すまいよみ 良いマンション選びを支えるブログ

東京イースト在住。4回のマンション購入経験を持つ筆者による『後悔しないマンション選び』を支援するブログ。

葛飾区・青砥のマンション「イニシア青砥」

f:id:murakoshi5:20190426022349p:plain東京イーストエリアに、もうすぐ素敵なイニシアのマンションが建ちます!最近イニシア熱が再来。それは、どこのイニシアのマンションを見ても、一貫して居住者視点での作り込みがされているからです。

物件概要は以下。
イニシア青砥
東京都葛飾区青戸3
京成本線「青砥」駅徒歩3分
京成押上線「青砥」駅徒歩3分
14階35戸(うち店舗1戸)
駐車場:5台
駐輪場:64台
用途地域:第一種住居地域、近隣商業地域、商業地域
分譲:コスモスイニシア
施工:株式会社田中工務店
管理委託会社:大和ライフネクス
竣工:2020年2月予定
(2019年4月現在)

「あおと」と読みますが、駅は「青砥」住所は「青戸」字が違うので注意が必要です。

マンションのできあがり予想図。f:id:murakoshi5:20190426015933j:plain狭小な土地に立てるので、細長いデザインで角住戸率が高いです。主な間取りは、A、B1、C1タイプのコンパクトな2LDK、3LDKの3種類に、高層階はDタイプなど広めのお部屋が用意されています。f:id:murakoshi5:20190426020017j:plain

現在分譲中のお部屋
Bタイプf:id:murakoshi5:20190426020043j:plainC1タイプf:id:murakoshi5:20190426020114j:plain一見普通のコンパクトなマンションです。

 

イニシアのマンション、どこが素晴らしいのでしょうか。

一言で言えば、一生物の「家」を提案する姿勢として、高い買い物をする居住者視点に立っている点、言い換えれば、限られたスペースの中で最大限のゆとりある居住性を追求しつづける姿勢です。

近年、マンションデベロッパーにとっては苦難の時代。マンションの用地買収が難しく、マンションを造り上げる全ての要素が高騰している中、いかにしてコストカットして利益を出し事業を成り立たせるか、デベロッパーは腐心しています。

そんな中、派手な共用施設、マンションの外観、広告、モデルルームの煌びやかさなど、消費者を引きつけるためにデベロッパーは気を遣い、様々なことを仕掛けてきます。

ただし、初めてマンションを購入する人が、住み始めないと知り得ない部分まで気を遣いコストをかける必要は無いわけです。よく言えば余裕がありません。

現代マンション事業における70㎡、3LDK住戸において、表面上、広そうなリビングに、夫婦の主寝室と子供部屋が2つあって、収納もあってと、十分生活できそうな住戸を消費者に提供するのですが、余裕あるライフスタイルの実践は難しいのが実際です。

マンションは試着や試乗ならぬ試住ができないので、実際に住んで初めてわかることが多いです。友達が遊びに来たり、子供が増えて思いも寄らない荷物が増えたりして、生活して初めて、事業主にとっては効率的でも居住者にとっては余裕がない現代マンションに住んでいることに気づかされます。

そこにイニシアは一石を投じています。

事業主にとっての効率性と居住者にとっての快適性は一見背反します。しかしながらイニシアは、事業主にとっては少し非効率でも居住者の生活における快適性を追求し続けているのです。

通常、デベロッパーは、物件ごとに企画を散らし、建設会社をそれぞれ違え、間取りなどはおよそコストの範囲で指定して建設会社に投げていると思われる物件が大多数です。

でも、イニシアは違います。

全ての物件に例外なく同じコンセプトの元で居住者目線を追求し続けています。f:id:murakoshi5:20190426020240j:plainそのために、イニシアのコンセプトを実践してくれる建設会社をしっかり選んでいます。もちろんコストさえかければ、どこのコンストラクターでも対応できるのでしょうけど、暮らし心地コンセプトを実現するために、全ての物件において例外なく企画から設計、建築まで落とし込んで実行されているのです。

 

間取りだけを取った時に、通常のマンションはどうでしょうか。

70㎡前後、3LDKファミリーユースのマンションにおいて、居住性を見る上で間取りは大切です。マンションは相当数の供給住戸があるにもかかわらず、間取りはというと、およそ6メートルスパン(開口部に対する住戸の幅)で、「田の字型」という、およそ2つのタイプに集約されてしまいます。

