今回は東京の東エリアを離れて、「新都市生活研究所」に所属している、のらえもんさん、はるぶーさんと一緒に、「ブリリアシティ石神井公園アトラス」のモデルルームを見学させていただきました。なお、経済的支援を一切受けず、通常と同じスタンスで記事化しています。

ブリリアシティ石神井公園アトラスの特徴

物件概要(抜粋)

ブリリアシティ石神井公園アトラス
東京都練馬区上石神井3
西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20~25分
西武新宿線「上石神井」駅徒歩12~16分
総戸数:844戸
(うち、地権者住戸301戸、提携企業優先販売住戸5戸含む、他、店舗区画1区画)
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上8階建て
※1~7号棟:地上8階建、8号棟:地上7階建
売主:東京建物・旭化成不動産レジデンス・URリンケージ
施工:株式会社長谷工コーポレーション
引渡可能年月:2023年10月中旬(予定)

(出展:ブリリアシティ石神井公園アトラス 公式HP)

アクセス

西武池袋線「石神井公園」駅(徒歩20~25分)と、西武新宿線「上石神井」駅(徒歩12~16分)が最寄り。

「池袋」駅まで急行で1駅直通15分(日中平常時は10分)、「西武新宿」駅も同じく急行で直通21分(日中平常時は16分)。「西武新宿」駅は、新宿の中心地から少し離れますが、池袋と新宿で仕事や活動をしている人にとっては、移動しやすいロケーションです。

西武池袋線は、副都心線、有楽町線、東急東横線へ乗り入れるようになってから、「渋谷」駅、「有楽町」駅、「横浜」駅など首都圏各駅へ直通での移動が可能になり、利便性が向上しました。

また、それぞれ2路線の西武線を下れば、秩父や川越、西武遊園地などの観光地、行楽地へもスムーズにアクセスできるポジション。

高架化とともに、駅周辺が整備された「石神井公園」駅(徒歩20~25分)
昔からの西武線沿線の駅舎、駅前の雰囲気が残る「上石神井」駅(徒歩12~16分)

バス便についても充実しています。「東京JAあおば」バス停(徒歩3~7分)からは、「石神井公園」駅、西武新宿線「上井草」駅、JR中央線・地下鉄丸ノ内線「荻窪」駅へも移動できます。

ロケーション

マンションに近接している「都立石神井公園」(徒歩6~9分)の敷地は22万㎡超もあり、東京都内の公園では16番目の広さを誇ります。東京の東エリアで言えば、私がよく知っている「都立大島小松川公園」や「都立木場公園」と同程度の広さなので、その存在が周辺住人のライフスタイルにどれだけ影響を与えるかよくわかります。

ただ、東エリアで新しく整備されたそれらの公園と違うところは、公園にちなんだ歴史が深いことです。昭和初期は、観光名所で知られた界隈。文豪などたくさんの人が集まり、文化の発信地でもありました。

「井草通り」を境に、西側の「三宝寺池」と東側の「石神井池」周辺は、「氷川神社」「厳島神社」「三宝池神社」「石神井城跡」など、古くからの寺社や中世のころからの史跡があります。

歴史・文化を継承し続ける石神井公園周辺一帯には、「石神井図書館」「練馬区立石神井公園ふるさと文化館」「牧野記念庭園」など、公共施設、文化的な施設も点在しています。石神井公園周辺では、四季それぞれに祭りやイベントも多く、石神井公園内で「練馬薪能」が開催されることも。

1930年には、自然環境、周辺の景観を維持する目的で風致地区に指定され、自然環境、景観が維持されてきました。

ボート遊びや釣り、野鳥、昆虫、植物観察など、それぞれの楽しみ方で周辺住人を魅了しています。子供が遊ぶ広場もあり、若年ファミリー層も賑やか。

「石神井 氷川神社」
公園の西側、「三宝池」周辺の景観
公園東側の「石神井池」周辺の景観

公園を囲んで高級住宅地、別荘地のような街並みも見られます。

「石神井公園」駅周辺は、駅の高架化とともに近年整備され、複合商業施設「エミオ石神井公園」ができ、生活利便施設が充実してきました。「石神井観光案内所」が駅前にあるのもこの街の特徴を象徴しています。「吉祥寺」エリアをコンパクトにした街並みだと思いましたが、人混みや車の渋滞が大嫌いな私は、吉祥寺には無い魅力を感じます。

