すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。4回のマンション購入経験を持つ筆者による『後悔しないマンション選び』を支援するブログ。

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣は、三菱地所のヴィンテージになれるか!?

f:id:murakoshi5:20190118230447j:plain1年半前にモデルルームを見に行って、結局高すぎて購入を断念したマンション。そろそろ完成します。販売も最終期。1年半前のモデルルーム訪問を思い出しながらレビューを書いてみました。

 

マンション概要

モデルルームで想像していたものより断然素晴らしい佇まいになりましたね!f:id:murakoshi5:20190118230924j:plain

ザ・パークハウス東陽町翠貧閣
東京都江東区東陽7丁目
東京メトロ東西線東陽町」駅徒歩8分
11階117戸
駐車場26台
駐輪場227台
用途地域準工業地域
分譲:三菱地所レジデンス・三菱倉庫
施工:木内建設
管理委託会社:三菱地所コミュニティ
施工:2019年3月(2018年1月現在予定)

以下、売りに出されている最終期の主な住戸です。


<南向き>
5,690万円(@327万円)1階、57.51㎡
6,290万円(@322万円)3階、64.53㎡
6,630万円(@308万円)1階、71.10㎡
7,170万円(@333万円)6階、71.02㎡

<東向き>
7,100万円(@309万円)2階、75.91㎡
6,850万円(@305万円)1階、74.07㎡
7,180万円(@309万円)2階、76.63㎡

<西向き>
5,870万円(@289万円)3階、67.00㎡
6,540万円(@322万円)4階、67.00㎡

(1坪=3.3025㎡で試算)

 

マンションの評価ポイント

採点するポイントを7つのカテゴリーに分けています。
1、周辺環境(7項目)
2、子育て環境(7項目)
3、マンションパワー(7項目)
4、住空間(8項目)
5、生活利便性(7項目)
6、交通利便性(7項目)
7、資産性(7項目)
合計7カテゴリー(50項目)


7つのカテゴリーの中に、それぞれ7~8つの評価項目を設け、項目ごと2点評価×合計50項目=100点満点としました。

 

採点結果

ザ・パークハウス東陽町翠貧閣は100点満点中『48点』。個人的には合格点までもう一息・・・でした。

f:id:murakoshi5:20190118231237p:plainf:id:murakoshi5:20190118231254p:plainf:id:murakoshi5:20190118231311p:plain

f:id:murakoshi5:20190118231345p:plain

7つのカテゴリーを更に、L評価「住まいの快適性」とA評価「資産性や利便性」という2軸に色分けする事で、マンションの特徴、カラーを洗い出しています。
総合評価(L評価+A評価)です。
(評価項目の詳細は以下参照:マンションを購入する際の注意点

 

各項目の採点根拠

できる限りデータなど数値化されたものから採点根拠に結び付けましたが、僕の主観や好みも入っています。

 

1、周辺環境

マンション立地の周辺が暮らしやすい環境であるかの目安としています。f:id:murakoshi5:20190119000858j:plain

明るさ(周辺建物の高さ)
1点:東は2点(木々が低い公園隣接で70mほど抜けた明るい環境)、南は日当たりは悪くないのですが近くに高い建物があり1点、西は劣悪の0点で平均1点としました。西側に9階建てのビルが建設中です。
閑静(大通り、車、人の多さ)
1点:本来は、公園隣接で窓を開けて自然や空気を楽しみたいところですが、商店街抜けた地点で生活動線の中にある公園なので人の往来が結構あり、閑静な公園、住宅街とまでは言えません。また、マンション南側の一部、公園の公共トイレがある付近の人がたまりやすいスポットであるところが減点材料。
自然(公園、緑道、河川)
2点:周辺は、隣接した横十間川親水公園に加え、仙台堀川公園など都心ながらに緑豊かな環境であり、東陽町というエリアの特徴でもあります。
安全性(交通量、大通り、抜け道)
1点:物件北側の葛西橋通り、西側の四ツ目通りから東陽町の駅付近にかけて車が少し抜けてくるのが気になります。エントランス前の歩道がない狭い道路も減点。
治安(夜間環境、歓楽街)
2点東陽町駅北側は、区役所中心に安心して暮らせるエリア。駅から物件までは商店街を通る一本道で夜間も安心です。
災害(ハザードマップ、海抜)
1点東陽町は埋め立て地ではありません。古くから商業の地として栄え地盤はしっかりしていると聞きますが、水害マップでは、駅北側のマンション立地周辺が薄ピンク色だったので1点減点。過去に液状化の実態はありませんでした。
将来性(用途地域、再開発)
1点:「公園隣接」を重視した東向きの抜けた環境ですが、公園は半永久的に無くなることはまず無いので安心です。ただし公園の先の駐車場がとても気になるので1点減点。南向きは少し高い建物があっても日当たりは大丈夫ですが、東向き方面に高い建物が建ってしまうと、朝、夕少しの日当たりすら制限されてしまう可能性があります。

