（出典：ブリリア町屋 公式HP）
バルコニーのラインを左右非対称の雁行型に、異なるブルー系のバルコニーパネルをつかったファサードデザインが素敵です！
楽しみにしていた「ブリリア町屋」がいよいよ分譲開始！先日「ブリリア ギャラリー新宿」を訪問しました。
この記事の目次
物件の良さ・特徴
物件概要
ブリリア町屋
東京都荒川区町屋2
東京メトロ千代田線「町屋」駅徒歩5分
京成本線「町屋」駅徒歩6分
都電荒川線「町屋二丁目」駅徒歩3～4分
日暮里舎人ライナー「熊野前」駅徒歩14分
用途地域：準工業地域
敷地面積：1,058.27㎡
建築面積 ：565.33㎡
建築延床面積：2,998.09㎡
総戸数：8階建て40戸（販売戸数30戸）
専有面積：53.31㎡～82.31㎡
駐車場台数：11台
売主：東京建物
施工会社：京王建設
工事完了年月：2027年4月上旬（予定）
引渡可能年月：2027年7月上旬（予定）
（出典：ブリリア町屋 公式HP）
「ブリリア町屋」は、町屋駅徒歩5分の生活利便性が高い立地。2LDK～4LDKまで間取りが用意され、幅広い層が検討できる上質レジデンスです。
周辺環境・立地・アクセスの特徴
マンションから町屋駅まで5分歩いて、千代田線に乗れば大手町まで直通約14分。ドアツードアで都心部までの通勤、通学に快適なアクセスを発揮します。大きな買い物やイベントを楽しむ休日は、原宿や表参道方面も直通で出やすく、大型商業施設がある北千住も隣駅。京成線も使えるので、上野周辺での休日の過ごし方も無数！ライフスタイルの幅を広げてくれるポジションで、駅近に暮らせる大きなメリットがあります。
町屋駅の北側も大きなポイント。城東エリアでも屈指の元気な商店街「まちやアベニュー」で買い物や外食を楽しめるだけでなく、周辺は住宅地の中に個性的なカフェが点在していて散策が楽しい場所です。
ステーキなどしっかりしたご飯を楽しめるダイナー、カフェ
再開発が進む「西日暮里」「三河島」駅周辺も生活圏となり、将来的なエリア価値の向上を期待できる将来性も見込めます。
◆ 徒歩10分以内の主な商業施設
書くまでもありませんが、駅周辺の商業施設が豊富に揃っています。
まいばすけっと 町屋２丁目店（徒歩4分）
セブンイレブン 荒川町屋店（徒歩4分）
まちやアベニュー（荒川銀座商和会）（徒歩4分）
ファミリーマート 町屋二丁目店（徒歩5分）
町屋駅前銀座商店街（徒歩5分）
ウエルシア荒川町屋（徒歩5分）
サンポップマチヤ（徒歩5分）
赤札堂 町屋店（徒歩6分）
マツモトキヨシ 町屋駅前店（徒歩6分）
新鮮市場 町屋店（徒歩7分）
グルメシティ 町屋店（徒歩7分）
コモディイイダ町屋店（徒歩9分）
ココスナカムラ 町屋店（徒歩10分）
など
通学区
第四峡田小学校（徒歩2分）
第五中学校（徒歩11分）
小学校が近くて、通学環境も良好。
町屋エリアは大小たくさんの公園があって伸び伸び子育てできる環境！
周辺は、万が一の際、河川の洪水、高潮時など浸水リスクが少なからずある場所です。他、マンションを検討する際は、最低限周辺環境などを下調べしておきましょう（参考記事）。
ランドプラン・建物・共用部の特徴
マンション周辺は、高さ制限がある住居系地域で、将来的にも高い建物が建ちづらく、住環境が維持されやすいエリア（本物件は、まとまった土地になったので8階建てを建てられました）。
閑静な住宅地で、「まちやアベニュー」沿いの喧騒あるマンションより穏やかに暮らしたい人に刺さりそうな場所。住戸設定は南向き中心で、東向きも抜け感がある住戸が多いのが特徴です。
小規模ながら、居住者のことを考えて細部まで丁寧に考えられたランドプランの良さも際立ちます。
（出典：ブリリア町屋 公式HP）
エントランス前には、住まいの奥行きを見せて、ラウンジの目隠しにもなる植栽を並べています。小さいながら独立したラウンジを確保。来訪者応対ができるように家具を設置し、荷物を置けるカウンターも設けています。小規模物件にありがちな人目があるエントランスホール兼用のスペースではありません。