石神井公園を囲んで、昔からの由緒正しきお屋敷や高級住宅地が立ち並ぶ街並み
「パークロード石神井」(徒歩約18分~22分)
「エミオ石神井公園」(徒歩約20分~25分)

「石神井公園」駅から、20分程度離れたマンション周辺の生活環境はどうでしょうか。

日常よく利用することになるスーパーは、「ライフ石神井台店」(徒歩9~13分)、いなげや下石神井店(徒歩7~9分)、「スーパーあまいけ 上石神井店」(徒歩10~14分)あたりになります。「スギ薬局 上石神井店」(徒歩3~5分)も、食料品や化粧品の品揃えもあるため、便利に利用できそうです。生活基盤は古くからあるエリアですから、決して不便な環境ではありません。徒歩5分前後にできた「セブンイレブン」も重宝しそうです。

「東京JAあおば」バス停(徒歩3~7分)付近。「セブンイレブン」が近くにできました!
「石神井図書館」(徒歩約5分~9分)
「石神井プール」(徒歩6分~11分)
「上石神井こもれび公園」(徒歩約2~5分)
「さくらの辻公園広場」(徒歩約2分~5分)からマンションを臨む
マンションの敷地北側に近接している「石神井川」

公園や自然も多く、子育て環境は良好です。

ランドスケープデザイン・共用施設

当マンションは、1967年に竣工した「石神井公園団地」の建て替え事業です。844戸のうち301戸は旧団地の住人が受け継ぐ地権者住戸となっています。

石神井公園を中心にライフスタイル豊かに暮らしてきた住人が建替組合を形成し、以前の団地内で活動していたコミュニティサークルやイベント活動を継承するため、新たな住人とのコミュティ形成も期待されます。

住戸棟は、「1号棟」~「8号棟」の8棟構成。

(出展:ブリリアシティ石神井公園アトラス 公式HP)

3号棟が「石神井公園」駅に近く、7号棟が「上石神井」駅に近い位置になっています。

全棟、全住戸、南方位(南西、南、南東向き)を向いた配棟です。

棟と棟の間には平置きの駐車場を配置。2号棟、3号棟、4号棟の前面には、プロムナード(小径)を設け、敷地内の歩車分離がされています。この棟内をつなぐプロムナードは、人を通す機能的な役割だけでなく、所々にベンチなどが置かれているので、途中で子ども同士が遊んだり、親同士が話したり、コミュニケーションを豊かにする暖かみがある空間となっています。

敷地の中央部に配置された「センタープラザ」は、住人同士が交流を深めるだけでなく、イベントなどにも活用できます。5号棟の共用部「グランドラウンジ」と面しているので、あらゆるシーンで活躍するスペースになりそうです。

建物間の離隔は、それぞれ24m~40m前後を確保し、全戸低層階から良好な日当たりを実現しています(※モデルルームで要確認)。

離隔がしっかり確保された配棟計画。左側が6号棟、右側が3号棟。

さらに駐車場の出入り口にシャッターゲート(イーストゲート、ウェストゲート、フォレストゲート)を3箇所設けることで車を安心して保管でき、住まいとしての格調も高めています。

5号棟の南側に用意される車寄せ「サウスコート」は、大規模レジデンスの上質感を高める上で重要な施設・空間になります。住人の車の乗降り、荷物の出し入れにも一役買ってくれるでしょう。

5号棟の北側「グランドラウンジ」外に「センタープラザ」
5号棟の共用部「グランドラウンジ」
5号棟南側の車寄せ「サウスコート」
(出展:ブリリアシティ石神井公園アトラス 公式HP)
5号棟南側の車寄せ「サウスコート」付近
左が8号棟、右が5号棟
車寄せ「サウスコート」や共用施設が集約される建設中の5号棟

共用施設は、5号棟の1階と2階部分に集約されています。

5号棟-1階
グランドラウンジ
マルチスタジオ
キッズルーム
ベンダーコーナー
店舗(ミニスーパーを予定)
誰でもトイレ
管理事務室、管理用カウンター

5号棟-2階
スタディルーム
パーティルーム
ジャパニーズ・スイート(ゲストルーム)
アーバンスイート(ゲストルーム)
ベンダーコーナー
誰でもトイレ

予定ではありますが、マンション内にミニスーパーが入れば、生活利便性は格段に向上するはずです。300㎡は超えそうな面積で、事務所やストックもあるので品揃え面ではなんとも言えませんが、楽しみです!

