住友不動産が分譲している湾岸タワーマンション「シティタワーズ東京ベイ」。先日、モデルルームを訪問してきました。このマンションの素晴らしさの説明は、物件HP、マンションギャラリーでの充実したシアターに譲るとして、この記事では、現在分譲されている全住戸の価格、個人的に気になった箇所、僕だったら選ぶ住戸を共有します。

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シティタワーズ東京ベイ 物件概要

シティタワーズ東京ベイ
東京都江東区有明2
りんかい線「国際展示場」駅徒歩4分
ゆりかもめ「有明」駅徒歩3分
総戸数:1,539戸
駐車場:730台(うち平置21台)
自転車置場:2,846台(他レンタサイクル39台)
用途地域:第一種住居地域
分譲:住友不動産
施工:前田建設工業
管理委託会社:住友不動産建物サービス
施工予定:2019年7月
入居予定:2020年7月
(2019年8月3日現在)

モデルルーム訪問後、現地も見てきましたが、ほぼ完成された、ウェストタワー、セントラルタワー、イーストタワーのトリプルタワーが並んだ構図は、まさに圧巻でした!

このマンションの良さは・・・

国の戦略特区、臨海副都心、有明の将来性、トリプルタワー、海や都心の眺望、大型複合商業施設との一体開発、、、などなど。このマンションの特徴は、東銀座のマンションギャラリーで見せてくれる長~いシアターに凝縮されていますので、ぜひそちらを見てほしいです。マンションギャラリーに行けないにしても、取り寄せた資料やHPで上っ面だけちらっと覗いてみるだけで、このマンションの素晴らしさを感じるには十分かと思います。ということで、マンションギャラリーで実際に話を聞いて、現地を見て感じて、個人的に、気になったところをまとめてみました。

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シティタワーズ東京ベイ モデルルーム訪問

こんなマンションを買える人には必要ないのかも知れませんが、庶民の視点で少しばかり気になった点を幾つか。

周辺環境、立地

このマンションで、最大のデメリット、気になるポイントが、マンション前面に存在する首都高湾岸線と湾岸道路(国道357号線)の存在です。最大10車線以上の道路が入り乱れ、騒音、排気ガス(感)がひどく、とてつもない劣悪な環境にあります。

特に、大型トラックも往来する幹線道路や高速道路であるため深夜や早朝も車通りは絶えず、春夏秋冬いつ何時も、特に南向きの住戸は窓を開けた生活は厳しいです。住戸内だけでなく、一歩マンションから出た周辺の生活環境も無理だと思ってしまいました。

曇りや雨の日に外に出れば、グレーの雲の色が車の排気ガスの色に見えてしまい気分が滅入ってしまうような感覚すらあります。

加えて環状2号線の開通によって、車による都心部との移動が便利になる反面、将来的に重度な交通渋滞をひき起こす可能性もあり、マンション付近で、朝方や夕方、更に深刻な慢性渋滞が見られるようになれば、ますます住環境が犯されてしまいます。これが最大のデメリットになります。ただし、これは一般庶民としての僕個人の見方であります。最上階の部屋を余裕で購入でき、子供の学校への送り迎えやお買い物の移動は自家用の外車やタクシーで悠々とお出かけできてしまうアッパー層であれば、「そんなこと全然気にならないよ!」と一蹴されてしまうかも知れません。国際展示場を間近に控え、ビジネスやセカンドハウス的に利用するような人であれば、尚更ですね。

もうひとつ、立地についてです。駅徒歩4分という恵まれた駅近の立地に見えますが、確認したところ、ウェストタワーのエントランスまでの表記のため、ウェストタワーは確かに徒歩4分なのですが、セントラルタワーは実質7分、イーストタワーは実質10分ということでした。一方で、BRTが来年開通すれば、国際展示場もルートに入るので、都心部まで地下鉄と同じような移動手段として交通利便性は更に高まりそうです。

