リリース直後から、私のツイッター上で話題沸騰の新築マンション。早速、現地を訪問してみました。
この記事の目次
物件概要・マンションの特徴
物件概要
リビオ森下リバーテラス
東京都江東区新大橋1
都営新宿線・都営大江戸線「森下」駅徒歩5分
東京メトロ半蔵門線・都営大江戸線「清澄白河」駅徒歩9分
総戸数：9階建て49戸（募集対象外住戸22戸含む）
専有面積：32.94㎡〜86.28㎡
駐車場：5台
売主：日鉄興和不動産
施工：新日本建設
工事完了予定：2024年5月下旬
話題を呼んだのは、都心に近い場所でリバーサイドビューを拝みながらの暮らし。更に新築でファミリータイプは非常に希少です！
アクセスの良さと駅近の立地！
マンションが建つ場所は江東区最西端に近く、隅田川を挟んで中央区に隣接。「森下」駅と「清澄白河」駅の2駅3路線を徒歩10分圏で利用できる交通利便性が高い立地です。
ライフスタイルによって路線を使い分けることができ、休日は、娯楽スポットや、ショッピングをするにも都心主要駅へ出やすいポジション。
「岩本町」駅（直通4分）※秋葉原周辺
「上野御徒町」駅（直通7分）
「大手町」駅（直通8分、日中時7分）
「新宿三丁目」駅（直通17分、日中時16分）
「新宿」駅（直通19分、日中時13分）
「六本木」駅（直通21分、日中時20分）
「表参道」駅（直通21分、日中時19分）
「渋谷」駅（直通25分、日中時23分）
特に「森下」駅は徒歩5分で、時短生活を進められる駅近の立地も大きな価値になります。
森下・清澄白河周辺の生活環境
マンションは、大通りから一歩入った明るい住宅地で、敷地東側は幅員が広い道路、西側は「隅田川テラス」に面しています。
「隅田川テラス」では、散策やジョギングをしている人を見かけます。「小名木川」「清澄公園」「清澄庭園」「浜町公園」など自然環境に恵まれ、落ち着いて暮らしたい人にはぴったりの環境です。
マンションの周辺、森下には商店街が複数あり、飲食店やスーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの店舗を利用できます。
「まいばすけっと 森下万年橋通り店」（徒歩1分）
「アコレ 江東常盤店」（徒歩5分）
「泉屋 業務用食材 森下店」（徒歩10分）
「ライフ 菊川店」（徒歩14分）
話題性で言えば清澄白河。カフェやベーカリー、雑貨店、アートスポットなど散策が楽しく、広域からも人が集まる人気エリアです。
隅田川を渡った浜町、水天宮、人形町、日本橋界隈は、外食や買い物を身近に楽しめる距離。スーパーは、新大橋を渡りますが「成城石井 日本橋浜町店」（徒歩10分）「ピーコックストア トルナーレ日本橋浜町店」（徒歩11分）が徒歩圏内にあり、「日本橋」駅周辺には、大手百貨店「日本橋高島屋S.C.」「日本橋三越本店」や、複合施設「COREDO 日本橋」「COREDO 室町」など大型商業施設が集積しています。
この地に住めば、清澄白河や門前仲町、対岸の中央区での生活が主になるでしょう。
地元で造る地ビールや焙煎コーヒーなどで贅沢な時間を楽しめます！
マンション周辺のハザードリスクについて。万が一（洪水や高潮時）の際、1階住戸部分（3ｍ程度）のリスクが指摘されていますが、東エリアの中では比較的リスクが低いポイントだと思います。マンションを検討する際は、事前に最低限のことをチェックしてきましょう（関連記事）。
暮らしやすさ、利便性を追求した住空間設計
当マンション1番の特徴は、160m開放のリバーフロントでの眺望、開放感を楽しみながらの生活です。
平面図は出ていませんが、住戸設定は西向き、南向き中心だと思います。公式HPで出ているマスターピース（※画像）や現状の敷地形状、南側にある「松尾芭蕉記念館」から予想すると、南向きで4階より上が抜け、（6月18日修正、追記）住戸設定は、西向き（15戸、うち非分譲1戸）と東向き（34戸、うち非分譲21戸）の設定です。隅田川に向いた西向きは、2階の天井部分くらいから抜けてきてリバービューが楽しめそう（3階～上ですね）。特に西向きは「隅田川テラス」に面しているため、正面にパノラマビューが楽しめる圧巻の住環境！
東向きは接道していて20mほど離隔を確保。道路を挟んで比較的低層のため、明るい住環境です。
共用施設は、1階と屋上部分に用意され、生活利便性を高めてくれます。プライベートラウンジ、ワークスペースでは坪庭の緑を眺めながらリモートワークができ、共用のルーフテラスでは、住人全員が隅田川の開放感を楽しむことができます！
ロケーションを活かした住空間設計にも力が入っています。
1階住戸では専用庭と「ヌック」が特徴。「ヌック」は、バルコニーサイドの洋室に出窓のあるカウンタースペースで、プライベート空間として日々の生活をより明るいものにしてくれそうです。
バルコニーガラス手摺り、約2,100mmのハイサッシを採用することで、室内からの開放的なリバービューを更に引き立て、奥行きがある2.6mのテラス（※E、Er、F、Fr、G、H、Jrタイプに採用）により、リバーサイドでの生活をより豊かなものにしてくれます。
（出典：リビオ森下リバーテラス）
設備・仕様面は追って更新したいと思います。
リビオ森下リバーテラス 間取り・予定価格
気になる価格については、平均坪単価を450万円前後～後半と予想していました。例えば、70.20㎡、西向きリバービューの5階住戸が坪単価470万円として約1億円。
第1期1次の予定価格をフォロワーさんから共有いただきました（23年6月19日追記）。
東向き
