周辺相場より割安なマンションは存在するのか

マンションの価格については、誰しも関心が深いことであり、一喜一憂しながら安い物件を見つけたいはずです。でも、本当に割安な物件はあるのでしょうか。

割安な物件とは

割安な物件とはなんでしょうか。僕なりに、同等条件相当の（築年数、駅徒歩〇分、専有面積とう）物件の相場に比べて、10％、20％～・・・価格が安い物件と定義してみました。

一般的に割安な物件はあるのか？

結論から言うと、相場より価格が安くお買い得なマンションと言うのはまずありません。当たり前ですが、結局マンションの価格（相場観）も、需要と供給のバランスによって決まるからです。世に出回る価格は、過去の取引事例や地価などを目安に打ち出されます。取引事例は、結局買い手がつく価格。

3,000万円の物件は、消費者に3,000万円の価値を見出されて買われるであろう価格。駅から遠くて、騒音が激しい大通り沿いに建ったマンションは人気が薄くて3,000万円でやっと売れる価格であり、そこに相場が落ち着いたのです。一方で、テレビでよく放映され人気の私鉄沿線の街で駅徒歩5分の立地。どんどん人気が高まり、結局1億円出しても販売できる、そんな相場に落ち着いたのです。その1億円の価値が見出され、豊かな人が1億円支払ってでも欲しい物件の価値があるということになります。

ですから割安ではなくあくまで相場は相場。人から評価された価値に裏打ちされた価格であるわけです。

周辺相場と比べて価格が安くなる3つの理由

それでは、実際に周辺の似た物件より価格が下がる理由は何でしょうか。3つあると考えています。
① 定期借地権付き物件
② 周辺相場を創る価値を相対的に享受できない物件
③ 物件自体が絶対的なハンデを背負っている物件

定期借地権付き物件

通常、「購入」といえば、建物と土地を購入し自己所有することになるのですが、定期借地権付き物件とは、一定期間土地を借りて建物だけ購入し、その期限が来れば、建物を取り壊し更地にして土地所有者に土地を返却するという契約形態の物件です。土地購入代金が無い代わりに、月々土地所有者に支払う地代だけ発生するので、一般的に割安になります。物件にもよりますが、およそ相場の7～8割程度でしょうか。見分け方は「物件概要」の「敷地の権利形態」を見るだけです。一発で分かります。ただ、ここでは、割安の理由になることと、見分け方だけ触れておきます。さほど件数は無いです。良し悪し特徴などは、また別の機会を設けたいと思います。

相場を創り上げる価値を享受できない物件

住宅は、建物があって、日当たり、眺望、閑静な環境という絶対的な住宅価値がある家に住めればそれで良いという人ばかりではありません。できたらおしゃれな街に住みたい、人気のアドレスに住みたい、駅の近くに住みたい、そういった需要を押し上げる無形の価値も含まれ物件価格に反映されます。道路一本挟んで不人気な学区やアドレスになってしまった、家という絶対的な価値以外にそんな要因も物件の相場に大きく変動します。

十数年前、こんな例がありました。「東京都世田谷区成城」といえば言わずと知れた高級住宅街のアドレスです。ある広大な土地に三井不動産がマンション建設に乗り出しました。そこは敷地が広大なため、住所が「喜多見」と「成城」にまたがっていたのです。決して喜多見を見下すわけではありませんが、成城ブランドと比べられてはひとたまりもありません。そこで「喜多見、成城」論争が勃発し、色々あったみたいですが、マンションのすべての棟において成城のアドレスを獲得したわけです。当時、知り合いの三井不動産に勤めていた人が言っていました。「丘の下で成城学園の駅から徒歩20分以上という人気薄な土地だったので、アドレスが喜多見と成城では住戸単価が1,000万円は変わったのではないか」。

絶対的ハンデを背負っている物件

絶対的なハンデとは、せっかくのマンションなのに、物件の目の前にビルが建っていて眺望が遮られている、採光が著しく悪い、大通りの喧騒の前に建っているといった、まさに一生モノの買い物であるにもかかわらず、マンションそのものの住宅価値が低いことを指します。物件を見に来た人が嫌気を指して購入しないので、結局安くなるのです。マンションは眺めが良い！日当たりが良い！そんなイメージをもって物件を見に来た人が、「うーん、やっぱり他も見よう」となり、時間が建ち、売れ残る。そして隣の住環境が良い物件よりだいぶ安くなってしまう。市場の原理として当然といえます。

「あなた」にとって割安な物件になる理由

マンションの相場は高騰しきっています。首都圏の平均価格は、過去10年で1,000万円以上も値上がり、庶民にとってはなかなか手が届かない高根の花になってしまいました。

ですから、少しでも安い物件を手に入れたいと、 誰だって思うはずです。 先述のように一般的に割安な物件はないと考えていますが、 物件にハンデがあっても、相場を創る価値を享受できなくても、「 ある人」にとっては、そんなことは関係なく割安に映る物件がきっとあるかもしれません。

周辺相場からして明らかに価格が安いと思える物件は、まず物件概要を見て「定期借地権付き物件」でないか調べること。 定期借地権の良し悪しは改めて触れたいと思います。

次に、何が割安の条件になっているのか、徹底的にググって、 なぜその物件の価値が周辺と比べて相対的に低いのか、噂から何から悪いことも納得するまで調べ上げる事です。その内容を理解できて自分自身の中で納得できる、例えば先ほどのように「成城」アドレスでも「喜多見」 アドレスでも関係ないということであれば、 住む上では全く問題ないと思います。

更に大事なのは、物件自体にハンデがないかです。昼夜、平日や休日問わず実際に現地に何度も足を運んでみて納得いくまで調査しましょう。物件にハンデがあった場合は、自分の価値観の中で許容できるものか、よく考えることです。

目の前が大通りでも、静寂が嫌いで、また車が好きで、 逆に大通り沿いのほうが良い人がいるかもしれません。

採光が悪く部屋が暗い物件でも、 人によっては関係ないかもしれません。 とにかく部屋は寝に帰るのが目的で、 日中部屋が暗くても問題ない、 一番重要なのは立地だという人にとっては、 価格が安いことは妥当だと言えます。

ただし、一般的に良い環境で家を探している人に対して、経験上1つだけ言いたいのは、駅近、広さ、騒音など、どんなに他の価値と天秤にかけても、家は「明るさ」 が一番であるということです。

僕は少しの騒音は我慢できても部屋の暗さは我慢できませんでした 。なんだか徐々に気持ちも暗くなり、 住めば住むほど後悔の念が増していきました。特に、いま現在だけでなく、 半永久的に目の前に高い建物が建たない良い環境であるか、 最新の注意を払って物件を吟味したいです。

以上、一般的に価格だけ安くて割安なマンションはありませんが、 高騰しているマンション市場において、努力次第で「 自分の価値観にとって」 割安な物件を見つけることができるかもしれません。

次回は、僕が「安い！」と感じた、 実際のマンションを取り上げて、本当に僕にとって割安だったのか検証したいと思います。