f:id:murakoshi5:20190408231748j:plain東京イーストエリアで、これぞ「住友不動産の名作」の一つと思えるマンションを見つけました。

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物件概要

シティテラス平井
東京都江戸川区平井4
JR総武線「平井」駅徒歩8分
14階357戸
駐車場:160台
駐輪場:714台(サイクルポート)
用途地域:準工業地域
分譲:住友不動産
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:住友不動産建物サービス
竣工:2016年1月

「うわっ、こりゃいいわ!」
僕が初めて、このマンションを通りかかった時、圧倒的に格好良い大規模ランドスケープデザインに魅了され、周辺すぐ目の前、荒川の土手を渡った広大な自然環境に圧倒されたのでした。

すなわち、この物件の魅力は、個人的な好みや思いも入りますが、この近隣エリアにおいて「住まいの満足度」と「資産性」の高さを両立させたマンションであることです。

大自然に寄り添った環境は、子育て世代からリタイア世代まで幅広く豊かなライフスタイルを提供してくれる贅沢なロケーション。f:id:murakoshi5:20190408232024j:plain

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特に小中学校ともにマンションから近いので安心して学校に通わせながら、マンション周辺の河川敷や、自転車で少し足を伸ばせば荒川沿いの様々な公園、スポットで子供を伸び伸び育むことができる子育て環境の良さが光ります。f:id:murakoshi5:20190408232152j:plain

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周辺は低層の戸建てエリア、大河川の河川敷を眼下にして、多くの住戸が、荒川やスカイツリーを見渡せる恵まれた眺望から空一面抜けた開放感を味わえ、加えて、バルコニー側だけでなく共用廊下側もそれぞれの棟が開けた配置になっているため、間取りは大規模らしく一般的な「田の字型」であるものの、全ての部屋の明るさを確保できている贅沢な住空間が気に入りました。このマンションは本当に明るいです!

一方で、東京駅からJRで十数分と都心から近く、駅徒歩8分という悪くない立地に建つ、このマンションの資産性を、住友不動産ならではの「ずば抜けたセンスのランドスケープデザイン」が下支えしています。個性的な未来的エントランスに、余裕たっぷりの車寄せ、これだけ大規模の敷地面積において空地率68%というマンション建築美は、古くからの戸建てが集まる住宅街において、各3棟が荒川沿いの空に覆われた要塞のような異彩を放っています。f:id:murakoshi5:20190408232300j:plain

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このエリアで中古マンション探すならここだ!と思いました。個人的な思いがふんだんに入っているとは思っていますが、こんなに「素敵」、「かっこいい」と思われるマンションは、住人の住まいへの誇り、指名買いを引き寄せることで、将来的な資産性もしっかり維持できるのではないかと思うのです。

他にもこのマンションの良さがあります。それは管理費の安さです。首都圏マンション、70㎡当たりの管理費の平均が15,000円を大きく越える中、現在売りに出されている67.8㎡の住戸で7,967円という安さです。まだ竣工後3年なので、修繕積立金と合わせても、現在の月々のランニングコストは11,000円程度。大規模マンションでも共用施設を最低限に絞ったこと、駐車場台数160台全てにおいて自走式を確保していることが大きいと思いますね。

都心に近いマンションにおいて、自走式の駐車場もありがたいのですが、自転車利用についても特筆すべき点があります。重い自転車をレールに沿わせて入れたり、持ち上げて入れる、マンションでよく見るタイプの駐輪場では無く、各住戸に一つのサイクルポート設置なのです。これは中々無いですよ。

住戸内の設備で言えば、細かいところはわかりませんが、ディスポーザーが標準、食洗機は分譲当時オプション設定だったようです。食洗機は後からでもシステムキッチン内にも設置できますが、ディスポーザーはそうはいかないので良い選択ですね。

トイレは手洗いカウンターが付いていないのが安っぽく残念ですが、浴室にはミストサウナが装備されているようです。

気になったところもあります。周辺の生活利便施設の少なさや、近隣の亀戸、小岩などに比べると、少し元気がなさそうな平井駅、駅南口の駅前の歩道がとても狭く窮屈な駅前の環境や、周辺の夜間環境ですね。であれば、マンションの最上階に、眺望が抜群で便利な共用施設を作ってマンションの売りにしても良かったのではと思ったりしました。他には、低層階は荒川河川敷の堤防より低くなるので、ちょっと落ち着かない点、マンション敷地に隣接している変電所についてネット上で様々なことが書かれている点あたりでしょうか。まあ完璧なマンションなんてどこにもないので。

2019年4月7日現在、売出し中の物件は以下です。

東南角、1階、65.2㎡、4,380万円(@221万円)
東南、12階、67.8㎡、5,380万円(@262万円)
東南、14階、67.8㎡、5,480万円(@266万円)
南西、13階、67.8㎡、5,490万円(@267万円)

成約価格はどうなるかわかりませんが、新築分譲時は、上記の10階以上の部屋も5,000万円前後、平均でも坪あたりの単価は230万円前後だったので、分譲時の価格をしばらく維持できそうな十分な価格だと思います。都心に近く最寄り駅がJRの駅という相場的には追い風かと思いますので、築10年くらいは、どれほど維持できるか楽しみなところです。

近隣、平井駅徒歩11分で築11年の「亀戸レジデンス」が坪単価220万円で売りに出されています。また、築浅で徒歩10分以上のマンションが、100万円台後半で出ていることなどから、もちろん成約は不明ですが、僕なりに、7年後(築10年)を、上記、67.8㎡、12階の部屋で予想してみました。
5,380万円(築3年)→ 4,721万円(@230万円)

近隣に7年住んだ僕の感覚値です。ほぼ新築時を維持していくような気もします。近隣は上がるとすれば、まだまだこれからで、新築と中古物件の価格差は少ないと思います。隣駅の亀戸にサンストリート跡地の大開発が行われ、野村のプラウドシリーズが建つと坪単価は大きく300万円を越えてくるでしょうし、2つ隣の都心から離れた小岩も再開発が進んでいきます。そうした時に、錦糸町から東エリアの相場は更に上がる可能性を秘めており、新築時にシティテラスを購入した方は、高い住まいの満足度ともに、資産性を十分に維持できそうな予感があります。

僕だったら、上記、東南の12階か14階の部屋に住んでみたいです!広大な荒川の眺望と解放感を味わうことができ、休日の晴れた朝も、休日前の静かな夜に見る夜景も、心身ともに日々の疲れを癒やしてれくれそうです。f:id:murakoshi5:20190408233204j:plain

f:id:murakoshi5:20190408233006j:plain(画像出展:GoogleeMaps)

百聞は一見にしかず。ぜひ東京イースト、近隣エリアでマンションを検討している人には見てほしいです。またあらためて、天気の良い日にたくさんかっこいい外観を撮影しに行ってみたいと思います♪
(2019年6月12日追記)
2019年6月12日現在売出し住戸
東南、14階、67.8㎡、5,280万円(@257万円)
※上記値下げ?

南西、13階、67.8㎡、5,380万円(@262万円)
※上記値下げ?
東南、9階、77.33㎡、6,080万円(@259万円)

南西角、4階、82.87㎡、6,980万円(@278万円)
向不明、9階、70.74㎡、5,480万円(@256万円)