（出典：バウス日暮里 公式HP）
日暮里エリアで、楽しみにしていた本格的ファミリータイプの分譲です！日暮里駅近くのマンションギャラリーを訪問しました。
この記事の目次
物件概要
バウス日暮里
東京都荒川区西日暮里2
JR山手線、京浜東北線、常磐線、京成本線「日暮里」駅徒歩6分
東京メトロ千代田線、日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅徒歩6分
JR山手線、京浜東北線「西日暮里」駅 徒歩7分
敷地面積：2,218.12㎡
建築面積：1,224.73㎡
延床面積：8,252.18㎡
用途地域：準工業地域
総戸数：9階建て83戸
専有面積：63.43㎡～109.89㎡（トランクルーム面積含む）
駐車場台数：25台（機械式20台、平置き5台［身障者用1台・停留空地1台含む］）
売主：中央日本土地建物
販売提携（代理）：東急リバブル
設計・監理：IAO 竹田設計
施工：大京穴吹建設
建物竣工時期：2027年1月上旬（予定）
入居（引渡）時期：2027年3月下旬（予定）
（出典：バウス日暮里 公式HP）
バウス日暮里に住むメリット・良さ
山手線沿線、駅近、再開発エリア至近の好立地
山手線人気は根強く、毎年住みたい人気No,1の路線。
その駅徒歩6分の好立地は、マンションの価値を左右する大きな要素になり、京浜東北線、常磐線、京成本線、東京メトロ千代田線も使えるマルチアクセスは、豊かなライフスタイルを叶えてくれるはずです。
京成スカイライナーを利用すれば成田空港も直通最短40分以内。更に「羽田アクセス線」が開業すれば、羽田空港も直通短時間で移動できるようになり、ますます交通の要所となるでしょう。
西日暮里2丁目、中でも当マンションが建つポイントは、尾久橋通りや各路線から少し入った穏やかな住環境。小学校、中学校、スーパー、カフェなど利便施設が集積し、子育てファミリーにとって住環境と利便性を両立したベストポジションです。近隣には学習塾も多くあります。
（2024年12月撮影）
以下は主な商業施設、利便施設。
いなげや荒川西日暮里店（徒歩1分）
ひぐらしベーカリー・パン屋の本屋（徒歩3分）
まいばすけっと西日暮里2丁目店（徒歩3分）
ファミリーマート丸善日暮里店（徒歩3分）
ドラッグぱぱす西日暮里店（徒歩4分）
マルマンストア日暮里店（徒歩5分）
フレスポ東日暮里店（徒歩8分）
ひぐらし小学校（徒歩1分）
諏訪台中学校（徒歩1分）
日暮里図書館（徒歩5分）
開成中学校・高等学校（徒歩10分）
日暮里、西日暮里両駅周辺が徒歩10分圏内に入ってくるので、たくさんの利便施設や飲食店を日常使いできる生活環境です。
文化や芸術、エンタメスポットが集まる「上野恩賜公園」が近いのも、日暮里に暮らす良さだと思っています。
直通約10分の東京駅周辺では継続して再開発が進み、ますます国内外から注目を集めるエリアに。更にマンション近隣の西日暮里、三河島駅周辺でも再開発が控えていて、タワーマンションや商業施設の計画もされています。今まで、周辺に大型商業施設が無かったので非常に楽しみです。
ハザードマップでは、万が一の洪水で1階相当部分の浸水リスクがあるエリアとされていますが、城東エリアの中では比較的リスクが低い場所。お隣の小中学校が避難場所になっている安心感もあります。他、マンションを検討する際は最低限の下調べをしておきましょう（参考記事）。
生活に配慮されたランドプラン・共用部
マンションは、2方接道（下記図面※1⃣）。歩道沿いには豊かな植栽が整備されそうで、連なった緑豊かな一画を形成します（※2⃣）。
（出典：バウス日暮里 公式HP）
（2025年5月撮影）
（出典：バウス日暮里 公式HP）
一般的なマンションと一線を画すファサードデザイン。
逆梁構造で突き出た横にはしる分厚い梁と、住戸間を縦に組み込む柱の重厚感、薄いベージュ、グレー、ブラウン系の落ち着いた色合いに惚れ惚れします。奥まったエントランスと質感のある壁面の石が邸宅感を感じさせ、石の壁に充てられる間接照明も目を惹きそうです。
共用施設は、住民の生活を支える細かな配慮に好感が持てました。安全面と利便性が考えられた設計。
シャッターゲート付きの駐車場（※5⃣）は、セキュリティ面と安全面を徹底。歩者分離がされ（※4⃣）、子供が安心して待っていられるよう待合スペース「キッズポケット」が設置されます（※8⃣）。EV充電コンセントは2台分（※3⃣）。