 

2、子育て環境

ファミリータイプのマンションを購入するにあたって、重要事項になります。子供を育てる良い環境=高齢者など誰にとっても住みやすい環境であることは間違いないです。f:id:murakoshi5:20190118232540j:plain

徒歩3分以内に中型公園、児童館
1点:隣接している公園は子供を遊ばせるような遊具がある公園ではないのですが、エントランス出てすぐなのでおまけして1点。児童館、図書館なども近くにありません。
徒歩5分以内に学区の小中学校
0点:学区の東陽小学校まで850m、深川第四中学校まで約1kmあります。
徒歩10分以内にスーパー・商業施設
2点:大型スーパーで言えば、徒歩3分に西友、4分にサミットがあります。コンビニも徒歩5分以内に4店舗もあり、充実しています。
徒歩20分以内に保育園、幼稚園
1点:確認できる範囲で、保育園、幼稚園合わせて8か所ほどありました。
安全性(車通りや歩道の広さ)
1点:周辺穏やかな環境ですが、駅や商店街までの動線が大通りに抜けてくるポイントなので、車通りがそこそこあります。また歩道も狭く人通りが多いため、自転車などの往来にも注意を払うので1点減点。
大規模マンション・棟内にキッズルーム
0点:そもそもこのマンションは子育て世代を意識していません。新しい中規模レベルのマンションにしては珍しくキッズルームがありませんし、世帯数も100戸ちょっと。1ルームや2LDKの間取りもあり、マンション内でママ友コミュニティを形成しやすいとは言えません。
交通利便性(近居や子連れ移動)
1点:混雑率ワースト1の東西線での移動が、通勤時でなくとも子連れにとってはストレスになりそう。ただし都営バスの便が東西南北便利に利用できるのが移動しやすいポイントなので1点。

 

3、マンションパワー

資産性というより、そのマンションに住むことへの誇りや、マンション内の利便性、住みやすさを見ています。f:id:murakoshi5:20190118232628j:plain

ランドスケープ(吹き抜け、車寄せ、中庭)
2点:「庭屋一如 迎賓建築のあるべき場所」と謳い、重厚感、高級感を売りにしているマンションです。屋上緑化など隣接した公園と一体化した植栽計画に力を入れ、周辺同規模のマンションとは一線を画す存在感。外観もカッコいいです!将来エリアの人気度次第でヴィンテージマンションとして評価される可能性が十分にあるでしょう。
構造(耐震性、安全など)
1点:マンション駐車場と歩道が分離され安心感はあります。住戸窓にも開閉センサーが設置されているようですが、1階住戸前に十分な空間がなく公園と隣接しています。公園には立地上、散策を楽しむ以外の人もたむろしているようなケースがあり、自分が1階住戸に住むことは正直どうなのかなと考えてしまいます。
構造(外観、住空間仕様)
1点:外観などは上でも述べましたが、とてもカッコいい!しかしながら間取りに落とし込んだ時、正直もう一工夫欲しかったので1点減点。南側はバルコニーが小さめの一般的な田の字型。東向き住戸の売りである、LDコンサバトリーの柱周りが使いにくそうで、柱型のでっぱりとバルコニーの狭さのエクスキューズの設計にしか見えませんでした。f:id:murakoshi5:20190118233014j:plain(画像出典:ザ・パークハウス翠賓閣PLAN BOOK)

