f:id:murakoshi5:20190502214606j:plainマンションを購入するに当たり、将来の資産価値を気にする人が多いと思います。

2016年SUUMO首都圏新築マンション契約者動向調査では、マンション購入理由として「資産性があるから」と答えた人が、2003年と比較して10%ほどアップしたという結果が出ています。

同じくSUUMO新築マンション編集部調べでは、賃貸ではなく分譲マンションを選んだ人の満足度の2位が「資産性」という結果に。

僕も知人からマンションのことで相談を受ける際、資産価値を気にしている人がほとんどです。生活が変化したり何かあった時のために、日々安心して生活を送れるよう、保有している大きな資産は少しでも価値を維持していたいと言います。ますます社会の変化が激しくなる中で、明るい将来を期待しながらも様々な側面から将来を憂い、皆そう感じているのでしょう。

マンションの資産価値を考えるにあたり、一番重要な視点は「立地」、つまり有力な路線の、有力な駅の「駅近」です(ここでは駅徒歩5分以内と定義します)。

何といっても「マンションは立地」と言われます。駅に近ければ近いほど人気が高まり、需要が供給を上回るので、価格が高くなるのは当然です。とりわけマンションは、東京オリンピック開催が決まった頃より高騰し続け、更に駅近の立地は、他業種との競合も相まって用地取得が困難を極める中ますます駅近のマンションは希少物件となりました。新築だけでなく中古マンションも同様に、私たち一般庶民にとって、首都圏、特に東京都内、近郊で駅近マンションを購入する事が難しくなってきた実態があり、予算を含めた諸条件により、駅から遠いマンションを選ぶ際、少しでも将来の資産価値の維持、向上を願うのであれば、それなりのマンション選びが必要になります。

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定義:駅から遠いマンション

駅遠の定義ですが、人によって駅から遠い前提は違いますし、「居住性」でマンションを考えた時には徒歩16分以上が駅遠の目安かなと個人的には思っています(関連記事)。
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一方で、不動産評価としてリセールバリューを考えたときに、ここでは「駅遠」物件を11分以上と定義しました。業界では「駅近」が5分以内、もしくは7分以内とされ、駅徒歩7分、特に10分以上の物件は検索率が大幅に下がるとされています。売却するだけでなく、購入する際も11分以上表記のマンションは求めやすくなるのが実情です。

それでは駅遠マンションが資産価値を維持するためには何が必要なのでしょうか。

駅チカと同じく、需要が高まりすぐに買いが入る、その結果価格相場が高止まりするための源泉は、「多くの人からこのマンションに住みたい!と人気が出ること」に他なりません。

そこで、僕が住んでいる東京イーストエリアにて、駅遠であるにもかかわらず、驚異的なリセールバリューを叩き出している「東京スイート・レジデンス」というマンションをケースに、駅遠マンションが資産価値を維持する視点をまとめてみました。f:id:murakoshi5:20190502214752j:plain

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駅から遠いマンションが資産価値を維持するために

「東京スイート・レジデンス」は、東京都江東区、都営新宿線「西大島」駅徒歩12分に建つ、総戸数526戸の大規模マンションです。

重厚感、高級感あふれるエントランスなど、「ザ・マンション」としてのランドスケープデザインに、充実した共用施設、更には日々の便利で楽しい生活を助ける大型ショッピングセンターがマンションに隣接していること、周辺が閑静で見晴らしが抜けた明るい土地柄で住みやすい恵まれた環境となっていることから、エリア内一押しのマンションとして人気が高く、高値で売買されていると考えました(詳細は前回の記事)。

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このマンション、築11年経つのですが、新築分譲時からおよそ+20%、近隣相場と比較しても+30%ほどで売買されています。

2019年4月26日現在、このマンション内で3戸が平均坪単価249万円(1坪=3.3025㎡)で売りに出されており、実際今年の3月に、75㎡の部屋が5,480万円(@240万円)で売約されています。11年前の新築分譲時、近い条件の部屋が「75.40㎡、4,468万円」という価格で分譲されていたので、当時は坪単価200万円前後だったとして、駅徒歩12分のマンションが、11年経っておよそ20%値上がりしたことになります。マンション高騰時代で相場を押し上げていることは確かですが、駅から遠いマンションにおいては資産価値を上げる事は通常難しく、このマンションは飛び抜けたリセールバリューを誇っています。

近隣で、年数と駅距離で近い物件を5件ほど見つけましたが、どこも坪単価200万円以下。平均しておよそ187万円ほどでした。あくまで売り出し価格なので、実勢坪単価を180万円として、同様に75㎡換算をすると、4,086万円になります。駅徒歩10分以上、築10年以上ともなれば、周辺このあたりが相場というわけです。