キッズルーム
スタディルーム
パーティルーム
ジャパニーズ・スイート(ゲストルーム)
アーバンスイート(ゲストルーム)
(出展:ブリリアシティ石神井公園アトラス 公式HP)

管理員の各種受付も5号棟に設置されています。

他の共用サービス

来客用駐車場
共用部施設Wi-Fi(一部)
ペット足洗い場
カーシェアリング
シェアサイクル
(カーシェアとシェアサイクルはいずれも地域開放型)

それぞれの棟には、ラウンジ、ゴミ置場、メールボックスが独立して用意されます。  

 

マンションの敷地から道路を挟んだところにある「桜のプロムナード」。こちらもマンションの敷地になっていますが、地域に開放する「ハローサイクリング(シェアサイクル)」のステーションなどが置かれるようです。住人だけでなく、近隣住人が、石神井川沿いを気持ちよく歩ける場所になるでしょう。

敷地北側、道路を挟んで整備中の「桜のプロムナード」

設備・仕様について

住戸内には、必要最低限の最新設備が揃っています。賃貸マンションから初めての分譲マンションへの住み替えであれば、快適な生活を実感できるでしょう。

例えば、リビングダイニングに床暖房、キッチンに食器洗い乾燥機、トイレには手洗いカウンターも標準で付いています。インターネットも月々1,045円で快適に利用できます。

しいて言えば、大規模マンションなので、生ゴミをシンクで粉砕しゴミを少なくできる「生ゴミディスポーザー」と、共用廊下側の部屋の窓に設置しプライバシー性を高める「可動式ルーバー面格子」があればと思いました。

天井高は2,500mmで、バルコニーの奥行きはしっかり2,000mmを確保。奥行き1,800mmと両方住んだことがあればわかりますが、結構違います。特に当マンションは環境重視の全戸南向き、バルコニーでの生活シーンが通常のマンションよりも広がるはずなので、住み始めてからこの奥行きが効いてきます。

そして、3LDK住戸だけでなく、1LDKも2LDK住戸も、LDと隣の洋室の窓がシームレスで開放すると一体感が出る「連窓サッシ」を採用しています。南向き住空間の良さを引き出す大切な仕様です。

主な住戸の間取りと価格(22年10月3日現在)

22年10月3日現在、3号棟と4号棟が売出されています。以下は、販売中(予定)住戸の一部です。

3号棟 売出中の住戸

3-61Aタイプ(2LDK、61.49㎡)
2階、5,100万円(※予定価格)
6階、5,300万円(※予定価格)
7階、5,400万円(※予定価格)
8階、5,400万円(※予定価格)

3-61Aタイプ(2LDK、61.49㎡)

3-65Bタイプ(3LDK、65.40㎡)
2階、5,400万円(※予定価格)
3階、5,400万円(※予定価格)
6階、5,600万円(※予定価格)
7階、5,600万円(※予定価格)
8階、5,600万円(※予定価格)

3-70Bタイプ(3LDK、70.15㎡)
2階、5,778万円(※先着順価格)
6階、6,128万円(※先着順価格)

3-70Bタイプ(3LDK、70.15㎡)

3-86Bタイプ(4LDK、86.39㎡)
3階、7,168万円(※先着順価格)
5階、7,200万円(※予定価格)
7階、7,300万円(※予定価格)

3-86Bタイプ(4LDK、86.39㎡)
(出展:ブリリアシティ石神井公園アトラス 公式HP)

4号棟 売出中の住戸

4-57A2タイプ(2LDK、57.41㎡)
5階、5,000万円(※予定価格)
6階、5,000万円(※予定価格)