基本施設(ラウンジ、共用トイレなど)
1点:ラウンジの造りは、共用廊下と離れ、落ち着いた空間で非常に良さそうですね。共用トイレが確認できなかったのは気になるポイントで個人的にマイナスポイントでした。
充実した共用施設
0点:上記、基本施設以外で目立った共用サービス、施設はありませんでした。
管理体制(24時間・大手、大規模)
1点:24時間有人管理ではありませんでした。将来的に水回りや植栽の管理、コストアップも気にかかりますが、大手の名にかけてヴィンテージマンションを汚すようなことはしないでしょう。
ランニングコスト
0点:月々70㎡当たりの管理費19,300円ほど(インターネット使用料含む)は、首都圏平均70㎡あたり16,848円(2017年、東京カンテイ調べ)を基準として高めです。これといった充実した共用施設もありません。修繕積立金についても8,500円前後からのスタートで、初年度からランニングコストが約28,000円になります。これは「シティテラス東陽町」の同規模住戸と比較した時に、1万円以上高い金額になります。中規模戸数であることと、これだけの植栽計画の中で水回りに多くの負担を強いられるからだと推測できます。高級マンション所以ですね。これくらいのマンションに住む人にとっては気にならないとは思いますが。

 

4、住空間

住戸の快適性を評価します。低層階と高層階、間取りの違いなどマンション内の条件によって個別住戸の住み心地は違うものですが、マンションの特徴として平均的な傾向で採点したり、必要に応じて検討している個別該当住戸で評価します。f:id:murakoshi5:20190119001047j:plain

明るさ(リビング、廊下側、将来性)
1点:東向き、南向きは十分な明るさを確保できると思いますが、西向きは敷地すぐに会社などが立ち並んでいる状況で明るさは死んでおり、その分安い価格設定になっています。共用廊下側の部屋については、東、西、南向きそれぞれの棟が隣り合わせで、ほとんどの部屋が暗い環境になります。西側住戸を詰めこまなければと個人的には思ってしまいます。西向き住戸と廊下側の暗さで1点減点。将来的には既述通り、東向き住戸に隣接した公園の先の駐車場に高い建物が建ってしまうと、LD内の日当たりが無くなるリスクがあります。
広さ(整形のLD、主寝室、ワイド)
1点:プレミアム住戸は当然素晴らしい間取り、広さですが、それ以外の60~80㎡規模の間取りについては、主に東向き住戸のLDのコンサバトリーと名乗っているいびつな空間形状が気になります。豪華なマンションをアピールしておきながら、このいびつな形状空間含んでの15~17畳のLD専有面積では、立派な家具ブランドスケールを配置しづらいです。豪華なマンションに、程小さい寸法の家具の中流家具ブランドを選ぶのでしょうか。一方で主寝室側は、ほとんどの住戸において柱型を室外に出す親切設計が見られ、整形な6畳以上の主寝室として実質的に最低限の広さを確保できています。
プライバシー(クランクイン廊下、アルコープ)
1点:詰め込み感満載なので、共用廊下は賑やかそうですが、住戸の柱型をしっかり廊下側に出すことで住戸ごとにアルコープ部分を確保しています。また西向き住戸は、住環境でハンデがあるためか、共用廊下から住戸への動線を1戸、2戸限定にしてプライバシー性を高めています。このレベルのマンションですから、当然、共用廊下側の窓に可動ルーバー面格子は採用されています。東、南向き住戸とも、低層階では隣接した公園からの視線が気になります。散策用の静かな公園ではないからです。
使い勝手(柱、間仕切り、収納)
1点:普通の田の字型間取りが多いのですが、各住戸にトランクルームが設けられ、住戸内の収納も布団クローゼットなど充実しています。また、LDとの間仕切りも、ウォールドアの採用や、間仕切りをしまう戸袋などが柔軟な空間演出に一役買っています。東向き住戸のコンサバトリーや使い勝手が悪そうな西向き住戸の間取りで1点減点。
設備・仕様(食洗器、ディスポーザー
1点:標準住戸仕様について。ディスポーザー、食洗器は当然装備されています。玄関の天然石、洗面室の床のタイル張りなど、ある程度の上質感を出しています。システムキッチンの仕様、キッチン天板、洗面室、クロスなど、もう少しこのマンションと同じレベル感が欲しかったので1点減点。
静粛性(大通り、二重サッシ)
1点:住戸内は、駅から商店街を抜け、公園とビジネス街に隣接したエリアとしてまずまずの静粛性を望めると思いますが、窓を開けると決して閑静な環境とは言えないので1点減点。
眺望(タマワン、低層階の抜け感)
1点:眺望は厳しいですね。東向きは、現在抜けていますが、南、西向きは、周辺高い建物が林立しています。
バルコニー(奥行き、スロップシンク、敷居)
0点:バルコニーの広さは、ほとんどの住戸が住戸幅のおよそ半分ほどの形状であり10㎡を切っています。要はバルコニーの面積を減らし、その分、直で採光や眺めを取り入れるガーデンビューウィンドウを採用しているのですが、正直ゆったり感がありません。スロップシンクもありません。ランドスケープで水回りを多く使用するマンションなので、これ以上の水利用を控えたのでしょうか。