（出典：ブリリア町屋 公式HP）
ペット足洗い場、メールコーナー、宅配ボックスなどの共用施設も設置されます。嬉しいのは、各フロア、各住戸前に設けられた個別宅配ロッカー（ヤマト、佐川、日本郵便が利用可能）。不在時、1階の共用部に立ち寄らず、玄関前で荷物を取り出せるのは非常に便利！時代を踏まえた設備ですね。
他、共用サービスとしては、近隣提携施設への子供の送迎サービス（有料）「こどもび」がブリリアシリーズで初導入。小学校や駅に近い場所に加え、子育て環境の良さを更に高めてくれます。
セキュリティは、各所のオートドアとEVの2箇所あり安心感が高い造り（加えて玄関）。駐輪場は屋内で、夫婦や砂ぼこりから自転車の劣化を軽減してくれます。ゴミ置き場には共用廊下との間に前室をつくり、臭いの拡散対策も施されています。
居住者が快適に暮らせるような工夫と丁寧な造り込みに感心しました。
日々の管理は「第三者管理方式」がとられます。管理をプロに任せ役員の負担を減らすことができ、日々活動的な若年層にとって時間を有意義に使えるメリットに。
住空間・専有部の特徴・設備仕様
間取りは2LDK〜4LDKで、3LDKは全タイプ70㎡超。町屋駅周辺では大型分譲が少なく、特に築浅物件で70㎡以上のファミリータイプが希少（※1）。コスト高で面積が削られる中でグロスを押さえられる分、穏やかな住宅地の中で居住性の高さを重視した企画の良さがここでも見られます。
（※1、過去1年間、町屋駅徒歩7分以内、築15年以内、70㎡超住戸の成約は1件のみ）。
（出典：ブリリア町屋 公式HP）
専有部は南向き中心のため採光性の高い居住空間になっています（冬至付近の低層階は少し日陰になりそうです。ギャラリーで要確認）。東向きも、3階くらいから抜けて明るい住戸が多くなります。
（出典：ブリリア町屋 公式HP）
設備面では、キッチンにフィオレストーン天板、食器洗い乾燥機、LDには床暖房を完備。他、洋室（2もしくは3）に床暖房が装備されています。共用廊下側の窓にはルーバー面格子を装着しプライバシー性を確保。
本物件は、「ZEH-M Oriented」と「低炭素住宅」のW取得。高いレベルで断熱、省エネ性能を実現します。ここもしっかりした造り。住宅ローン控除を最大限受けられるメリットもあります。
ブリリアブランドのマンションとしては、直床が残念でした。
間取り・予定価格
主な間取り、予定価格は以下です。
Aタイプ 72.00㎡
2階 8,100万円台（坪単価 374万円)
3階 8,400万円台（坪単価 388万円)
4階 8,500万円台（坪単価 393万円)
6階 8,800万円台（坪単価 406万円)
（出典：ブリリア町屋 公式HP）
Cタイプ 56.93㎡
2階 6,200万円台（坪単価 363万円)
4階 6,600万円台（坪単価 386万円)
6階 6,800万円台（坪単価 398万円)
7階 6,900万円台（坪単価 404万円)
（出典：ブリリア町屋 公式HP）
Dタイプ 73.14㎡
2階 8,200万円台（坪単価 373万円)
4階 8,600万円台（坪単価 391万円)
6階 8,900万円台（坪単価 405万円)
7階 9,100万円台（坪単価 414万円)
（出典：ブリリア町屋 公式HP）
Fタイプ 70.53㎡
2階 7,900万円台（坪単価 373万円)
Kタイプ 82.31㎡
8階 11,000万円台（坪単価 462万円)
（出典：ブリリア町屋 公式HP）
1～7階住戸は100万円単位の予定価格
8階住戸は1000万円谷の予定価格
坪単価は、1～7階住戸は末尾を50万円、8階住戸は500万円と仮置きして試算
（26年2月初旬時点の情報です。詳細はギャラリーでご確認ください）
以下は、近隣で分譲されている新築（所有権）の販売住戸例です。