4-57A2タイプ(2LDK、57.41㎡)

4-65A2タイプ(3LDK、65.40㎡)
2階、5,408万円(※先着順価格)
4階、5,528万円(※先着順価格)

4-70A1タイプ(3LDK、70.15㎡)
4階、5,928万円(※先着順価格)

4-70A1タイプ(3LDK、70.15㎡)

4-74Agタイプ(3LDK、74.17㎡)
1階、6,100万円(※予定価格)

4-74Agタイプ(3LDK、74.17㎡)

4-86Cタイプ(4LDK、86.45㎡)
2階、7,200万円(※予定価格)

4-86Cタイプ(4LDK、86.45㎡)

平均坪単価は280万円前後でした。 

個人的な所感としては、生活スペースを最大効率化した秀逸な2LDKの素晴らしさに感嘆したのと、駅距離があるこの立地で3LDKなら、最低70㎡の住戸を選びたいと思いました。

月々のランニングコストは以下です。

70.15㎡住戸で初年度25,985円
管理費、17,620円
修繕積立金、7,020円
自治会費300円
インターネット使用料、1,045円

管理費はこんなものかと思いましたが、駐車場は12,500円~14,500円、駐輪場は100円~300円、サイクルポートは600円と、いずれも抑えられていますね。

ブリリアシティ石神井公園アトラスに住むメリット

私が感じた、当マンションに暮らして得られるメリットについて。

「文化色豊かで自然に恵まれた石神井公園一帯で癒やされながら感性豊かに暮らせること、大規模マンションの利便性を享受しながら南向きの住まいに住めること」

リモート中心で自然が好きな若者も、園内で水生植物や野鳥を観察したり、四季の移り変わりを写真に収めたり、ベンチに座って本を読んだり。

子供ができたら、石神井図書館に出向いて絵本を選んでいれば、同じ子育ての苦労をしているママに話しかけられたり。少し大きくなって幼稚園や保育園、小学校に通うようになれば、「くぬぎ広場」や「アスレチック広場」に出向いて、更にたくさんのお友達やママ友、知り合いができて、自然と地域内で助け合える関係ができるでしょう。

単身の若年層も、子育て世帯も、子供が独立した年配者も、いつまでも石神井公園とともに喧噪から離れた豊かな暮らしを満喫できる環境。石神井団地から継承されてきたコミュニティがあります。

敷地内の所々に用意されたスペース。「センタープラザ」「プロムナード」内に置かれたベンチ。住人同士が立ち止まって挨拶したり話しかけたりする空間です。

駅周辺まで出向かなくても、マンション内には様々な共用施設があります。子供が小さい時は、雨の日でも「キッズルーム」で気分転換をすることができます。同じような世帯の家族と顔合わせすれば、子供を介して自然と仲良くなるでしょう。「スタディールーム」で子供が勉強できたり、気分転換に仕事ができる環境もあります。たまには近隣の友達を呼んで、マンション内の同じ小学校のママ友を呼んで「パーティルーム」で食事会も開けます。暖かい団地居住者とニューカマーの融合で、どんな街(ブリリアシティ)ができあがるか楽しみでなりません。

駅から距離がある環境重視のレジデンスなので、1日の中で少しでも多い時間、太陽の光が降り注ぐ部屋に住みたいですが、見事に住人の100%が南向きに住める配棟計画にしてくれました。

(出展:ブリリアシティ石神井公園アトラス 公式HP)

前建ての存在がない、7号棟、8号棟、5号棟(一部)、6号棟も良いかもしれませんが、2号棟、3号棟、4号棟の前面、敷地内プロムナードの緑や住人同士の関わり合いを眺めながらの生活も悪くありません。1号棟、2号棟、3号棟の共用廊下側は、石神井公園の方面を向き、石神井川が流れ自然を更に感じられます。春になれば、桜のプロムナードの桜の花を間近に感じることができるでしょう。

敷地南側の環境
敷地北側の環境

私なら、やはり共用部が集まっている5号棟を選びたいですが、すでに完売しているので、現在売出されている棟からであれば、「石神井公園」駅に近い3号棟、3~4階前後の70㎡住戸を選びたいと思いました。「上石神井」駅を生活の起点とする人であれば、4号棟のほうが良いでしょうね。