ランドスケープ・共用施設

まずランドスケープデザインですが、セントラルタワー、イーストタワーへの動線が気になりました。ウェストタワーのエントランスが物件の主エントランスになっており、国際展示場駅を降りてから2階部分へ一段上がってエントランスに到着します。しかしながら、セントラルタワー、イーストタワーの住人は、一度ウェストタワーのエントランス2階部分に入ってから、再度1階まで下り、その上で、渡り廊下や共用廊下を抜けて、それぞれのタワーまで歩いて出向くという、駅降りて一度上がって、また下がる、なんともなあ、、、という感じがしました。ま、これも庶民のように電車を使わず、ビッグサイトや銀座くらいまでならタクシーを呼んでしまう人にしてみれば関係のないことなのでしょうか。

次に共用移設です。
・パーティラウンジ
・ライブラリーラウンジ
・キッズルーム&ペアレンツサロン
・カーシェアリング
・レンタサイクル
・豊洲駅までのシャトルバス
・電気自動車充電設備
・洗車場
・各階24時間ゴミ捨てクリーンステーション
・コンシュルジュ(全日8時~21時)
・24時間有人管理
※エレベータ各タワーの仕様
1階~18階低層階用105m/分
1・2階、19階~33階(ウェストは32階)180m/分

以上が主立ったところですが、1,500戸以上の大所帯ながら非常にシンプルと言えます。湾岸マンションブロガーの「のらえもん」さんが先日つぶやいていました。

このシティタワーズには、「パークタワー晴海」のような充実過ぎる共用施設と遊び心、広大で魅力あるランドスケープデザインのような世界観はありません。最低限の共用施設、サービスといえます。ただし、これは善し悪しとも言えます。もう一つ、のらえもんさんのツイート

確かに、住人にとって管理維持の足かせになるのであれば、必要最低限の施設で十分という見方ができますね。ただ、ひとつだけ、ゲストルームないのですか??このクラスと、ビッグサイトやら台場が近い、この副都心、国家戦略~~の、この立地のマンションに。隣接する建設予定のホテルを使ってくださいということなんですよね、きっと。

ただ、月々の管理費はパークタワー晴海に比べて高いです。
70.16㎡住戸が、26,640円です。あ!ごめんなさい。このマンションを購入できる人に、月々の管理費、数千円、数万円など関係ないですね、失礼しました。

ついでに駐車場ですが、タワーパーキングが708台分あり、29,800円~33,800円。平置が22台分あり、39,800円~41,800円です。約50%の駐車場設置率は、都心部のマンションにおいて、同20%、30%が当たり前の中、このクラスのマンションであれば、車保有率が高いということの想定や、港区や中央区に比べて電車の便が悪く、首都高速など車の便が良い地域であることも考えてのことかもしれません。ちなみにタワーパーキングは、各タワー住戸棟の中に組み込まれていて、29階部分まで内廊下の内側がタワーパーキングになっています。自分の車が29階部分にあるときは、車を出すのにどれだけの時間を要するのでしょうか??

住戸間取り・設備・仕様

住空間の設計については、都心部のタワマンや高級マンションを日頃見たことがない僕にとっても、さほど、一般的な住友不動産のマンションと代わり映えしないものだった気がしています。少なくとも「お!すごい!」といった感想は持ってないです。

間取りについてが、1番良かった点だと思います。何タイプかありますが、3LDKと2LDKは、ほとんど以下の2タイプに集約されます。この2タイプの中でも、タイプによって専有面積や仕様が若干違うものにはなりますが、3Lと2Lを選ぶとなると、ほぼこの形状の間取りになります。


2LDK

3LDK

両タイプ共にバルコニー側開口部に向けて、約8メートル、約10メートルのワイドスパン、完全内廊下仕様にすることで、玄関以外の開口部を全てバルコニー側に持ってきています。全ての部屋が足下までの窓にしてあることで室内は明るく、ベランダに出られるようにもなっています。デッドスペースも少なく、良い間取りだと思います。

