「ソライエ・プレミアムテラス」は都心部近接立地7km圏、自然豊かなロケーションに建つ、ファミリーが暮らしやすい大規模マンションです。
この記事の目次
マンション概要
物件概要
ソライエ・プレミアムテラス
東京都墨田区立花5
東武亀戸線「小村井」駅徒歩8分
京成押上線「京成曳舟」駅徒歩17分
JR総武線「平井」駅徒歩17分
総戸数：7階建て336戸
住居専有面積：62.38㎡～88.44㎡
駐車場：210台
売主：名鉄不動産、東武鉄道
施工：長谷工コーポレーション、大成建設
竣工年月：2014年2月
ランドスケープ・共用施設
外観は、アースカラーの優しい配色をまとったデザインで、このエリアの分譲マンションでは、比較的低層の7階建て。北、東、南側の3方向が接道し、周辺は開けた明るい環境です。
エントランスを入るとガラス越しに中庭を拝み、管理員が応対するカウンターと、奥にはラウンジが設けられています。
他には、図書コーナー、パーティルーム、キッズルーム、ゲストルーム、宅配ボックス、メールコーナー、飲料自販機、共用トイレなど共用施設が充実しています。敷地内には、来客用駐車場、住人専用のカーシェアが用意され、ショッピングカートも借りられます。自宅のパソコンで共用施設の予約ができるマンション専用ポータルサイトもあります。
管理費は（131円/㎡）と抑えられています。2014年分譲当時の月々ランニングコストは、70.06㎡住戸で管理費9,200円、修繕積立金7,010円（初年度）で、ファミリーの生活に優しい設定になっています。
住居棟は4棟構成。
サザンテラスは南向き最前列。
南側に中学校の校庭と住宅地を見据え、更に1階部分が歩道より高い位置のため、低層階から眺望、日当たり共に望める恵まれた住環境にあります。
リバーテラスは旧中川を面前にした北東向き。
日当たりは若干制限されますが、旧中川のリバーサイドビューを楽しみながら、開放的な生活を送ることができます。
アーバンテラスは西向き。
小学校の校庭を目の前にして、開放的な住環境になります。
ガーデンテラスは中庭プライベートガーデンを向いた南向き。
前面にサザンテラスが被るため眺望は臨めませんが、サザンテラス棟が7階建てで、更に前面よりも若干傾斜で高い場所に位置しているため、12月でもご覧の通り低層からしっかり陽が当たっていました！
主な設備・仕様
主な設備と仕様です。
ディスポーザー
ぴぴっとコンロ
LD温水式床暖房
天井高、2500mm
直床
バルコニー奥行き2ｍ
60㎡台の一部プランで浴室が1317サイズ
ディスポーザーが標準装備は嬉しいですが、共用廊下側の窓に可動式ルーバー格子が装着されていないのは残念でした。プカプカでない堅めの直床も、個人的にはテンションが下がったポイント。
間取り
ほとんどが6m前後の一般的な「田の字型」の間取りです。縦長リビングと横長リビングの設定がありますが、多くは縦長リビングから選ぶことになります（参考記事）。
LD横の居室は、今となっては中々出てこない和室のプランもありました。洋室を選べば、ウォールドア設定になっており、家族が少ない間はLDと一体化させて大空間にすることができます。
その他
通学校
小学校：中川小学校（徒歩1分）
中学校：吾嬬立花中学校（徒歩1分）
災害リスク
墨田区の水害ハザードマップ上では、荒川が氾濫した場合の浸水想定が、1ｍ以上～3m未満となっています。1階部分程度の浸水リスクがあります。
当マンションの特徴、良さ
このマンションの良さは、大きく3つです。
・都心部に隣合わせの自然豊かな立地
・子育て環境の良さ
・東京23区、都心7km圏内ながら手が届きやすい相場
都心部に隣合わせの自然豊かな立地
東京都心部から7km圏内で実際距離が近く、都心の感度を身近に感じながら、自然豊かな水辺生活が送れる環境が大きな魅力です。
更に、人気のエリアであるスカイツリータウン隣接で、無理すれば徒歩でも遊びに行ける距離です。
子育て環境の良さ