 

5、生活利便性

生活するにあたっての便利さ、楽しさは地域への土着にもつながりますし、そこに建つマンションの資産性にも一役買うでしょう。f:id:murakoshi5:20190119000105j:plain

徒歩5分以内にコンビニ・スーパー
2点:5分以内に、大型スーパーが2店舗、コンビニが4店舗もあります。駅からの帰り道に西友、コンビニもあり、帰宅時にわざわざ遠回りせず買い物できるのもポイント高いです。
徒歩5分以内に食べログ掲載の飲食店10店舗
2点:合格。商店街にも近く飲食店は多いです。
徒歩10分以内に大型商業施設
2点:「イースト21」が徒歩4分のところにあり、スーパーのサミット、複数の飲食店や小売店、ホテルが入居しています。
徒歩15分以内に総合病院
0点:残念ながらありません。
徒歩20分以内に人気エリア
0点門前仲町錦糸町豊洲まで歩いていくのは厳しい距離です。今後の有楽町線延伸による再開発に期待しましょう。
共用施設の充実度
1点:大規模マンションではないてすが、ラウンジ、ギャラリーが、共用廊下、住戸の動線から外れてしっかりと確保されており1点。一方でキッズルームなどはありません。
棟内の自転車事情(200%、屋内、シェアサイクル)
1点:自転車はほぼ200%近くを確保していますし来客用も2台ありますが、シェアサイクルなどのサービスはありませんので1点。ここで1つ言いたいのは「車」について。117戸に対して駐車場が26台(22%)と少ないことです。都心に近いマンションなので台数を少なくするのは理解するのですが、エリアの相場を押し上げるこだわりの上質マンションを買うような人は、車も持っていませんか?シティテラス東陽町は40%近くと逆に多すぎるのではと感じていましたが、このマンションの造りからすると駐車場台数が少ないことに疑問です。ただ車を所有していない僕個人としては、台数少ない方が将来的に管理の足かせにならないので問題ありませんが。

 

6、交通利便性

電車を中心とした移動手段の利便性。戸建でなくマンションを選ぶ上でとても大事です。資産性にも影響します。f:id:murakoshi5:20190119000144j:plain