Aタイプ、1LDK、32.94㎡
2階、4,300万円台（坪単価435万円）
Bタイプ、2LDK、43.53㎡
3階、5,700万円台（坪単価437万円）
5階、6,000万円台（坪単価459万円）
Dタイプ、2LDK、56.32㎡
3階、6,900万円台（坪単価408万円）
5階、7,300万円台（坪単価431万円）
Krタイプ、2LDK、57.52㎡
7階、7,600万円台（坪単価440万円）
西向き
Etタイプ、3LDK、71.84㎡
1階、9,400万円台（坪単価435万円）
Eタイプ、3LDK、70.20㎡
4階、12,500万円台（坪単価591万円）
Erタイプ、3LDK、70.30㎡
6階、13,900万台（坪単価657万円台）
Ftタイプ、3LDK、70.30㎡
1階、9,000万円台（坪単価425万円）
Fタイプ、3LDK、70.20㎡
3階、11,000万円台（坪単価520万円）
Ｇtタイプ、2LDK、55.19㎡
1階、6,900万円台（坪単価416万円）
Ｈtタイプ、3LDK、63.37㎡
1階、8,200万円台（坪単価430万円）
Jrタイプ、4LDK、86.28㎡
5階、15,900万円台（坪単価611万円台）
（出典：リビオ森下リバーテラス 公式HP）
第1期1次売出しの平均坪単価は488万円。ですが、リバービューの3階より上の住戸とそれ以外の住戸で価格差に大きな差があり、リバービュー住戸をのぞくと430万円ほどでした。
参考までに近隣の中古マンションの相場を見ると、森下駅徒歩5分以内の築浅マンションが坪単価380万円前後。「清澄白河」駅寄りだと、2017年築、駅徒歩8分「プラウド清澄白河リバーサイド」が坪単価440万円程度で取引されています。森下と清澄白河では人気に差が出ますが、リビオは「新大橋通り」より南側、「清澄白河」駅も10分以内で歩ける強みがあります。
現在の近隣の状況や、相場が上昇中である事を踏まえると、リバーテラスビュー以外の住戸は気持ち安いと思いました。西向きの1階、2階は好みが分かれるかもしれませんが、東向きであれば、バルコニー前の住環境も悪くありませんし、もともとリバービュー以外の立地やロケーションで気に入っていれば、検討しやすい価格です。リバービュー住戸は、この価格帯でも大きな価値があり住戸数がかなり限られます。わたしの元への相談も複数きておりますので、抽選必死でしょう。
リビオ森下リバーテラスのデメリット
森下界隈の生活環境について。駅前は大通りが交差し、商業施設も商店街もあって明るい環境ですが、生活を楽しむには、周辺の魅力あるエリアと比べると少しさみしいと感じます。
「のらくろ」の原作者で知られる森下ですが、若いファミリーは、おそらく「のらくろ」を知らないと思います。「松尾芭蕉」や深川の歴史を紐解く記念館が近くにあるのも勉強になりますが、アクティブな若年層には物足りないでしょう。近隣に大型のスーパーもなく、日々の買い物には少し不便な環境です。
最後に・今後のスケジュール
販売住戸は実質27戸だけになりますが、23年5月15日までにエントリーした上で、幾つかの条件をクリアすれば、第1期1次販売登録抽選時に、倍率優遇（2倍）が適用されます。
（6月19日追記）エントリー後、2倍適用になる期間が延長されたようです。事前案内会開始に7月17日（月・祝）までに参加、7月下旬までにライフデザインサロンへの来場、資金相談会（本件での住宅ローン事前審査含む）へ参加された方。
23年9月3日追記、モデルルーム訪問 最終期販売
第1期は6月から販売をスタートし、モデルルームの予約が取れなかったほどの人気！来場者の多くは、江東区、中央区、墨田区からで、江東区の居住者が半分近くを占めたと聞きました。およその住戸が倍率2倍以上、最大で18倍の倍率がついた住戸もあったようです・・・。
追加情報としては、マンションの北側、徒歩2分の場所に「オリンピック森下店」がオープンしたこと！生活がかなり便利になりますね。共用部では、屋上テラスが日中の時間帯で開放される予定。近隣では、屋上があっても「隅田川花火大会」など限られた日にしか開放されないマンションもあるので、ここは嬉しいです。「プライベートラウンジ」「ワークスペース」も素敵な空間になりそうです。
住戸内の設備仕様で特筆すべき点。景観を考慮する江東区の条例などを踏まえ、東向き住戸のバルコニーにはある物干し台が、西向き住戸のバルコニーには設置されません。代わりに西向き住戸には、ガス衣料乾燥機「乾太くん」が標準装備されます。電気式の約1/3時間で乾くので、家事の時短にもなりますね。
管理費は㎡あたり377円、修繕積立金は㎡あたり100円です。
70.20㎡住戸で以下。
管理費：26,530円
修繕積立金：7,020円
インターネット使用料：693円
合計：27,603円
品川の「ライフスタイルサロン」では、住戸タイプ毎に、眺望や、家具を配置したシュミレーション体験などができます。グランリビオシリーズなど一部の分譲を除き、今後はこちらで集約してモデルルームが運営されるようです。
最終期は、3戸の売出し。9月中旬販売開始です。
2LDK、43.53㎡
2階、4階、5階
5,600万円台～6,100万円台
23年9月26日追記、完売！
1回の抽選を終えて3戸ほど残っていましたが、ほぼ2回の販売期で全戸申込完売！区内では、こちらも「MJR深川住吉」「ヴェレーナグラン門前仲町」に続いて、あっという間でしたね・・・
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