（出典：サンクレイドル新小岩Ⅱ 公式HP)
今回は、JR総武線新小岩駅最寄りで分譲された「サンクレイドル新小岩Ⅱ」を紹介します！
物件概要
サンクレイドル新小岩Ⅱ
東京都葛飾区東新小岩6
JR総武線・総武線快速「新小岩」駅徒歩14分
敷地面積：2,322.69㎡
建築面積：1,218.88㎡
延床面積：5,014.06㎡
用途地域：準工業地域
総戸数：5階建68戸
専有面積：59.80㎡～71.45㎡
駐車場：19台
売主：アーネストワン
施工：小川建設
建築予定年月：2028年2月下旬
引渡し可能年月：2028年2月下旬
（出典：サンクレイドル新小岩Ⅱ公式HP）
今回、LIFULL HOME'Sの紹介を通じて訪問しました。通常の見学者と同様の扱いで、デベロッパーから報酬は頂いておりません。また、事実誤認を除く記事の修正は行わない約束をしています。
記事では一般的な情報を紹介しています。実際に購入を検討すべきかは、予算・家族構成・希望条件などによって変わりますので、ご自身の場合の判断を知りたい方はご相談ください。
周辺環境 立地 アクセス
本物件は、東京まで直通約15分の「新小岩駅最寄りの新築」が大きなフック。朝の通勤時間帯はかなり混み合う路線ですが、短時間で都心部まで出られる交通利便性は圧倒的です。
新小岩は、名物商店街のルミエール商店街（徒歩17分）があって、再開発が計画されている駅の南側に人気があります。一方、駅の北側は、閑静な住宅地の中にもスーパーなど商業施設が点在し生活基盤が整っている子育てしやすいエリア。北側の葛飾区西新小岩、東新小岩アドレスで住まいを検討している人も一定数います。特に近年新築が少なかったので、「クリオレジダンス新小岩」が分譲されてから多くのご相談をいただきました。
本物件は、その北側エリア、国道14号線を渡った徒歩14分の立地。まず駅からの距離が、本物件のわかりやすい生活面でのデメリットになってきますが、静かな住環境と、周辺に商店街や商業施設が集まった生活利便を両立した立地の良さもあります。
近所には、商店が並ぶ「みのり商店会」（徒歩3分）、周辺にはロードサイドに並ぶ商業施設や外食チェーン店なども点在しています。
日々の買い物は、駅からの帰り道ならサミット新小岩北口店（徒歩14分）、駅ナカ商業施設「シャポー新小岩」（徒歩16分）に入っているクイーンズ伊勢丹や成城石井で買い物ができますし、マンション周辺にはマルエツや まいばすけっと があり、商店街の中にも地元のスーパーや八百屋、ドラッグストアなどが集まっているので、生活環境は良好です。
小学校、中学校も大通りなどを渡ることがない比較的近い場所にあり、子供ができたら安心して子育てできる場所。
新小岩は、大きめの買い物や娯楽スポットまで出ようとすれば、東京駅周辺（丸の内、八重洲、日本橋）や、商業が集まる錦糸町や秋葉原まで直通ですぐ出られる便利なポジションです。
徒歩10分以内の主な商業施設
・アタック東新小岩店（徒歩3分）
・セブンイレブン葛飾東新小岩7丁目店（徒歩3分）
・まいばすけっと葛西西井緑道店（徒歩4分）
・ユニバーサルドラッグ東新小岩店（徒歩4分）
・マルエツ東新小岩店（徒歩5分）
・スーパーマルセイ（徒歩5分）
・まいばすけっと葛飾西井堀緑道店（徒歩6分）
・セブンイレブン葛飾東新小岩4丁目店（徒歩7分）
・ライフ奥戸店（徒歩8分）
他にも、みのり商店会（徒歩3分）の中に、たくさんの商店があります。
通学区の小中学校
上小松小学校（徒歩6分）
上平井中学校（徒歩3分）
万が一の際、河川の洪水や高潮による浸水リスクが少なからずある場所です。他、マンションを検討する際は、最低限周辺環境などを下調べしておきましょう（参考記事）。
ランドプラン 共用施設
敷地は、南、東、北と3方を接道した明るい場所。周辺に高い建物が少ないため、閑静で明るい住環境が本物件を選ぶ大きなメリットになってきます。駅の周辺や大通り、バス通り沿いに建つマンションと違い、特に静かな住宅地での生活。心地よい季節や夜間、窓を開けて快適に過ごせる場所だと思います。
敷地の南側にメインエントランス、北側にも出入口があり、生活用途によって使い分けられます。
（出典：サンクレイドル新小岩Ⅱ公式HP）
棟内に目立った共用施設はありません。マンションの機能として最低限のメールコーナー、宅配ボックス、防災備蓄倉庫、EV充電コンセントなどを設置。ゴミ置き場は棟内ですが、駐輪場は屋外です。
他、敷地内にはベンチが置かれる自主管理公園が設けられます。子供が小さい時は、天気が良い日にちょっとした息抜きができるでしょう。
共用部に何か生活利便につながる工夫や遊び心がほしかったですね。一方、管理費も抑えられているので、特に共用施設を必要とせずシンプルにコスパ良く暮らしたい人にとっては、むしろ余計な管理コストが嵩張る共用部が無いのは良い点かもしれません。