徒歩7分以内に最寄り駅
0点:東陽町まで駅徒歩8分です。
徒歩5分以内にバス停
2点:都営バスのバス亭があり便利です。東陽町界隈はバスの便が張り巡らされています。
徒歩5分以内にカーシェア、レンタカー
2点:近隣に16台!も所有するタイムズのカーシェア駐車場があるので合格。これだけの台数があれば借りられないことはまず無いでしょう。
徒歩20分以内に複数路線・駅
0点東陽町東京メトロ東西線1路線。マンション立地から住吉駅まで歩くと25分ほどかかります。同じく東西線木場駅までは19分で歩けますが意味をなさないので0点。将来、有楽町線の延伸を期待しましょう。
電車30分以内で東京、渋谷、新宿
2点日本橋まで7分。大手町まで9分。新宿まで27分。渋谷までぎりぎり30分。合格です。
乗り換えなしで主要5駅
0点:JRでないと厳しいですね。主要駅には乗り換えないといけません。近隣の錦糸町駅と比べると面倒です。
通勤混雑率
0点:泣く子も更にギャン泣きしてしまう地獄の東西線です。国土交通省がデータとして出している「主要区間の混雑率」首都圏ワースト1位!

 

7、資産性

僕がマンションのことで相談される際に、皆が一番気にしているのは資産性です。f:id:murakoshi5:20190119000350j:plain

駅徒歩5分以内に最寄り駅
0点:既述通り
タワマン・大規模
0点: タワマンではありません。規模も中規模で、規模やトレンド、人気で存在感が出るマンションではありません。
大手・ブランド・ランドマーク性
2点三菱地所「パークハウス」というブランドパワーを更に引き立たせる近隣マンションとは一線を画すヴィンテージ狙いのマンションであり、東陽町北側のランドマーク的存在になる価値が十分にあります。
共用施設の充実度
1点:中規模マンションなので、充実した施設やサービスはありませんが、ラウンジ、ギャラリーがあり、住戸外で落ち着いた第2の場所になるような上質空間になりそうなので1点としました。
複合開発、近隣に商業施設
1点:これといった話題性がある複合商業集積があるわけではないのですが、「イースト21」という商業施設や江東区役所を中心とした東陽町北側は、江東区でも中心的エリアとしての顔を持っているので1点としました。
将来性(再開発、住みたい街ランキング)
1点:同区内の有明豊洲といった湾岸エリアの将来性や話題性に後塵を拝しているものの、東陽町江東区役所がある中心地であること、加えて、将来的に有楽町線の延伸で、東西線との乗換駅になることが予想されている事を踏まえ1点としました。
リセールバリュー
1点:現在、近隣中古物件との価格差が非常に大きいです。たたし、ヴィンテージマンションとしての資産性や今後の有楽町線延伸など東陽町の街の将来性を見込んで1点。
<10年後の予想>
7,100万円(@309万円)2階、75.91㎡
↓ ↓
6,069万円(@264万円)
10年後の予想は、あくまでも近隣売出し物件、上記資産性の根拠等を踏まえた個人的な予想です。
本体価格を変動金利(0.5%と仮定)で借りて、10年後の残債5,529万円。
フルローンで借りたとしても、10年後の相場が残債を割ることは無さそうかなと思いました。

 

総括

100点中48点。50点までもう一息でした。

ヴィンテージマンションとして、とても格好良いマンションに仕上がりそうです!親水公園隔ててとても際立った存在感を醸し出していました。ただ、高級感、重厚感、上質な住まいを売りにしているのに、駐車場台数が近隣マンションより少なかったり、せっかく75㎡や80㎡ある間取りでも、高級ブランドのスケールが大きい家具が置きづらそうなLD空間だったり、借景、緑景というモチーフを使いながらも、南向きが歩行者の視線や労働者のたむろによる喧騒、共用トイレが視界に入ってしまうような公園と、ちょっとしたチグハグ感が否めません。僕は個人的に東陽町、特にこの駅北側、区役所周辺のエリアが好きなので、もし選べるのであれば、東向き、特に東南角、北東角住戸なんて住んでみたいと思いました。公園の先、会社の駐車場が将来高い建物にとって代らないか将来的な心配はあるものの、とても明るい住環境で公園の中でも静かな環境側にあるので、東陽町が好きで、金銭的に余裕がある方ならおススメです。f:id:murakoshi5:20190119002354j:plainいずれにしても、コストカット著しいマンション厳冬時代において、コンセプトを明確にした上質さ際立つ素敵なマンションです。東陽町の街の発展、マンションの周辺整備などと相まって「語り継がれるマンション」になっていってほしいと思います。