すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。4回のマンション購入経験を持つ筆者による『後悔しないマンション選び』を支援するブログ。

東京イーストのマンション「ザ・ミッドランドアベニュー」(江東区)

f:id:murakoshi5:20190412111235j:plain心地よく住むために、しっかりとした居住性、周辺環境を確保した上で、最低限の資産性も担保できる模範生。東京イーストなら、こんな中古マンションはいかがでしょうか。

物件概要は以下です。
ザ・ミッドランドアベニュー
東京都江東区大島3
JR総武線「亀戸」駅徒歩6分
都営新宿線「西大島」駅徒歩5分
14階457戸
駐車場:176台
駐輪場:932台
用途地域準工業地域
分譲:新日鉄都市開発、三井不動産レジデンシャル、他
施工:淺沼組東京本店
管理委託会社:日鉄コミュニティ
竣工:2012年3月

 

『居住性を確保した上で、最低限の資産性』
資産性といっても、不動産価格がどこも高騰しているなかで僕みたいな素人が論じる事でも無いのですが、それでも無視できる物では無く、自分の家に最低限の資産性を維持してもらうことは、誰にとっても大事なはず。『ザ・ミッドランドアベニュー』は、東京イーストの中でも、そんなお手本のようなマンションの一つです。

このマンション、初めて見たときに好印象だったのは、4方向が接道していて、更にそれぞれ道路の先には、東側が高校の校庭、南、西とも比較的低層の住宅街なので、開放的な区画にあることでした。将来的に住環境が悪化することもなさそうなロケーションです。

東棟、南棟、西棟の3棟に分かれていて、どの住戸も低層階からの日当たり、明るさをしっかり確保しています。特に高層階は眺望も良さそうが、できたら東か南がおすすめです。

分譲時は、「子育て支援マンション」を売りにしていて、都立猿江恩賜公園まで徒歩圏内、幼稚園、小学校、図書館までが徒歩6分以内に加え、マンション敷地内には大型保育園を併設しています。共用施設に、子供を遊ばせながらお茶ができる親子カフェ、夜中でも育児グッズを購入できるミニショップなど、子育てがしやすい環境を整えたマンションデザインなのです。子育てに優しいということは、高齢者にとっても優しいわけで、年を重ねても、住み心地を損なわないマンションであることが言えるでしょう。

 

住まいは半永久的に快適に過ごしたいものなので、居住性や暮らしやすさを確保した上で、不確実な未来に向けては、最低限の資産性を求めることが大事なのは言うまでもありません。

資産性に貢献するいくつかの要素のうち、「駅チカ(5分以内)」「近隣再開発」「大規模マンション」「充実の共用施設」が、ミッドランドアベニューの強みとなります。

都営新宿線の「西大島」徒歩5分だけでも、アドバンテージを持つ立地ですが、JR総武線「亀戸」も6分で利用できます。2駅2路線以上を徒歩5分前後で利用できる立地は、ビッグターミナル付近や都心部でもない限り希で、とてもすごいことだと思っています。亀戸、西大島ともに決して低い駅力でもありません。

また、この複数路線駅チカの立地価値を更に上げてくれそうなのが、マンションから徒歩4分、亀戸駅南側の再開発です。もともと「サンストリート亀戸」という大型商業施設があった場所ですが、現在、野村不動産が2022年の開業に向けて、「江東区亀戸6丁目計画」を進めています(2019年4月10日現在の情報)。f:id:murakoshi5:20190412111413j:plain

f:id:murakoshi5:20190412111426j:plain大型複合商業施設が近隣にできることについても、生活の利便性向上や不動産価値を押し上げる要素として十分なのですが、更に力強いのが、亀戸駅にほぼ隣接していることによる駅力の向上による地価の上昇や、野村不動産が大規模マンションを商業施設に併設して建設することで、近隣マンション相場の引き上げの期待感があることです。今のご時世に、都心隣接のJR駅徒歩1~2分の大規模マンションという希少物件ともなれば、坪単価は計り知れず、周辺の地価、中古マンション相場を引き上げる十分な要素となるのではないでしょうか。

ミッドランドアベニューのマンション価値ということでは、パーティルーム、ゲストルーム、親子カフェ、ミニショップなど、充実した共用施設という今のマンショントレンドをしっかり押さえ、更に共働き世代にとっては特に便利な24時間有人管理など、指名買いが入り続ける事が想定されるがっちり大規模マンションなわけで、将来的にも地域で際だった存在価値を発揮することでしょう。

現在、東向き、9階、72.3㎡の部屋が5,580万円(@255万円)で売りに出されています。分譲時、坪単価の平均はおよそ230万円前後でした。近隣の売り出し中古物件を見ると、亀戸駅徒歩3分で、築16年の「東京ソシオグランデ」が坪単価250万円ほど、同じく駅徒歩5分、「ファミール亀戸」が室内リフォーム済みで210万円ほどで売りに出されています。成約価格はわかりませんが、以上などを踏まえて、今後の相場動向について予想してみました。新築時の価格、現在の成約価格、将来の価値いずれも個人的な推測に過ぎませんのであしからず。

7年間前(新築時)5,037万円(@230万円)
↓  ↓
現在(築7年)5,480万円(@250万円)
↓  ↓
8年後(築15年)5,037万円(@230万円)

 

現在の不動産高騰時代が少し落ち着いたとしても、駅前整備や再開発が続いている、錦糸町、亀戸、小岩あたり都心隣接のJR駅においては、不動産価値が下がるとは考えにくいです。駅チカに加えて、将来が明るい周辺立地、マンションパワーも十分で、資産性を維持する上でも非常に有望なマンションであることが窺えます。築7年ということで、マンションはまだ新しいですし、住人の使い方によっては、住戸内の壁紙なども新築時に近く、しばらくはクロスの張り替えもせずに住めるくらい程度が良い部屋もあるはずなので、今が狙い目かと思います。最後になりますが、マンションのネーミングってとても大事。

『ザ・ミッドランドアベニュー』 カッコイイですよね。きっと住人にとって誇れるマンション名であり、決して名前負けしていない存在感があります。f:id:murakoshi5:20190412111521j:plain

引き続き、東京イーストエリアにおいて、高い居住性と最低限の資産性を両立できそうなマンションを物色していきます。

※毎度のことですが、マンションに超理想はあり得ませんので、細かいことは抜きです。間取り、設備、仕様、治安、周辺環境など、マンション、個別住戸を選ぶ注意点は、別途しっかり調べる必要があります。ブログ内の他記事も参考にしてください。