住宅を購入する際、35年間、固定金利で借りられる住宅ローン「フラット35」。
フラット35と言えば、「アルヒ」の取扱シェアが抜き出ていて安心だし、公式サイト上の金利を見ても安そう。
【ARUHI 公式サイト】ですが、本当にそうでしょうか。
「アルヒ」のＨＰを見ると金利体系が色々載っていて、わかりづらいので、この記事を最初に見ていただきたいです。
この記事の目次
フラット35は表示金利にまどわされない！
フラット35は、「住宅金融支援機構」（以下「機構」）と、金融機関が提携して提供する商品です。
各金融機関のHPで記載されているフラット35の金利を見る際は注意を要します。
どこかが表面上は安そうでも、実態はほとんど同じ。
「機構」主導で商品特性がほぼ決まっているため、金融機関によって大きな違いが生じないからです。
フラット35の商品特性や詳細は以下参照（機構公式ＨＰhttps://www.flat35.com/loan/flat35/index.html）。
ただし、少しでも良い条件を選ぶために、フラット35には2種類の商品「買取型」と「保証型」があることを理解する必要があります。
「買取型」と「保証型」の2種類を理解
「買取型」は、金融機関が販売したローン債権を「機構」が買い取る商品。
「保証型」は、金融機関が販売したローンに「機構」が保険を付け、返済不能の債権に「機構」が金融機関に対して保険金を支払う仕組みです。
買取型と保証型の主な違い
| 【フラット３５（買取型）】 | 【フラット３５（保証型）】 | |
| 貸し手 | 金融機関（融資後に機構が買い取り） | 金融機関 |
| 取扱金融機関 | 320機関 | 新規受付は9機関 |
| 担保 | 機構を抵当権者とする第1順位の抵当権 | 金融機関を抵当権者とする第1順位の抵当権 |
| 団信 | 新機構団体信用生命保険制度を利用可能 | 金融機関それぞれが提供する団信 |
| 金利 | 機構設定の範囲内 | 借入条件で若干の特色 |
（詳細は以下参考：機構公式ＨＰ https://www.flat35.com/loan/hosyo/index.html）
「買取型」では金利に差が出ない！
ほとんどの金融機関では買取型を採用しています。
「機構」が、新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準を一定範囲で毎月決定し、その中から金融機関が選ぶのですが、どこの金融機関も大体が最低金利。
フラット35（買取型）金利
※2023年2月の金利を例に説明
(実際の当月金利は後段を参照）
9割以下融資で年1.88％～3.27％
（最頻金利、年1.88％）
9割超融資で年2.14％～3.53％
（最頻金利、年2.14％）
「住宅金融支援機構」の公式 HPに記載されています。
「アルヒ」も「住信SBIネット銀行」も「イオン銀行」も「楽天銀行」も「みずほ銀行」も「りそな銀行」も1.88％（2.14％）で一緒！
金融機関のＨＰ上で金利が異なるのは、団体信用生命保険（以下、団信）加入の有無と、購入物件によってフラット35Sの引き下げ金利が適用になるかの違い。つまり検討者都合と制度上の違いだけです。中身は一緒なので見せ方に惑わされないように！
差がつくポイントは、融資手数料くらいです。
範囲内で金利を上乗せして、融資手数料を数万円の定額にしているプランもあります。初期費用を抑えたい人には選びやすくなります。
数社しかない「保証型」は商品特性が異なる
ただし、金利や商品特性で少し差がつく「保証型」の商品は比べる必要があります。
保証型を新規募集している金融機関は9社だけ。
「日本住宅ローン」
「アルヒ」
「財形住宅金融」
「住信ＳＢＩネット銀行」
「クレディセゾン」
「広島銀行」
「愛媛銀行」
「日本モーゲージサービス」
「ファミリーライフサービス」
「アルヒ」で言えば、商品名が「スーパーフラット」
主なポイントは2点です。
・頭金の大小、返済比率の考慮で金利を優遇
・団信を金融機関が選べる
頭金の割合、返済比率を変えてリスクを抑え、若干ですが金利に特色を出しています。
また、団信については、金融機関の提供する団体信用生命保険のため、こちらも差別化できます。
35年固定は「フラット35」だけではない！
フラット35は「機構」と提携した商品ですが、金融機関が企画する「長期（全固定）固定金利型」ローンもフラット35と同じように、35年固定で借りることができます。
「機構」のフラット35とは関係ないので、フラット35の金利より安い商品もあります。
頭金も不要で、10割融資を受けることができます。
フラットは8,000万円までしか借りられませんが、各社が設定する通常の変動金利商品と同様の金額を借入る事ができます。
団信は加入必須がほとんど。
ただし、金融機関の単独商品は、フラットと比べて審査が厳しいです。フラットは審査に勤続年数や年収が無いため、自営業の人や転職をしたばかりの人、団信に入りたくない（入れない）人でも借りることができます。フラットの審査が緩いのは、国が主導で多くの人が住まいを持てるように促進しているため。借りやすいのは、フラットを選ぶ大きなメリットになります。