環境、立地、マンションの設計ともに、子育て環境に適したマンションです。
大規模マンションなので、子供ができれば、マンション内で家族間のコミュニティができるでしょう。キッズルームや近くの公園、旧中川沿いテラスは、子供を伸び伸び遊ばせるだけでなく住人同士の繋がりをつくる役割も担ってくれます。
幼稚園に入れば、園バスがエントランスまでピンポイントで迎えに来てくれます（一部の幼稚園）。更に、小中学校がマンションに隣接しています。子供が小学校低学年の時は、学校への足取りもおぼつかず不安ですが、それも心配いりません。エントランスまで見送れば、隣はすぐに小学校ですからすぐに目が離せますし、大規模マンションでは、小学生が登校班を作って集団登校している事も多いですから、それも心強いですね。これ以上無い子育てに適したマンションと言えます。
東京23区、都心7km圏内ながら手が届きやすい相場
東京のマンション価格が大きく高騰している中、東武線の支線の駅が最寄で不便な立地であるため、不動産相場が安く、1馬力でもマンションが手に入りやすいエリアです。
私は、この東武亀戸線のエリアを、東京の準都心部にして不動産価格が安い、数少ない穴場のエリアだと思っています。
直近、コロナショック前までは、売り出されると手堅く成約されているようでした。
話題の「東京スカイツリータウン」に近く、現地を見れば、しっかりした大規模レジデンスに加え、「ここ東京！？」とびっくりするほどの自然環境。この価格なら触手が動きそうです。マンション高騰の時代でリセールが下がっているマンションがある中、少しずつリセールが上がっているのも頷けました。
余談ですが、旧中川をかかる中平井橋を渡ったところに住友分譲の567戸の大規模マンション「アクラス」がそびえ立っています。こちらも駅遠ながら、素晴らしいマンションだと思います（関連記事）。
当マンションのデメリット
大きなデメリットとしては、駅徒歩10分以内とはいえ、支線の駅が最寄りなので、交通利便性が低いことです。都心隣接でこの相場の大きな理由です。墨田区の循環バスが往来しているものの、移動の手段が公共の乗り物だけでは相当不便で、どこへ行くにも、車か自転車が必要になります。
また周辺は、コンビニなど小売店舗はありますが、飲食店は少ないので、不便な生活環境であることも確かです。「自然環境が豊か」は「夜間環境が寂しい」ことでもあります。夜間の女性や子供の一人歩きは少し心配。リバーサイドに子供を1人遊びに行かせる時は注意したいと思いました。
西向きが小学校のグランド、南向きが中学校のグランドなので、生徒の声が騒音になると思います。特に小学生の方が元気ですから、西向き住戸側は賑やかそうでした。ただし、それぞれの校庭は砂仕様ではないので、風が強い日でも砂埃が少なそうです。
新築時の価格とリセール
以下は、直近で成約が確認された住戸です。
2020年の一例
南、7階、72.08㎡、4,180万円（坪単価191万円）
(新築時3,850万円)
南、1階、68.83㎡、3,440万円（坪単価165万円）
(新築時3,260万円)
2023年の一例
南、6階、72.44㎡、5,000万円（坪単価228万円）
南、1階、68.77㎡、4,780万円（坪単価230万円）
リセールは、2014年分譲当時から、およそのイメージですが、30％程度リセールは上昇しています（2023年11月現在）。
不便な立地でも、都心部まで実際の距離は近く人気のエリアに隣接、環境が良い大規模など要素で、しっかり人気を維持できる好例でもあります（関連記事）
もともとグロスは低いですから、良くも悪くも相場には影響されにくく、現在でも、5千万円以内で3LDK住戸を手に入れることができる相場です。
最後に
コロナショック前、マンション価格が高騰し、パワーカップルに都心の好立地マンションが好まれる中でも、このマンションは売り出されれば人気を維持していました。東京の穴場的立地に建つ、私たち一般層でも検討しやすい素敵なマンションです！
