境が将来的に維持できるかということ。立地の「用途地域」などを見ながら、リビングの前面に高い建物が建つ可能性などをチェックします。

広さ(整形のLD、主寝室、ワイド)
明るさと同様、住環境を語る上で非常に重要です。ただし庶民にとっては予算も限られるので、最低限の占有面積の中で空間を効率的に活用して広々と利用できるかを確認します(マンションの広さ表示(専有面積・畳数)について注意すべきポイント )。LDは整形で柱型の浸食など死角がない空間スペースが11畳以上、主寝室も同様6畳以上などをチェック項目とします。また同じ専有面積でも、開口部がワイドスパンで住戸内が正方形の形に近い住戸は空間の広がりや使い勝手が違います(住みやすい間取り!居住性重視のマンションを上手に選ぶ方法 )。

プライバシー(クランクイン廊下、アルコープ)
デベロッパーのひと工夫と手抜きのない造り込みによって、住戸のプライバシー性を確保しているかを測ります。構造によって、玄関前のスペースである、アルコープ、ポーチを十分に確保しているか、また住戸の間取りでも玄関からクランクしてリビングダイニングに入る設計だと玄関から住戸内を見られることがありません。設備としては共用廊下側の窓に可動ルーバー面格子の採用の有無などを評価します。

使い勝手(柱、間仕切り、収納)
専有面積や部屋の広さを表す畳数では判断できない、室内、空間の使い勝手の良さをチェックします。デッドスペースを無くす親切な間取り設計になっているか。最近では主流になっているLDと洋室の間仕切りの使い勝手、更に収納容量などを見ます。

設備・仕様(食洗器、ディスポーザー
住戸内の快適な設備、仕様面です。食洗器、ディスポーザーなど、日々の生活に役立つ設備や水回り周辺、キッチンや洗面室とうの仕様も居住者にとって親切なものであるか。

静粛性(大通り、二重サッシ)
マンション周辺の大通りや商業施設の存在によって、住戸内の静粛性が妨げられていないか。また二重サッシによって静かな住戸内環境を確保しているか。更に過ごしやすい季節に窓を開けて生活することができる環境か住む前によく吟味しましょう。

眺望(タマワン、低層階の抜け感)
高層階の眺めだけでなく、低層階においてもマンション前面が低層の住宅街である場合は、街並みを見渡せることができ開放感もあります。

バルコニー(奥行き、スロップシンク、敷居)
基本、バルコニー奥行き2メートルは欲しいです。逆に2メートル以上あると、庇部分もせり出す分、室内の採光が弱くなるので注意が必要です。コストカットの流れでスロップシンクも無くなりつつありますが、夏でも冬でもバルコニーの水回りは便利で重宝します。子供が産まれれば子育てにも必須です。隣接住戸間との境の敷居版が背伸びをすると隣の住戸を除けてしまう背の丈ほどの高さ・・・だけは避けたいです。

 

5、生活利便性

生活するにあたっての便利さ、楽しさは地域への土着にもつながりますし、そこに建つマンションの資産性にも一役買うでしょう。

徒歩5分以内にコンビニ・スーパー
生活をする上で基本ですね。特にスーパーが駅からの帰り道にあれば最高です。

徒歩5分以内に食べログ掲載10店舗
生活してみると意外と大事なんですよね。時間が無い時、体調が悪い時など、ちょっとした飲食店が、わざわざ徒歩10分かけて駅前まで行くとなると面倒なので。

徒歩10分以内に大型商業施設
子育て世代も高齢者夫婦も、困った時のショッピングセンターです。徒歩圏内にイオンでもあれば本当に便利です。ユニクロトイザらス赤ちゃん本舗ヤマダ電機マクドナルド、スタバ、本屋など、およその物がそろえば、大体の買い物が近隣で済み、休日や雨天の日の暇つぶしにもなります。

徒歩15分以内に総合病院
実際に安心ですし、近くにあるだけで安心感があります。現住まいの傍にも総合病院がありますが、出産から、子供の病気、僕の手術まで、ほとんどお世話になりました。

徒歩20分以内に人気エリア
横浜、吉祥寺、二子玉川、品川、渋谷、池袋、豊洲、月島、浅草、北千住、etc。話題に事欠かない街で楽しい生活が送れます。そして当然ながら人気があるエリアの傍に住みたいのは誰でも一緒。資産性の維持にもつながると思います。

共用施設の充実度
マンション内の共用施設が充実している事が主流になりつつあります。カフェやワーキングスペース、ライブラリーなど、自分の住戸以外に居場所があって楽しめるのはマンションならではですよね。

棟内の自転車事情(200%、屋内、シェアサイクル)
自転車利用は、特に都心に住む人にとっては切実ですし、車を所有しない僕個人的な思いもあります。最低限住戸に2台以上の駐輪場を提供してくれるマンションを選びましょう。また、駐輪場が屋内にあると自転車の劣化具合が全然違います。更に共用サービスとしてシェアサイクルがあれば言うことなし!かなり利用頻度は高いです。場合によっては、車、駐車場についてもここで触れます。

