f:id:murakoshi5:20190405010159j:plain現在分譲中、東京イーストの有力物件「プラウド住吉」の現地を見てきました。

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物件概要

プラウド住吉
東京都江東区大島1
都営地下鉄新宿線「西大島」駅徒歩9分
東京メトロ半蔵門線「住吉」駅徒歩11分
都営地下鉄新宿線「住吉」駅徒11分
5階96戸
駐車場14台
駐輪場192台
用途地域:準工業地域
分譲:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:野村不動産パートナーズ
施工:2020年2月予定

 

外観完成予想図です。f:id:murakoshi5:20190405010359j:plain
(画像出典:プラウド物件資料)

結論から言うと、このマンション、住環境、交通利便性など、どれもこれも決してバランスの良いマンションとは言い難いのですが、普通のマンションとは一線を画す個性があるマンション。そして一番の売りは、都心隣接にして自然や公園に恵まれた周辺環境の素晴らしさにあります。

 

まず、ちょっと個人的なこだわりを。顔とも言えるマンション名『プラウド住吉』。マンション名を徒歩圏内の「住吉」駅に寄せているのですが、最寄り駅は「西大島」、住所は「大島」です。住所と最寄り駅名とマンション名が混在しているのがどうも気になります。近くに建っている西大島駅徒歩12分のマンション、「東京スイート・レジデンス」。決して駅チカではないですし、最寄り駅が人気の駅でもありませんが、上手くブランディングしたネーミングという印象です。

 

現地を見るとわかるのですが、個別住戸の住環境は捨てましょう。住環境には大きなハンデがある南北に細長い敷地です。多くの住居が東向きと西向き(あえて真南で表示)。f:id:murakoshi5:20190405010446j:plain(画像出典:プラウド物件資料)

南向きの環境が以下です。f:id:murakoshi5:20190405010558j:plain数十メートル先にマンションが立っており、眺望や抜け感は一部制限されますが、小名木川に面した良さげな南向き住戸。日当たりも問題ありません。ただし、南向き住戸は敷地を見たとおり、数が限られています。

 

次に東向きの環境。f:id:murakoshi5:20190405010631j:plain戸建て群に隣接してガツンと建ちます。戸建ての住人が少しかわいそう。東向き住戸といっても北東寄りなので、日当たりは、太陽が高くなる3月~9月くらいの早朝しか望めないでしょう。それも、戸建てが3階建てなので、3階〜5階あたりの住戸に限られますね。1、2階の住戸は、眺望も抜け感もなく、室内の明るさも少し落ちそうです。ただ、お隣の戸建ては背面のため、最悪の事態は避けられました。

 

最後に西向き。f:id:murakoshi5:20190405010716j:plain5階建ての隣のマンション、しかも東向き住戸がもろに隣接・・・。南西寄りなので、日当たりは4階くらいからなら望めるでしょうか。なにより、リビングダイニングが隣のマンションの東向き住戸と睨み合いしてしまっているので、バルコニーライフなんてちょっと恥ずかしそうで、西向きは住戸内での充実した生活スタイルは諦めた方が良さそうです。明るさ、眺望、抜け感とも、東向き以上に相当厳しい住環境になりますが、そもそもこのマンション、日当たりや明るさといった住環境については、南向き以外、最初から諦めましょう。そして、全ての棟に言えることですが、共用廊下側の洋室について。これは、南、東、西全ての棟で、廊下側もそれぞれ棟がきっちり密集して面してしまっているので、暗い環境になります。LD以外は暗い!割り切りましょう。

 

住戸の仕様についてです。長谷工のマンションぽく無いのですが、ハンデがある住環境なので、デベロッパー側での力の入れようが随所に見受けられます。細かいことはモデルルーム見学をしていないのでわかりませんが、資料を見る限りでは、間取りはワイドスパンの住戸を多く採用し、東向きの住戸では、それぞれ専用ポーチ、戸建てライクな玄関アプローチなど工夫が見られます。ただし、ワイドスパンといっても、60㎡前半の3LDKがあって、子育て、ファミリーで住もうと考えている人は、よくよく吟味した方が良いです。周辺環境が素晴らしいロケーションで子育てしながらゆったり過ごしたいのに、キツキツの住戸は選びたくないですね。また、細かいことですが、現代では見られなくなった、LD開口部における柱形の室内への浸食が若干見られ、ソファが少し置きづらそうです。

 