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現代マンション事業主は、少しでも1戸当りの幅を狭め、その分住戸数を増やすことで収益を上げたいのですが、住戸スパンが6m(6.0~6.2が一般的)以下だと、人が生活をする上での居室や設備の配置が難しくなることから、デベロッパーが効率良く住戸を配置する上で、6mが最低限1世帯当たりの住戸の幅になる不文律として定着しているからです。

もうひとつ大きな特徴として、通常のマンションは、住戸の4隅を支える柱が住戸内に浸食してきます。今ではリビング開口側の柱は外に出ている住戸がほとんどですが、共用廊下側の柱は逆にまず間違いなく、大小の差はあれ居室に食い込んできます。なぜ柱が住戸内に侵食するのかと言えば、これも同じ理屈で空間の効率利用のためです。親切に全てを住戸の外に出してやる必要は無いのです。

以上を踏まえ、例として一般的な間取りにおける共用廊下側の居住性を見てみます。

f:id:murakoshi5:20190426020451j:plain柱型や下駄箱、クローゼットが侵食している部屋は、不整形な形状の形になり、家具の配置が柔軟にできなくなります。f:id:murakoshi5:20190426020614p:plain

柱が侵食している部屋は、ダブルベッドなど大型家具を上手に置けず空間が分断されがちに。夫婦のダブルベッドを置くだけの部屋になってしまい、他、主寝室に置きたい家具を置くスペースが無くなったり、日々行う作業が制限されてしまいます。一方で子供部屋も同じ事が言えます。子供部屋は大体が主寝室と比べて一回り小さいので、こちらも不整形な部屋だと、シングルベッドを置いた上で、子供が大きくなって勉強机を置くとなると、たくさん教科書を載せられる奥行きや幅がある勉強机を置けなくなったりします。何より部屋としての空間が狭く感じます。

イニシアの間取りにはこの共用廊下側だけとっても、いくつか特徴があります。地味ですが大きな違い、わかるでしょうか。f:id:murakoshi5:20190426020639j:plain1、 主寝室
2、 子供部屋
3、 玄関・廊下

主寝室、子供部屋ともに、室内に柱も下駄箱もクローゼットも何も浸食していない、正方形に近い整形な部屋です。これが何を意味するかと言えば、主寝室にはダブルベッドを片隅においた上で残りの空間を広く利用することができ、そこでアイロンをかけるなど余裕をもって作業を行えたり、机を効率的に配置したりと、主寝室は寝るだけの部屋にとどまらず使い勝手が広がります。子供部屋も同じです。ベッドをおいて、更に子供が大きくなれば大きな勉強机も効率的に置けるようになるでしょう。

更に玄関、廊下の幅を通常の分譲マンションサイズより広くしてあります。収納や部屋の畳数を稼ぐよりも廊下に空間を充てているのです。友達や両親が遊びに来て挨拶したり、名残惜しんで会話をしたり、子供が大きくなって玄関で送り迎えする時に、玄関だって廊下だって生活のストーリーが詰まっているんです。玄関でも廊下でも豊かなライフスタイルを演出するのが家です。それにもかかわらず、現代のマンションは玄関と廊下は狭く、靴を脱いで通り抜けるだけの機能的な空間としか作り手は考えていません。

こういう暮らし心地は、実際に生活して初めてわかることが多いのですが、イニシアは事前に居住者のちょっとした不満や生活の彩りを確実に洗い出し、普通はやらなくてもマンション購入前には誰からも指摘されないであろう事にしっかり手間暇かけて解決策を講じているのです。

でも、これは簡単にできることではありません。同じ専有面積で廊下を広くすれば、その分居室は狭くなるからです。

これを実現したのは、推定6.4メートル以上の住戸幅と、住戸の4隅の柱型を住戸外に出す完全アウトポール設計です。

少しだけ事業主都合を我慢して40センチだけ住戸幅を増やし、同じ面積ならその分奥行きは削ります。本当は柱を少しでも住戸内に浸食させて、事業主にとっての空間を効率的に使いたいのですが、そこをぐっと我慢して、柱を全て住戸外に追い出す。これだけは譲らず徹底し続けているのです。

40センチが意外と大きく、住戸幅が広がり住戸全体がより長方形から正方形に近くなることで、部屋や廊下それぞれの空間も細長い空間から正方形の幅広空間に近づきます。同じく柱やクローゼットが室内に侵食しないことで、空間がいびつな形から整形の整ったものになり、生活に効果的な空間利用ができるようになるばかりか、当然開放感も違ってくるわけです。

