小規模ながら、立地の良さと造り込みが光る「エクセレントシリーズ」のマンション。葛西エリアの直近では「エクセレントシティ葛西パークアリーナ」に続いての分譲です。

エクセレントシティ葛西Ⅱ 物件概要

エクセレントシティ葛西Ⅱ
東京都江戸川区中葛西8
東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩7分
用途地域:第一種住居地域
総戸数:23戸
専有面積:34.56㎡~81.69㎡
駐車場台数:8台
自転車置き場:38台
バイク置き場:2台
売主:新日本建設
施工:新日本建設
管理:新日本建設コミュニティ
竣工時期:2021年1月末予定

このマンションの特徴・メリットは、立地の良さにあります。葛西駅徒歩7分の生活に便利な環境ながら、明るく閑静な住宅地に建つ小規模レジデンスになりそうです。

立地・アクセス

東西線で大手町まで17,8分のロケーション。ちょうど葛西で快速電車の通過待ちをしますので、車内で待たされることなく電車を降りることができます。

電車で移動するには、東西に移動する手段しかない葛西ですが、駅前のバスターミナルから、南北に都営バスの交通網が張り巡らされています。

北は都営新宿線の「一之江」「船堀」、JR総武線の「錦糸町」「平井」「新小岩」、南はJR京葉線の「葛西臨海公園」まで移動でき、「スカイツリータウン」~「東京ディズニーリゾート」間を往復する特急バスの途中駅としても乗降できます。

車に乗る頻度が多い人にとっても、環状7号線沿いであること、首都高速の入り口が近いことなどから移動に便利なポジションといえ、移動手段が豊富なエリアと言えます。

ちなみに東西線と言えば、地獄のような通勤ラッシュで有名ですが、新型コロナウィルスの影響による大手町界隈勤務者のテレワークが進んだ影響からか、現在、混雑具合は若干緩和されているようです。

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周辺環境の特徴

清砂大橋通りと環状7号線の交差点付近が生活動線になるため、車通りが激しく喧噪がある葛西界隈ですが、一歩入ると閑静な住宅街であることが周辺エリアの特徴です。

葛西から西葛西にかけて、親水公園や緑道の面積も広く、少し歩けば自然溢れる環境も広がります。

葛西駅周辺は、商業施設が多く生活しやすい土地柄。

駅から動線上の環状7号線沿いにある、業務スーパー葛西店、マイバスケット、ファミリーマートなどを利用できます。

また、マンションから徒歩10分以内には、東武ストア南葛西店、ベルクス中葛西店などのスーパーも数店舗あり、日々の買い物のバリエーションも増えるでしょう。

大型ショッピングセンターの「アリオ葛西」へも徒歩圏内で、日々の買い物だけでなく、遠出しなくても休日を過ごせるスポットとして利用する頻度は増えそうです。

近くに遊べるようなエンタメ施設も多く、「なぎさ公園」や「葛西臨海公園」はもとより、「東京ディズニーリゾート」までも自転車で気楽に遊びに行くことができる距離なので、日々の生活に退屈することはないロケーションです。

総じて、閑静な住宅地周辺に自然溢れる環境、生活利便施設やエンタメ施設が溢れ、子育て世代が暮らしやすいのが、葛西エリアの特徴です。

他、周辺エリアを見る上で押えておくべきポイントは、ハザード上のリスクです。

葛西駅の南側は、荒川が氾濫したとき最大で3m(1階部分)ほどの浸水リスク、高潮が発生した際は、5m(2階部分)程の浸水リスクがあります。詳しくは区役所のHPで確認して欲しいのですが、江戸川区で住居を構えるのであれば、3階以上が安心です。

現地の住環境

マンションの立地は、環状7号線から一歩入った閑静な住宅地で、落ち着いて生活できそうな環境です。

周辺は、2階もしくは3階建ての1戸建やマンションが並ぶ低層の住宅地で、空が抜けた明るい環境になります。

住戸の向きは、東向きと西向きでの構成のようですが、東向きは、道路挟んで3階建てのマンション(画像左)、西向きは、小学校の敷地の体育館(画像右)があります。ハザード上だけでなく、住環境で見たときにも、できれば3階以上が良さそうですね。

周辺マンション相場、価格は?

気になる価格はどれほどになるでしょうか。近隣での分譲実績は以下です。

リビオシティ西葛西親水公園
西葛西駅徒歩11分
平均坪単価260万円前後
新築分譲中

エクセレントシティ葛西パークアリーナ
葛西駅徒歩10分
平均坪単価250万円前後
2019年竣工済

中古市場は活発でないエリアですが、最近では以下の成約が確認できました。

プレシス葛西ルジュール
葛西駅徒歩7分
築2017年
南、10階、75.50㎡
5,800万円前後(坪単価253万円)

以上を踏まえたとき、公式HPに記載されていた住戸を以下に予想してみました。マンションの原価がわからないので、勝手な推測です。

エクセレントシティ葛西Ⅱ
葛西駅徒歩7分
2021年竣工予定
東、71.06㎡
5,890万円(坪単価273万円)

平均坪単価は、270万円前後あたりでどうでしょうか。

最後に

駅徒歩7分で静かな住環境、生活が便利で楽しい立地に、誠実な造り込みの『エクセレントシティ』のマンションが建つ価値に注目しています!あとは、東西線の朝の通勤ラッシュかな・・。

2020年10月26日追記、一部住戸価格

一部の住戸価格が公表されていましたので、共有します。平均坪単価は270万円前後でしょうか。

Aタイプ

2階、2LDK+S、71.06㎡
5,698万円(坪単価265万円)

Fタイプ

3階、2LDK+S、72.42㎡
5,798万円(坪単価264万円)

23区、東西線、駅徒歩7分の新築でこの単価は、比較的、目に優しい感じがします。


(江東5区の新築マンション記事一覧)

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