住むにあたって気になった点

当マンション住んだら、どんなことが気になるでしょうか。

池袋や新宿を活動範囲としている人にとってはちょうど良いエリアですが、東京都心部(丸の内や大手町、六本木など)をリアルな活動拠点にしている人にとっては、距離があるロケーションに加えて、駅からの距離があります。都心部には話題性が溢れ、街としての魅力があります。私は、東京駅を中心にした周辺エリアが大好きなので、物理的な距離として足が遠のいてしまうのは、少し寂しい気がしました。

東京の西側エリアは、環八、環七、甲州街道、国道246など車通りが激しく、少し入れば車がこぞって歩道がない抜け道を通り抜ける、そんな街並みが見られます。「上石神井」駅方面であれば、「青梅街道」からの抜け道に、「石神井公園」駅からマンションへの動線も、バス通りを歩く中で少し心もとない箇所があります。石神井公園の周りの住宅地も、歩道がない車が両通できるような場所がいくつか。湾岸エリアなどを代表に、歩道がしっかり広く整備され、車がきめ細かく住宅地を縫うような街並みが少ない東エリアに住む私にとっては、少し心許ない環境だと思いました。

上石神井方面の青梅街道から少し奥まった住宅地
石神井公園付近の住宅地の環境

マンション内の駐車場台数が少ない印象。地権者住戸の方を除けば、抽選で外れてしまう確率の方が多い気がします。抽選で当たれば、敷地内平置き駐車場がゲート内なので最高ですけどね。

最後になりますが、できたら、各棟に共用トイレとベンダー(飲料自販機)は設けてほしかったです。5号棟にしかありません。朝、家族で大忙しのとき、家族内でたまたま体調不良が重なったときなど、共用トイレは重宝します。真夏や天候が悪い日など、飲料自販機が棟内にあるだけで助かることもあります。

そんなところが、気になりました。

まとめ・最後に

「上石神井」駅はホームや駅が狭いのですが、「早稲田大学高等学院・中等部」に通う青年、少年で溢れています。

息子と石神井公園で楽しく暮らして、自然や動植物を観察して、しょっちゅう散歩に出かけるだろう。恥ずかしながらボートにもたまには乗っておこう。年末年始は、紅白をみながら空気が澄み渡った「石神井 氷川神社」に子供と手を繋ぎながら初詣に行くんだと思う。寒そうだが暖かい。「早稲田」の様子をつぶさにを見せて、文化祭などがあれば連れて行き、できたら早稲田に入ってほしいw。子供が巣立てば、石神井公園の自然に寄り添って生きていく。妻と池の周りを1万歩歩くのが日課になり。マンション内では日当たりがよい部屋で居心地良く、たまにスタディルームで作業したり、住人と交流してイベントに参加してみたり。たまには、西武池袋線に乗って秩父や三峯神社の奥社に出かけるのも良き(・・・ずっと妄想していました)。

私が当初思っていた以上に販売は好調でした。リリースを見ていると抽選住戸も多く、当初の見通しよりもかなり早く販売が進んでいるようでした。

私が住まいの相談を受ける中で、よく質問される「リセール」について。立地はもちろんなのですが、「購入時の価格」が大事で、駅から距離があっても、大型商業施設や大型公園に近いこと、利便性が高い企画である事なども影響してきますので、駅から距離があるから一概にリセール(%)が悪いことにはなりません。現在の相場からではありますが、新築時に抽選になったりするのは、企画が良く価格が検討しやすいと判断されているからです。永住型のレジデンスではありますが、何か不慮で売却する際も、「石神井公園界隈なら、大規模のあのブリリアシティ」と指名買いも入りやすくなりますから、心配は少ないでしょう。

日頃、東エリアが最高だと思っていた私が、見事にハマってしまいました。「石神井公園」に住むなら、駅から距離があっても、駅の南側が良さそうだとあらためて実感。そして、この大規模の利便性とコミュニティを重視した建て替え事業、全戸南向きの配棟。素晴らしい企画のマンションだと思いました。

「石神井公園に、帰りませんか。」

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