地下の駐輪場は、ボタンを押すことなく自動着床するエレベータを採用（※6⃣）。3人乗り自転車置場を100％し、キッズサイクル置場、電動空気入れを実装したサイクルピットも設置。電動自転車の充電が可能なコンセプト付きのロッカーは、最近の自転車事情を考えると気の利いた施設です。子供連れでもスムーズに自転車の乗り降りができるよう、一時ベビーカー置場や所々に荷物置きスペースが用意されます。
主な共用施設は1階に集約。
（出典：バウス日暮里 公式HP）
エントランスホールは、訪問者の応対ができるよう家具が置かれた迎賓空間のしつらえ。マルチゲストルームは、宿泊予約のない時間帯に集会室やワークスペースにも利用できるよう柔軟な運用がされるようです。飲料ベンダーコーナーもあり、レンタサイクル、シェア備品などのサービスも予定されています。来客用の駐輪スペースも、周辺の子育てしやすい環境を踏まえると嬉しい配慮。ゲストルーム内にトイレは無いようですが、夜間に何かあった時に管理用トイレを利用できるのか未確認でした。
携帯するだけのTebraキーで、ゴミ置き場など各場所の施解錠がハンズフリーで可能です（※7⃣）。ゴミ置場にはしっかり前室が設けられます。
83戸でエレベータ1台は、このクラスのレジデンスとしてどうかなと思いましたが、規定からすれば1台は妥当。
また、当マンションは「ZEH-M oriented」、「低炭素建築物」取得の省エネ性能を確保。ZEHマンションは増えてきましたが、低炭素とのダブル取得はまだ珍しく、高いレベルでの省エネ性能、環境にやさしいマンションになっています。
平均面積約75㎡のゆったり3LDK中心のプラン
マンションの原価が高騰、面積でグロスが削られる住戸が多くなった結果、築浅も新築も、ゆったりめのファミリータイプが枯渇し、直近で広めの住戸の人気が高まっていると感じています。最近では60㎡台中心の3LDKも多い中、グロスを削らず平均75㎡の広めのプランニングは希少な企画。当マンションを選ぶ大きなポイントになります。4LDKも7戸設定。
リビングダイニング（LD）は、特に子供が小さい時など、家族で一番思い出を作れる大事な空間。そのLDの面積は12畳以上（カウンター含む）の部屋が多く、家族4人での暮らしを見据えた住まいを実現できそうです。最上階の3戸は100㎡超、駐車場優先使用権付きのプレミアムプラン住戸です。
（出典：バウス日暮里 公式HP）
以下は、モデルルームの間取り（2LDKに間取り変更しています）。
（出典：バウス日暮里 公式HP）
中住戸70㎡超のタイプでも十分ですよね。
（出典：バウス日暮里 公式HP）
LDがこれだけ広いと、お好みの家具を選べて、インテリアを楽しみながらゆったり過ごすことができます。
快適な暮らしを実現する専有部のスペック
さすがに力を入れています。
特にモデルルームで良さを感じたのは、玄関周りの造りと、解放的な室内空間です。玄関上部にデザインされた木目調の庇など凝った造りに、電子錠が標準。玄関を入ると、下足入れには物を置けたり飾れる棚「ニッチ」が、寂しい空間になりがちな玄関に暖かみのある生活観を出してくれます。LDに入ると、広さだけでなく縦の空間の解放感も味わえます。東向きと南向き住戸は、逆梁構造の恩恵でダイレクトサッシ部分のサッシ高が2,350mm！（※タイプにより一部異なります。西向きは順梁構造なのでダイレクトサッシはありません）。
キッチンにはディスポーザーを設置、食器洗い乾燥機は深型が素晴らしいですね。グースネック状のタッチレス浄水器一体型水栓、フィオーレストーン天板は、機能面だけでなく空間を美しく見せる設備。洗面室の天板にもフィオレストーンを使用。
トイレはローシルエット、スティックリモコン、ミラー付きの手洗いカウンターで、洗練された空間に仕上がりそう。
浴槽は、お掃除機能付き。アプリ1つで外出中でも掃除をしてもらうことが可能です。
キッチン、洗面室の収納は、両方ともソフトクローズ仕様で丁寧な造りでした。
全戸にトランクルームも完備されています。
他
二重床・二重天井
天井高、1階が2,550mm、2階～2,450mm、最上階2,700mm
Low-E複層サッシ
など。