東京スイート・レジデンス
坪単価240万円、75㎡あたり5,480万円
近隣のマンション相場
坪単価180万円、75㎡あたり4,086万円

以下、「駅遠」でも資産価値を維持するための条件をまとめてみました。

大規模の存在感と誰もが羨むカッコいい外観

マンションは、「格好いい!」「素敵!」という、一見理屈ではないエモーショナルな部分がとても大事だと感じています。人でも車でも何でも第一印象、見たくれは大事です。相対的に検索されたり、第一の検討材料に入ってくる「指名買い」が起きるのは当然と言えるでしょう。感情的な部分、好みは人それぞれなのですが、具体的には誰もが心を揺さぶられるような「大規模」マンションの重厚感、圧倒的な存在感であったり、マンションの吹き抜け豪華エントランスやエントランス周りの車寄せ、植栽計画といったホテルのような高級感を醸し出すランドスケープデザインを指します。「すごい!」と人の心を打ち、自分が住まいを探す段階に、きっと大きな印象を残すことになります。更に言えば、わざわざネットで調べ上げなくても、多くの人から見られ幅広く認知されるような人が集まって開けたロケーションに建っていることも大切だと思います。逆に一般的な中小規模マンションは、よほどのヴィンテージ性が無い限り、経年劣化するとともに街の中の建物に埋もれてしまうでしょう。f:id:murakoshi5:20190502215234j:plain「シティテラス東陽町」(江東区東陽)
最初に訪れた時、522戸の圧倒的な大規模スケールと、ガラス回廊のエントランスに車寄せ、植栽豊かな敷地デザインに圧倒され、「これこそ分譲マンション、誇りが持てる住まいになりそう!」だと感じました(※このマンションは駅徒歩5分)。

生活に便利で楽しい立地

大型複合商業施設や有名大規模公園に隣接しているなどの要素です。イオンモールなど人気の施設の傍らで、楽しく便利に生活できる環境は、多くの人が望むものではないでしょうか。交通の便が悪くても、徒歩圏内で楽しい生活やお買い物に便利な環境があれば、誰だって住み始めた生活がわかりやすく想像できるというものです。「駅近・駅前」は交通に便利なだけでなく、生活利便施設が集積されているので、「駅遠」を選ぶ人にとっては、大型ショッピングセンターにマンションが隣接、近接している環境は、駅遠のデメリットを埋める重要な要素だと考えます。f:id:murakoshi5:20190502215419j:plain「リビオシティ・ルネ葛西」(江戸川区東葛西)
「アリオ葛西」という人気の大型複合商業施設隣接に加え、大規模物件ならでは、このマンションのコンセプトに基づいた独特の充実した共用施設から想像できる生活の楽しさ、利便性が相まって、駅徒歩18分というハンデにもかかわらず竣工半年前に439戸が完売しました。更にこの明るくビッグスケールのマンションデザインは、大通り沿いに面してひときわ周辺で目立つ存在感を発していました。

再開発・街づくり

再開発が進めば、駅から遠くても周辺はきれいな街並みになり注目を集めるようになります。また新しい流行のサービス施設や生活利便施設が開業することで、現在と比べて相対的に将来の周辺相場が上がっていくことは当然と言えるでしょう。f:id:murakoshi5:20190502215529j:plain「シティタワー金町」(葛飾区新宿)
東京理科大学と一体となった街の再開発エリアに建ったタワーマンション「シティタワー金町」。駅徒歩12分の立地ですが、マンションの周りは再開発によって生活に便利な大型スーパーが開業し、一般開放されている東京理科大学の図書館や整備された広大な緑地など、子育て世代から高齢者まで住みやすい環境となっています。更に金町駅周辺は他にも再開発が控えており、今まで以上に近隣地域は住宅としての人気が高まっていくことと思われます。

交通利便性

駅から遠くても、都心に近いロケーションであったり、最寄り駅が都心へのアクセスがよい路線、駅、ビッグターミナルなど、レジャーや買い物、通勤に便利なロケーションであること、また、マンションと最寄り駅を往復する共用サービスとしてシャトルバスが用意されていたり、マンション前に公共のバス停があることも大きなポイントです。f:id:murakoshi5:20190502215645j:plain「アクラス」(江戸川区平井)
駅徒歩15分ながら、マンション専用シャトルバスが用意され、なおかつ公共のバス停もマンション前にあるので移動が便利。最寄りの平井駅から東京駅までは十数分という通勤に便利な都心近接にもかかわらず、旧中川沿いという圧倒的な自然環境の良さが際立っています。更には、マンション敷地から外に出ずに入店できるコンビニエンスストアがマンション敷地に併設されているなど、駅遠マンションならではの居住者視点がうけているマンションです。