 

6、交通利便性

電車を中心とした移動手段の利便性。いうまでもなく戸建でなくマンションを選ぶ上でとても大事です。資産性にも影響します。

徒歩7分以内に最寄り駅
交通の便を優先して不動産を探す人の1つのハードルが駅徒歩7分以内。地下鉄などは、地上出入り口までの徒歩表記なので、地下通路などを含めると+2~3分を要することも珍しくありません。表記を鵜呑みにせずマンション購入前に実際に歩いて確かめることが大切です。

徒歩5分以内にバス停
電車だけに目が行きがちですが、バスも結構重要です。雨の日の移動や重い荷物を運ぶ際など、マンション付近にバス停があると大変便利です。特に駅から遠いマンションは、敷地内と最寄り駅を行き来するシャトルバスがあるか、マンションに隣接してバス停があるのは必須ですね。 

徒歩5分以内にカーシェア、レンタカー
首都圏では、車を保有しないファミリー層が増えています。界隈にレンタカー、カーシェアサービスが展開されている事を確認しておきましょう。特にカーシェアは、徒歩5分以内に借りられる車が5台以上あると予約がバッティングすることも少なくなると思います。車をよく利用する人にとっては、近くに高速の出入り口があると更に便利です。

徒歩20分以内に複数駅
複数路線を利用できる立地に住んでいると、その便利なエリアから離れられなくなります。公私ともに時間帯や行先によって乗る路線を柔軟に使い分けられますし、通勤時において片方の路線で人身事故があっても困ることが少なくなります。

電車30分以内で東京、渋谷、新宿
個人的な好みもありますが、都心の主要駅に30分以内で移動できる環境に身を置きたいです。東京は大手町、日本橋でも可です。できれば30分プラス徒歩でマンションまで徒歩7分以内が理想です。

乗り換えなしで主要5駅
同じく個人的な活動場所の好みもあるかもしれませんが、東京(大手町、日本橋)、新橋、品川、新宿、渋谷まで乗り換えなしで移動できる路線に住んでいると大概の用事や活動を面倒なくスムーズにこなすことができます(Yahoo乗換案内により検索、乗り換え時間<少し急いで>含む)。

通勤混雑率
誰だって、毎日、快適な通勤でストレスを軽減したいはずです。国土交通省がデータとして出している「主要区間の混雑率」を元に、150%以下は2点、150~180%は1点、180%以上は0点としました(マンション購入時、通勤ストレスが少ない立地を選択する6つの要点 )。

 

7、資産性

僕がマンションのことで相談される際に、皆が一番気にしているのは資産性です。

駅徒歩5分以内に最寄り駅
徒歩5分以内で100.6%
徒歩10分以内で93.6%
というリセールバリューデータを参考にしました(※.2006年4月~2009年3月に新規分譲され、2017年4月~2018年3月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率を算出。㈱東京カンテイ調べ 2018年5月時点)

タワマン・大規模
今やタワーマンションが人気トレンドで大きな価値を誇ります。戸数が多い大規模マンションほどリセールバリューが上がるというデータもあるようです。大規模マンションは地域のシンボルとなったり、名前が知られることで指名買いも付くようになることも一因かと思います。

大手ブランド・ランドマーク性
大手ブランドが本気でヴィンテージマンションを作りにかかると、ブランドイメージと相まって、未来永劫語り継がれるマンションになります。豪華吹抜けのエントランス、車寄せ、中庭など、地域を代表とするランドマークになれる要素をチェックします。

共用施設の充実度
こちらもマンションのトレンドとして、「住む」以外にマンション内で便利に過ごせて楽しめてしまう共用施設の充実度が価値に寄与しています。

複合開発、近隣に商業施設
マンション一体の複合施設や、近隣に有名商業施設、ショッピングセンターが存在するマンションは非常に楽しく便利に生活できるため人気が出ます。新築マンションの売れ行きも好調に推移しているようです。

将来性(再開発、住みたい街ランキング)
大事ですね。特に首都圏中心部においては、将来的に街づくりが加速したり、鉄道の新駅が建設予定だったりする立地は、投資する大きな価値があります。また、毎年出される「住みたい街ランキング」も考慮しました。

リセールバリュー
できるかぎり、近隣で売りに出されているマンションとの比較を織り込んで、リセールバリューを計りたいと思います

7つのカテゴリー、合計50項目の評価ポイントは以上になります。

 

最後に

以上、偉そうに採点項目をツラツラと書いてきましたが、不動産素人「すまいよみ」筆者の、しかも主観、個人的な好みがふんだんに入っています。いくつかのマンション選びで悩んだ暁には、人それぞれの住まいに関する価値観、優先順位などを踏まえて、住まい選びに役立てていただければと思います。

(参考記事)僕が最終2つのマンションで選んだ時の記事

4回目のマンション購入記 ① ~2つのマンションを悩んだ時の選び方~