交通利便性については、住吉駅徒歩11分がメイン。有楽町線延伸など、話題になってきている住吉なのですが、使いづらいと思います。11分というB1出口までの表記。そもそも住吉駅の構造が複雑で、特にB1出口から半蔵門線のホームまで、2~3分はかかります。なので、玄関からホームまで15分、通勤時、余裕を見ると20分前には家を出たいと思いました。更にB1出口にたどり着く前に、四ツ目通りを渡らなければならず、更に更に、マンションまでの徒歩経路の環境がとても良い分、朝や日中は気持ちが良いのですが、夜遅い女性の一人歩きは寂しそう。利用するなら都営新宿線の西大島駅徒歩9分でしょうね。場合によっては同路線で住吉も利用できますし。ただ、徒歩圏内で、複数路線、複数駅を利用でき、近隣においてバス便も南北頻繁に走っているので、交通利便性は悪くありません。

 

生活環境は近隣5分以内でいえばセブンイレブンしかないのですが、エリア的に生活利便施設や楽しい商業集積が多くあり、自転車を駆使すれば生活者を飽きさせません。徒歩7分で北砂アリオという大型商業施設があり、子育て、休日の過ごし方などは事欠かなさそう。f:id:murakoshi5:20190405010827j:plainすぐお隣の砂町銀座を散策するもよし、ちょっと大きな買い物は錦糸町まで出てみましょう。

 

最後になりましたが、何といっても、この物件は周辺環境の良さです。小名木川に面し、四季折々豊かな自然の元で生活を送ることができます。

小名木川f:id:murakoshi5:20190405010903j:plain

クローバー橋f:id:murakoshi5:20190405010930j:plain

仙台堀川親水公園f:id:murakoshi5:20190405011002j:plain

猿江恩賜公園f:id:murakoshi5:20190405011031j:plain

と、休日の散策、子育て環境ともに都心に隣接してこの広大な自然環境は、江東区、江戸川区ならではと言え、大きな住まいの満足度につながること間違いなしです。

 

価格はどうでしょうか。ちょっと前ですが、一部価格表が送られてきました。

南向き
2階、72.97㎡、6,998万円(@317万円)

東向き
1階、75.62㎡、5,948万円(@260万円)
3階、76.27㎡、6,648万円(@288万円)
4階、83.58㎡、7,798万円(@308万円)

西向き
2階、61.12㎡、5,598万円(@303万円)
4階、55.93㎡、4,988万円(@295万円)

 

近隣の新築では、住吉駅徒歩7分の「クレヴィア住吉扇橋」、「メイツ深川住吉」が、およそ住環境が悪くない住戸で、平均坪単価が300万円ほどであることと比較し、住吉徒歩11分、西大島9分で、西向き、東向き住戸にハンデがある住環境を考えると、数字上は若干割高な気がします。

 

ただし、個人的には坪単価はデベロッパーの原価計算のような物で、ある場面では意味をあまりなさないと考えています。生活に使えないデッドスペースや柱型まで坪計算されてしまうので、生活者にとって非効率的な住戸は、必ずしも坪単価で満足度を計れないと思うからです。そういう意味で、このプラウド住吉、個人的には、価格のバランスを踏まえ東向きの3階以上かなと。上記、3階、76㎡、6,648万円は、価格含め、満足度が高い部屋だと思います。日当たりは厳しそうですが、ゆとりの専有面積にワイドスパンであることで生活有効面積上の効率もよく、思った以上に広さを感じると思います。更に坪単価で計れない箇所では、戸建て感覚あふれる共用廊下から玄関までのアプローチ仕様の造りなど、長く住めば住むほど、住まいへの誇りが持てる住空間になっています。

 

10年後、このマンションはどれくらいの価値があるでしょうか。周辺は、比較的、新築と中古相場の乖離は少ないように感じます。2019年4月3日現在、以下のような物件が売り出されています。どれも平均坪単価240万円前後でした。

東京スイート・レジデンス
都営新宿線西大島駅徒歩12分
築11年、西向き、9階、75.1㎡、
5,480万円(@241万円)

ザ・ミッドランドアベニュー
都営新宿線西大島駅徒歩5分
築7年、東向き、9階、72.3㎡
5,580万円(@244万円)

ブランズ大島
都営新宿線西大島駅徒歩5分
築7年、南向き、1階、68.4㎡
4,980万円(@241万円)

ということで、近隣エリアの中古売り出し物件とうを勘案すると、こんなものかと。
3階、76.27㎡、6,648万円 → 5,306万円(@230万円)

 

玄人好みのマンション。近隣で競合物件と言えば、『メイツ深川住吉』よりも、『ザ・パークハウス東陽町翠賓閣』かな。

初めてマンションを購入する人であれば、メイツの方が、煌びやかな共用施設を備えた大型マンションが羨ましく思えるかもしれませんが、上手く住戸を選べば、10年たって選んで良かったと思えるマンションだと思います。