（出典：サンクレイドル新小岩Ⅱ公式HP）
最後に建物外観ですが、規模感がある低層の建物に赤茶系のタイル貼りが中々見ない風合い。縦に走る白のマリオンも、濃い建物にコントラストを出して素敵な低層レジデンスになりそうです。
専有部の特徴・設備仕様
住棟は南棟と西棟で構成されています。
住環境は、南向き、西向きともに低層階から明るく、室内は採光が取れる住空間が多くなるでしょう。敷地の南側は、道路を挟んで3階建ての戸建てや畑などがあり、西側も主に2階建ての住宅が多く建っています（現地とマンションギャラリーでよく確認してください）。
1階住戸は、専用庭がある生活を楽しめます。
広さは60㎡前後から70㎡台前半。3LDKは63㎡台から71㎡の設定です。
シンプルな田の字型の間取りが中心ですが、好感が持てたのは、60㎡台でもほとんどの洋室で5畳以上を確保し、収納も頑張っている点。ただしその分なのか、70㎡以下のタイプでは浴室が1317サイズでした（ファミリータイプなら、浴室は1418サイズが理想の広さ）。
いずれにしても、家族4人想定であれば、60㎡台の3LDKだと空間も収納も子供の成長に応じて足りなくなることを念頭において検討しましょう。
スペックは全体的にしっかりしています。
共用廊下側の窓にはプライバシー性を高める可動式ルーバー面格子、玄関は電子キーが採用されています。LDと隣洋室の引き戸は天井までのタイプで、開け放てば空間が天井部まで一体になる開放感があります。二重床が良かった！
食器洗い乾燥機
ガス温水式床暖房
二重床・二重天井
T-2仕様サッシ
など
主な間取り 価格
主な間取りと価格です（最新の価格帯はマンションギャラリーでご確認ください）。
◆西向き
Aタイプ、70.29㎡
2階 8,098万円（坪単価381万円)
Bタイプ、63.84㎡
1階 7,098万円（坪単価368万円)
Dタイプ、65.40㎡
3階 7,398万円（坪単価374万円)
（出典：サンクレイドル新小岩Ⅱ公式HP）
Fタイプ、63.84㎡
4階 7,398万円（坪単価383万円)
（出典：サンクレイドル新小岩Ⅱ公式HP）
Gタイプ、67.26㎡
3階 7,848万円（坪単価386万円)
（出典：サンクレイドル新小岩Ⅱ公式HP）
◆南向き
Hタイプ、71.45㎡
1階 9,248万円（坪単価428万円)
（出典：サンクレイドル新小岩Ⅱ公式HP）
Iタイプ、60.95㎡
5階 7,848万円（坪単価426万円)
（出典：サンクレイドル新小岩Ⅱ公式HP）
Jタイプ、65.58㎡
4階 8,298万円（坪単価418万円)
（出典：サンクレイドル新小岩Ⅱ公式HP）
Lタイプ、59.80㎡
2階 7,348万円（坪単価406万円)
Nタイプ、70.30㎡
3階 9,248万円（坪単価435万円)
平均坪単価は、およそ400万円でした。ただし西向きは380万円、南向きは420万円で価格差があります。個人的には、西向きの特に角住戸、67㎡の3階、7千万円台が良さそうだと思いました。一方で、南向きはちょっと強気かなと。エリアや立地特性上、南向きを選びたくなりますし、クリオレジダンスは全戸西向きでしたから、こちらの強みであることも確かですが。
月々のランニングコストは以下。
Aタイプ、70.29㎡
管理費、16,390円
修繕積立金、8,010円（初年度）
月額合計、24,400円
ランニングコストが抑えられているのは助かります。
最後に まとめ
駅徒歩10分以上で平均坪単価400万円は、かなり高くなってしまった感がありますが、他、城東エリアの新築も同じような感じです。
この間、「クリオレジダンス新小岩」のご相談をたくさんいただいていますが、広域と地元需要が半々くらい。地元周辺でファミリータイプのマンションを探している方は、新築はもとより築浅も選択肢が少ないことをわかっています。
新小岩の駅周辺は、築年数が経つマンションが多く、特に駅の北側で築浅は希少な存在。新築では立地が良いクリオレジダンスが坪400万円中盤〜後半なので、70㎡だと9千万円台。駅周辺の築浅も、坪400万円前後～坪500万円近く（グロスで8千万円～1億円近く）まで上がってきました。
「サンクレイドル新小岩Ⅱ」は、閑静な住環境で暮らしたい家族にとっては、駅距離はあるものの生活利便も享受できる立地に、堅実な造りの未使用新築マンション。70㎡近い3LDKがおよそ7千万円台で検討できますから、予算感が合ってエリアで探している人にとっては選択肢の一つになると思います。
記事を読んで「自分の場合はどうなの？」と思った方へ
この物件を買っていいか迷っている
中古と新築、どちらを選ぶべきか迷っている
この価格は高いのか知りたい
今買うか、もう少し待つか迷っている
同じ予算ならどのエリアがいいか知りたい
この間取りに家族4人で住めるか知りたい
など