主な設備、仕様は以下です。

・キッチン天然石カウンタートップ
・ディスポーザー
・食洗機
・手洗いカウンター付きトイレ
・タンクレストイレ
・ミストサウナ
・ハンズフリーキー
・玄関前カメラ付きインターフォン
・天井高2600mm(一部の住戸除く)
・二重床、二重天井
・T2サッシ(一部の住戸は2重サッシ)
・複層ガラス
・トイレ、洗面室床、塩ビタイル
・バルコニー奥行き1.85m

間取り、バルコニーの広さ、内廊下、天井高などは素晴らしいと思いますが、あとは、鍵も廉価のハンズフリーキーですし、正直普通でした。このクラスのマンションなら、洗面室の床をタイル張りに、洗面室のカウンタートップも天然石にするとか、何かもっと高級感、質感が欲しかったです。

二重サッシは、バルコニー側が前面の巨大道路群に面している住戸に設定。つまり、ウェスト、イーストタワーは、南向き、東向き、セントラルタワーは、南東向きの全ての住戸になります。二重サッシ分も、面積、部屋の畳数に含まれているため、2枚とも締め切った場合は部屋が若干狭くなります。細かいことですが、僕は気になりました。

シティタワーズ東京ベイ 価格表・間取り

あらためて、このマンションは、3つのタワーで構成されます。以下は、代表的なワンフロアをとった平面図です。

1番駅寄りのウェストタワー

セントラルタワー

イーストタワー

8月3日現在、全体でおよそ50%強が販売済とのこと。ウェストタワーが約65%販売済み、セントラルタワーが約70%、イーストタワーは売り出したばかりで、販売済みは一部の住戸でした。

8月3日現在、ウェストタワー、セントラルタワーの売出全住戸の価格を一部除いて共有します(夜な夜な作成しました・・・)。

ウェストタワー
ざっとですが、平均坪単価370万円

セントラルタワー
平均坪単価は350万円ほどでしょうか。
南東(道路側)

北西(商業施設側)

イーストタワーは、まだ売出し住戸が少しのため割愛しますが、こちらもセントラルタワーとほぼ同じ価格設定で平均坪単価350万円ほど。

ウェストが1番駅に近いので、ウェストだけは少し単価を高く設定しているとのことでした。でも、セントラルとイーストが単価同じ出れば、イースト選ぶ理由無くないですかね?

僕であれば、ピンポイントで以下の住戸を選びたいと思います。ただし重ねて言いますが、庶民の感覚で選びますので、予算に余裕があってライフスタイルがアッパーな方が選ぶ場合、参考にならないと思います。

まず、先ほどの一般的な2Lと3Lのタイプで選ぶとします。僕はこのマンションでは南(南西、南東)向き住戸は選びません。南、つまり国道沿いに面した住戸は全て二重サッシが採用されているほどの騒音と排気ガス(感)、粉塵(感)であり、それに2重サッシをしてまで、海をゆったり眺める感覚を多分持てないと思うので、海の眺望や日当たりを望むのであれば、僕はこのマンションを選びません。もっと静かな環境で窓を開けて海を眺められる、他の湾岸のマンションを選びます。ですので、このマンションでは、北、北東、北西向きを選びます。

次に、3つのタワーがある中で、イーストタワーは選びません。実質駅徒歩10分になってしまうからであり、であれば、近隣エリアの、同じ駅徒歩10分で、坪単価が低い「プレミスト有明ガーデンズ」(同じく国際展示場駅徒歩10分、平均坪単価290万円)や、「プラウドシティ東雲キャナルマークス」(豊洲駅徒歩10分、坪単価330万円)を、僕なら選びます。

最後の視点として、北側に建設予定の複合商業施設の高さが、およそ当マンション10階~13階程度なので、商業施設の屋上を歩いている通行人の視点を避ける事も踏まえて、せめて15階以上を選びたいと思いました。であれば、北側の都心エリアの夜景も臨めるはずです。