風光明媚、明るく静かなど抜群の住環境

駅遠のメリットとして当然手に入れたいですね。リバーサイド、パークサイド、緑地、周辺低層で眺望が抜けた環境といった、駅近に住む誰もが羨むビッグスケールの環境の良さは最低限確保したい要素になります。

住人視点の生活支援施設、設備

実際に中まで入って検討して初めて、思わず「あ!いいねこれ!」と唸ってしまう設備。例えば、車や自転車利用が増える環境であることから、自走式駐車場が月額無料であったり、一般的なマンションの出し入れしずらい駐輪場ではなく、屋内サイクルポート全戸1区画設置など、駅から遠い立地に住む人にとって、かゆいところに手が届くマンションは、中古市場でも内覧者に迅速に検討される手助けとなります。

トレンド

その時期に見合ったマンションのトレンド。現在、マンション市場において「駅近」以外で人気があるキーワードは、「タワーマンション」、「マンション内のサードプレイス、充実した共用施設」などでしょうか。

管理体制

最後に管理の良さです。ただし、これは入居した住人の「マンションをよくしていこう」という一人一人の当事者意識にかかっています。新築時に理解できることではありませんが、中古マンションであれば、内覧する機会がありますし、仲介業者に質問できますので、ある程度把握することは可能です。管理組合から委託され実務を行うのはサービス会社ですが、委託する具体的な業務内容を決めるのも、円滑な運営体制をチェックするのも、実行予算を管理するのも、管理組合の役員である住人です。「東京スイート・レジデンス」は、最初見たときに新築に近いと勘違いするほど、築11年とは思えないとてもきれいな外観を保ち、敷地も整備されていました。マンション内の管理体制の良さが表れているのではと推察されます。

以上のような人気に火が付く要素が多く絡まり、駅近物件に負けずに人気が出ること、合わせて、実際に住んでいる人の満足度も高いことから、大規模であっても売出数が常に一定数に絞られることで需要が供給を上回り、中古市場でも新築時の価格をしっかり維持できる、そんな良質な駅遠マンションは存在します。

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今おすすめできる駅から遠いマンションとは

今、新築で分譲している駅遠マンションでお勧めできそうなのは、東京イーストとは他のエリアになってしまいますが、東京都下の「プラウドシティ吉祥寺」。吉祥寺駅からは徒歩23分という立地ながら、最寄り駅がビッグターミナルであり「住みたい街ランキング」常連の吉祥寺。そして井の頭公園まで徒歩5分という恵まれたロケーション。678戸という大規模スケールを活かしたランドスケープデザインに、充実した共用施設や設備。更には、マンション敷地内、徒歩0分に公共バスの「プラウドシティ吉祥寺バス停」を設置して便利な移動をアピールしています。吉祥寺駅の駅チカといえば、そもそも物件が少ないですが、あっても1億は下りません。それが、その半分ほどの価格で手に入るマンションであり、頑張れば、私たち庶民でも手に入れられることができそう。将来的にもエリアで目立った存在として、人気を保ち続けられるようなマンションです。

もう一つは、千葉県の「幕張ベイパークスカイグランドタワー」です。「京浜幕張」駅徒歩13分ながら、エリア一帯を首都圏最大級の街作り「幕張ベイパーク」がまさに拓かれているまっただ中。人気の大手タワーマンションが、庶民にも手が届きそうな価格帯で分譲されています。千葉県内の重点エリア、人気湾岸エリアとして、将来、千葉県内における豊洲のような地位を確立すれば、大化けする可能性も孕んでいます。

この2つは分譲中の駅遠マンションの鉄板だと思っています。

最後に

皆さんの街にも意識して街を見回すと、たくさんのマンションが並んでいることと思います。でも、「このマンションすごいなあ!住んでみたいなあ」とか意識してマジマジ見つめたようなマンションに出会った経験はあるでしょうか。

「東京スイート・レジデンス」の話に戻りますが、このマンションを知るきっかけになったのは妻の一声でした。

『パパ知ってた??アリオ北砂の裏に、すんごい!マンションがあるんだよ!!』

このマンションが長年資産価値を維持している理由。専業主婦の目にとまって僕に告げた、この一言につきると思いました。