また、当マンションは「東京こども住宅」の認定を受けます。こちらもぜひモデルルームで体感してほしいのですが、バルコニー窓の鍵が高い箇所になっていたり、扉の指挟み防止など親切な設計が見られます。
最上階のプレミアムプランは、天井カセット型エアコン、一部床タイル、廊下幅1m、洗面室２ボウル、デリシアコンロなど、設備仕様が更にグレードが高いものとなっています。
主な間取り・予定価格
主な間取りと予定価格です。
西向き
Aタイプ、91.36㎡、4LDK
2階、17,600万円台（坪単価約640万円）
Aタイプ、91.36㎡、4LDK
（出典：バウス日暮里 公式HP）
Cタイプ、74.01㎡、3LDK
2階、12,800万円台（坪単価約574万円）
4階、13,300万円台（坪単価約595万円）
6階、13,900万円台（坪単価約623万円）
（出典：バウス日暮里 公式HP）
Orタイプ、94.89㎡、4LDK
6階、19,500万円台（坪単価681万円)
（出典：バウス日暮里 公式HP）
南向き
Fタイプ、72.02㎡、3LDK
2階、13,900万円台（坪単価約640万円)
4階、14,300万円台（坪単価約659万円）
（出典：バウス日暮里 公式HP）
平均坪単価は、およそ630万円でした。南向きに乗っていますね。
個人的には、70㎡超でLDがしっかり12畳以上ある中住戸を選びたいと思いました。前述の西向きのB’タイプは、シンプルな田の字型の間取りでLD13畳以上の空間が魅力です。
月々のランニングコスト
Fタイプ、72.02㎡、3LDK
管理費、24,500円
修繕積立金、9,370円
インターネット利用料、1,980円
Iot利用料、550円
月額合計、36,400円
バウス日暮里 デメリット
東向き、西向きは日当たりが限られ、眺望が抜けない住戸が多そうです。敷地西側には道路を挟んで諏訪台中学校の校舎があり、東側には13階建ての賃貸マンションが建設中です。ギャラリーで住戸タイプによって前面建物との離隔などを説明してくれます。西向きは、南向きと価格差があるので安くて広い住戸を選べるので、予算と照らし合わせながら検討を進めましょう（東向きは未定）。
住戸の居住性で言えば、一部の住戸で窓無しの中洋室がある点と、一部の角住戸でLD空間の形と柱の浸食が気になりました。家具の選定、配置に気を使いそうです（参考記事）。
最後に・まとめ
モデルルームで、室内の広さ、解放感、高級感、丁寧な造り込みを実感してきました。
マンションギャラリーを訪問した時、オープンして間もなかったのですが、しばらく先まで予約待ち。盛況の様子でした。
しかしながら、マンション高騰のニュースが連日報じられています。どこまで高くなってしまうのでしょうか。
分譲中の新築を見渡すと、山手線沿線では秋葉原が坪単価700万円以上、池袋が約1000万円。少し西側に目を向けると中野や吉祥寺が約800万円、世田谷区の分譲では、小田急線や田園都市沿線が当マンションと近い単価。
世田谷あたりはわかりませんが、秋葉原や中野の販売が苦戦している話は聞きません。むしろ好調の様子。
私は、23区西側エリアでの居住経験が長く、以前の荒川区や日暮里エリアの相場を知らなかったのですが、再開発が継続して進む東京都心部隣接、山手線沿線の駅近、再開発を控える将来性などを踏まえて、相対的に高いとは思いませんでした。
周辺の中古マンションも、「シティテラス西日暮里ステーションコート」（西日暮里駅徒歩5分）「プラウド日暮里テラス」（日暮里駅徒歩8分）などが坪単価で約500万円、グロスで11,000万円前後の成約も見られます。
先日、上野周辺の、ある中古タワーマンションを訪問した時に『近年、現金で購入する中国人が増えた』、一方、同エリアで高級感があって人気の板状タイプでは『中国人は住んでいないし、内見しに来たのも見たことがない』と聞いたばかり。
当マンションは、どのあたりの層が検討の中心になってくるのか、非常に興味があります。
第1期は、6/16(月)～購入の意向を受付開始、登録受付が7月中旬の予定。
条件の良い南向きから販売、東向きの販売が最後のようですが価格が下がるとは限らないので、検討している人は早めのギャラリー訪問をお勧めします。
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