以上を踏まえると、残念ながら、2LDKでその条件に見合う住戸は全て完売してしまっているため、必然的に3LDKの2タイプになりました。

ウェストタワーの西北向き
Ⅰ-70J1、16階、71.24㎡、7,676万円
Ⅰ-70J2、16階、71.24㎡、7,676万円

セントラルタワーの北向き
Ⅱ-70J2、18階、70.27㎡、7,271万円
Ⅱ-70M2、24階、70.49㎡、7,474万円

あたりでしょうか。いずれも、面積や居室の畳数はそれぞれ違いますが、基本、先ほどの3LDKのワイドスパンの間取りです。もちろん予算に余裕があれば、より高層階を選びたいです。

ここで北向き住戸について補足しておきます。初めて家を検討する人は、「南向き、日当たり」信仰のようなものがあるはずです。おそらく日本人は特にそうだと思います。僕も当初はそうでした。ただし、明るさという意味では、北側の10階以上は抜け感があります。加えてこのマンションに限っては、全ての部屋の開口部をバルコニー側にもってきており、全ての居室で足下までの窓を設置してバルコニーに出られる仕様にしてあるため、南側でなくても全ての部屋で採光は抜群に良いです。北向き住戸は夏場が涼しいというメリットもあります(冬は寒いですが・・)。いくら日当たりや海側の眺望が素晴らしいと言っても、騒音や排気ガスと隣り合わせで住むことを天秤にかけられないくらい、個人的には無理ですし、二重サッシをしてでも海側ってやはり違和感あるし、二重サッシになる分、部屋の生活できる有効面積が狭くなると言うのも正直嫌でした。眺望も南向きの海眺望は夜間真っ暗なのに対し、北向きは、都心部の東京タワーやビル群の夜景が一望できるのも魅力的に映りました。おそらく南側と北側において、それほど価格差が無いのも、以上のような理由からでないかと推測します。

このマンションの将来性・リスクについて

このクラスの坪単価のマンションの将来性を語れるほど、知識や相場観を持ち合わせていません。1つだけ、このシティタワーズ東京ベイと、お隣、プレミスト有明ガーデンズのマンションギャラリー営業マンの見解で一致したことがありました。それが、この有明に住むことの将来的なリスクです。リスクとは、その名の通り、良くも悪くも将来的に変動幅が大きいことです。決して危険度が高いと言うことではありません。

「有明って、今は何も無いんですよ。でも、この有明の注目度、国家の力の入れ方を見ていると、将来大化けするかも知れません。でも、このまま何も無いまま終わってしまうかも知れません。もちろん、そうは思いませんけど」というのがお二方の見方。

きっと、一昔前の豊洲も同じような立ち位置だったんでしょうね。工場の跡に「ららぽーと」ができて、「あら、ここ便利で素敵なところじゃない」と人気がでてきて今に至るわけです。もちろん豊洲と比べると、都心部からの距離や交通のハンデもありますが、アジアや世界に誇る日本の湾岸副都心の中心部として、想像以上に飛躍する可能性だって高いはずです。

災害の将来的な危険度という意味合いでは、こちらもお二方のお話を聞いた上で、有明は周辺と比較しても海抜が高く安心できる土地だと言うことがわかります。詳しくはマンションギャラリーや資料で確認してもらえばと思いますが、なにより、隣接する「東京臨海広域防災公園」が、国家有事や大規模災害の指令拠点となっていることからも、有明という土地の安全性が担保されているようなものとは、まさにその通りなのかなと思います。

最後に

国家が威信をかけた戦略特区、臨海副都心「有明」。住友不動産が、隣接した複合商業施設と合わせて威信をかけて造るタワーマンション。

近い将来、日本の中心に凜として建っている3つのタワーを私たちは思い描けるでしょうか。楽しみです!!!