結局「アルヒ」は良いのか？！2023年3月
「フラット35」の選び方は以上ですが、結局、フラット35はどこから借りれば良いのでしょうか？「アルヒ」は良いのでしょうか？私なら選ぶ商品をあげてみます。
フラット100％融資なら
保証型で100%融資を提供している商品はありません（機構のルール上できないのか、やっても旨みが無いのか）
そのため、買取型で金利は一律で2.22%。融資手数料で違いを見ます。
フラット35（買取型）主な商品特性
| アルヒ | 住信SBI | イオン | みずほ | |
| 金利（融資比率） 100％ | 2.22 | 2.22 | 2.22 | 2.22 |
| 90％以下 | 1.96 | 1.96 | 1.96 | 1.96 |
| 融資手数料 | 1.1％※ | 1.1％ | 1.87％ | 1.05～1.43％※ |
| 団信 | 新機構団信 | 新機構団信 | 新機構団信 | 新機構団信 |
| ※ アルヒはweb手続きの場合、みずほ銀行は「みずほマイレージクラブ」「みずほダイレクト」加入、「給与振り込み口座」指定の場合 | ||||
| イオン銀行とみずほ銀行は、金利上乗せで、融資手数料を安くする定額プランもあり | ||||
1.1％の「アルヒ」「住信SBIネット銀行」「楽天銀行」、審査によっては1.1%を切ることもある「みずほ銀行」、1.87％ですがイオングループでの買物が5％割引になる「イオン銀行」あたりが良さそう。
他、金利上乗せで、手数料が数万円の定額プランもあります。
私なら「アルヒ」を選びます。自社口座しか返済口座を設定できない他社の商品が多い中で、「アルヒ」は、返済口座をほとんどの国内金融機関でカバーできるメリットがあり、現在使用しているメイン口座をそのまま返済口座に利用できる利便性があるからです。
フラット90％融資なら
90%融資なら保証型もいくつか検討できます。
まず買取型。見方は10割融資と同じです。金利は1.96%。
次に保証型。
9社の中で、良さそうなのをピックアップしました。
フラット35（保証型）主な商品特性
| 金利(融資比率) | アルヒ | 住信SBI | セゾン | 日本ﾓｰｹﾞｰｼﾞ |
| 90％以下 | 1.87 ※1 | 1.96 | 1.83 ※1 | 1.91 ※1 |
| 80％以下 | 1.79 | 1.83 | 1.78 | 1.86 |
| 70％以下 | 1.78 | 1.73 | ||
| 60％以下 | 1.77 | 1.68 | ||
| 50％以下 | 1.76 ※2 | |||
| 融資手数料 | 2.2％ | 2.2％ | 2.2％ | 2.15％ |
| 団信 | 一般団信 | 全疾病付団信 | 一般団信 | 一般団信 |
| ※1 返済比率が20％以下での借入の場合 | ||||
| ※2 アルヒ指定の保険に加入の場合 | ||||
手数料が安い買取型、つまり「アルヒ」か、上記保証型の中で金利が低い「セゾン」か。買取型は、当初に負担する金額が少なくて済みます。5,000万円借りれば55万円も違います。特に早期に買い替え予定の人は手数料が安い方が良いですね。今加入している保険との兼ね合いもあるでしょう。ただし、「アルヒ」と「セゾン」の保証型90％融資は、返済比率が20％以下のため注意です。
フラット80％融資
80%の融資であれば、商品設定がある保証型が検討しやすくなってきます。
どこも若干金利を下げていますが、「セゾン」か「アルヒ」、「住信SBIネット銀行」も全疾病保障付きなので大きな魅力があります！
7割以下であれば「セゾン」が魅力です。
ただし、頭金を2割、3割以上入れるのは、私達一般層には現実味が無いように思います。
以上を踏まえた上で、金融機関に関係なく、長期優良住宅などの物件であれば「フラット35Ｓ」の金利引き下げ（最大10年間▲0.5％）が適用になります（詳細は機構公式ＨＰ：https://www.flat35.com/loan/flat35s/）。
長期固定型は？
フラットでない商品では、「りそな銀行」の35年固定が1.465％でアドバンテージがあります。
ただし、頭金を入れて、最大0.5%10年下がるフラット35Sを受けられるなら、長期固定のメリットは薄れます。
前述の通り、金融機関主導の「長期固定」と、「機構」主導の「フラット35」は性格が異なる商品です。長期固定を優先して検討する際は、フラット35も並行して審査を出しておきましょう。
まとめ・最後に
「アルヒ」のサイトが非常にわかりづらかったので、この記事を作成してみました。確かに取扱数ナンバー1だけあって仮審査から手続きが簡単なのと、質問などやりとりもスムーズでストレス無く手続きができました。大きいのは返済口座を様々な金融機関から選べる利便性。述べてきたような条件次第で選びやすいと思いました。特に変動金利や固定も合わせて考えている方は、「アルヒ」など審査が優しいフラット35も併願で仮審査を通しておくことをお薦めします。
【ARUHI 公式サイト】