上の間取り図(イニシア)は、『洋室(1)5.5畳、洋室(3)4.5畳で、通常の6畳や5畳より狭いじゃないか』と突っ込まれそうですが、間取り表記は柱を含んだ畳数となっています。つまり、上記(一般的な間取り)の6.1畳の間取りは実際生活に使える有効畳数は5.5畳ほどしかありません。しかも整形ではない柱分が尖った空間。一方でイニシアの間取りは正方形に近い整形な5.5畳空間。どちらが家具が置きやすく生活しやすいか一目瞭然ですね。実質的な空間の広さは、部屋の畳数という数字上だけで計れないことを理解しておく必要があります。

間取りの他にも、キッチンの設備仕様、下駄箱の使い勝手など、一般的なシステムを切り貼りするだけではなく、ワンランク上の設備やこだわりをもったイニシア独自の仕様によって、少しでも楽しく使い勝手が良い居住空間にするための考え抜かれた物となっています。

また、他のイニシアの物件では、通常のマンションではあまり考えないような面白い間取りも採用しています。

限られたスペースの中で、最大限のゆとりある居住性を追求しつづける、他の不動産会社とは一線を画した「コスモスイニシア」。この「イニシア青砥」の居住性を語る上でもアイデンティティがふんだんに盛り込まれています(関連記事)。
www.takenote1101.com

 

さて、このマンション、間取り、居住性以外を簡単に。

まず、駅徒歩3分は最高ですね。f:id:murakoshi5:20190426021947j:plainホント近いです!僕は駅徒歩5分のマンションに住んでいるのですが、4分、3分は全然違います。

しかも駅からマンションへの動線が良いです。f:id:murakoshi5:20190426021518p:plain駅降りて商店街抜けたら、すぐマンションが見えます(建設中の什器が見えていますね)。

マンションから駅方面。すぐ先に駅が見えます。f:id:murakoshi5:20190426020916j:plain

駅前は商店街や高架下の商業施設などが充実しています。f:id:murakoshi5:20190426021835p:plain徒歩3分が駅前なので、交通利便性が良いだけでなく、3分歩けば複合大型商業施設があるのと同じ生活に便利な立地にもなります。

マンションの建設地ですが、駅3分なのに、周辺は低層の住宅地のため空が抜けていて開放感があります。f:id:murakoshi5:20190426021106j:plain

f:id:murakoshi5:20190426021149j:plain住戸は西向きですが、周辺古い街並みなので再開発が入らない限り、低層階においても明るく見晴らしの良い開放感を確保できる恵まれたロケーションになります。

とにかく、駅チカで便利、駅チカなのに明るく眺めが良い住環境。そしてイニシアのゆとりある居住空間の設計。これだけで十分な魅力ですね。

 

気になったことを少し。

子育て世代は、亀有か金町エリアのマンションが良いと思いました。子育てに便利で楽しい大型複合施設が近隣にはありません。また街並は古く、若い世代層が生活するには窮屈そうでした。子供を連れてベビーカーや自転車で生活する事が想像できませんでした。青砥駅から少し、マンションから徒歩10分ほどに中川が流れていますが、散策や子育てに使えそうな公園も少なく、こちらも少しがっかり。駅周辺は住むのには暖かそうな人と街並ですが、正直古くてガッツリ子育て世代にとってお世辞にも快適そうには思えません。交通の要所の青砥、再開発を期待したいです。

確かに羽田空港、品川、日本橋、日暮里、上野、成田空港まで一本でいけて、乗り換えも便利、交通利便性は高いように思えます。f:id:murakoshi5:20190426021221j:plain

しかしながら、エリアに明るくない、外から来る人であれば、住むなら「青砥」と同じように交通利便性が高い、より便利で子育てもしやすい「押上」か「曳舟」あたりが良いと思いました。

最後に管理費が高いことがちょっとなぁと。
B1、55.62㎡で18,200円、修繕積立金7,200円
C1、65.89㎡で21,600円、修繕積立金8,500円
都内70㎡平均でも16,000円前後ですからね。

住戸の価格について。詳細不明ですが、
B1タイプ、55.62㎡、3,900万円台
C1タイプ、65.89㎡、5,600万円台
とありました。それぞれ2階でしょうか。もちろん、できたら高い階を選びたいですが、先述の通り、2階からでも開放感ある住戸を選ぶことができそうです。

限られたスペースの中で、最大限のゆとりある居住性を追求しつづける、他の不動産会社とは一線を画したコスモスイニシアのマンション。僕も死ぬまで一生に一度は絶対に住みたい!と狙っているマンションの一つです。