クレストタワー西日暮里
Dタイプ、70.02㎡
4階、10,988万円（坪単価519万円)
Eタイプ、 56.29㎡
16階、9,578万円（坪単価561万円)
イニシア町屋ステーションサイト
Aタイプ、60.03㎡
7階、8,648万円（坪単価475万円)
60年定期借地権ですから、近隣の新築相場を踏まえて坪単価400万円を下回れば検討しやすいかなと思っていましたが、期待に近い価格でした。
特に70㎡超の3LDKが7千万円台は中々熱いです！
定期借地権は、将来子供に資産を残しづらくなりますし、20代や30代前半くらいの若年層にとって残60年を検討しづらいのも確かですが、マンションが高騰しきっている中で所有権はこの価格で買えませんから、検討の選択肢は広がります。
月々のランニングコストは以下。
Aタイプ、72.00㎡
管理費、26,640円
修繕積立金、21,170円
インターネット利用料、1,540円
個別ロッカー使用料、550円
月払い地代、9,548円
解体準備積立金、7,189円
合計、66,637円
一見、重たく見えますが、管理費は第三者管理の委託費が含まれていますし、そもそも修繕積立金を数千円台から設定する新築が多い中で初年度からかなり高めの設定は親切。上昇する最終年度と比べても2.4倍程度の差と聞きました（初年度から5倍以上になる計画が一般的）。また、地代は28年10月から安くなる予定。所有権と比較した時に、年間で土地の固定資産税はかかりません。
とはいえ、ランニングコストが嵩むのは事実なので、住宅ローンの支払いと合わせて月々の支払いに落とし込んだ時、所有権と比較検討することが大切です。
本物件の定期借地権は前払い家賃が無いため、住宅ローン減税を利用可能。
定期借地権マンションで気になる点
将来、万が一住み替えの機会が生じた時に、定期借地権マンションのリセールを気にする方も多いと思います。
少し前になりますが、参考になるのは近隣で動いている中古マンションの比較（※）。
◆25年3～4月の成約単価
リビオ日暮里グランスイート
日暮里駅徒歩6分
2012年築
60年定期借地（残およそ50年）
約240万円（70㎡）
レクセル日暮里
日暮里駅徒歩7分
西日暮里駅徒歩5分
2008年築
所有権
約350万円（65㎡）
（※絶対額ではなく、所有権との乖離の話です。相場は成約当時より上昇しています）
抑えられた新築時の価格から、所有権と比較した時にどれくらいを維持できるか、リセール（%）の目安になります。本物件は条件の良さがありますから、万が一の時もしっかり売却できるでしょう。
ただし、残年数が更に40年、30年と減っていけば、残存価値は0に向かっていくわけですから、当然ながら所有権と比べて少しづつハンデが広がっていくと思います。
大事なのは、家族での将来設計と、この物件が気に入るか、いま現在、新築を安く検討できること。
一方、取得時の価格が安いわけですから、賃貸に出す選択肢も条件が良さそうでした（ギャラリーでご確認ください）。
最後に・まとめ
小規模マンションは、どうしても特徴が埋没しがちなのですが、工夫されたランドプラン、共用サービス、そしてこのポジション、立地で70㎡超の3LDKの企画が、グロスを押さえた定期借地権だからこそできた企画。営業の方の説明からも、商品企画に力を入れた熱意が伝わってきました。
特に私が感じたのは、3LDKの検討しやすさです。2LDKは中古の選択肢が多いエリアですが、70㎡超の3LDKは前述の通り希少なエリア。根本的な話、この立地に、この価格で中古で検討しても中々見つからない中、新築で70㎡超のファミリータイプがこの価格で買えます。子育てファミリーにとっては、利便性が高いポジションをこの価格帯で検討できるチャンスであり、良い選択肢になる新築分譲だと思いました。
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