楽しみにしていたイニシアブランドの新築分譲！先日、「イニシアラウンジ三田」を訪問しました（※）。
この記事の目次
イニシア日暮里の特徴
物件概要
イニシア日暮里
東京都荒川区西日暮里2
山手線「日暮里」駅東口徒歩4分
京浜東北線「日暮里」駅東口徒歩4分
常磐線「日暮里」駅東口徒歩4分
京成本線「日暮里」駅東口徒歩4分
日暮里舎人「日暮里」駅東口徒歩4分
成田空港線「日暮里」駅東口徒歩4分
千代田線「西日暮里」駅2番出口徒歩4分
日暮里舎人「西日暮里」駅JR連絡口徒歩4分
山手線「西日暮里」駅徒歩5分
京浜東北線「西日暮里」駅徒歩5分
総戸数：地上14階建65戸
駐車場：9台
売主：コスモスイニシア
施工：大末建設
竣工時期：2024年7月上旬予定
入居時期：2024年9月下旬予定
（※）SUUMOを通じて、マンションギャラリーを訪問してきました。通常の見学者と同じ扱いで、この記事を書くにあたりデベロッパーから報酬を頂いておりません。また、記事の事前確認は無し、事実誤認以外の修正は応じない約束をしています。
（出典：イニシア日暮里 公式ＨＰ）
アクセス・ロケーション
「東京」駅から北へ5〜6km圏に位置する「日暮里」駅、「西日暮里」駅は、JR山手線をはじめ7路線が通り、下記のような都心部主要駅へ短時間で直通できるアクセスを誇ります。
「上野」駅（3～4分）
「東京」駅（10～13分）
「品川」駅（19～22分）
「大手町」駅（10～11分）
「霞ヶ関」駅（16～17分）
「表参道」駅（25～27分）
空港への移動もスムーズで、「空港第2ビル」駅（成田空港）は直通36~39分の近さ。「羽田空港第3ターミナル」駅も1回の乗り換えで41~43分。
※上記所要時間は通勤時
最寄りの「日暮里」駅東口周辺は、スーパーやドラッグストア、コンビニ、飲食店など商業施設が豊富。駅構内の商業施設「エキュート日暮里」で、惣菜やスイーツを買って帰宅することもできます。
「西日暮里」駅前地区では、東急不動産を中心とした複合再開発が計画中で、47階程度のタワーマンションと11階程度の商業施設が、2030年竣工予定です。
「日暮里」駅の跨線橋を渡って駅の西側に出れば、観光地としても人気が高い「谷根千エリア」が広がります。
（出典：イニシア日暮里 公式ＨＰ）
「谷中銀座商店街」（徒歩9分）、「よみせ通り昭栄会」は、惣菜屋、鮮魚店、精肉店、珈琲専門店、パン屋、カフェなど、新旧多くのお店が集まり、若年層にも人気のスポットになっています。
「谷中霊園」から住宅地を少し歩いて「上野恩賜公園」（自転車9分）へ。「東京国立博物館」「国立科学博物館」「国立西洋美術館」「上野動物園」など文化施設が点在し、アートやカルチャーを身近に楽しむことができます。「上野」駅周辺は、百貨店や電気量販店など商業施設が揃っています。
日暮里エリアは、東京、上野、浅草、「東京スカイツリータウン」など、東京の中心地で日本の伝統やエンタメにたくさん触れ、ライフスタイルや価値観を広げてくれるロケーションです。
ランドスケープデザイン・共用部
マンションの敷地は、3方向を接道した整形な土地で、間取りの形が良い全戸南東向きを実現します。
外観は、ガラスとコンクリート打ち放し風タイルを主にしたモダンなデザイン。
（出典：イニシア日暮里 公式ＨＰ）
1階「エントランスホール」は、「尾久橋通り」の歩道に沿ってガラス張りがされ、夜間の歩道を明るく照らします。ホールにはイタリア製の家具を配置する予定で、外からも上質な空間を印象づけるでしょう。
（出典：イニシア日暮里 公式ＨＰ）
（出典：イニシア日暮里 公式ＨＰ）
共用部は、他に「宅配ボックス」「メールコーナー」「セルフデコ収納庫（シェア用品）」「防災倉庫」「EVコンセント」などが用意されます。駐輪場は風雨による劣化を和らげてくれる屋内で130台を確保。
マンション周辺のハザードマップについて。最大で0.5～3ｍの浸水リスクが指摘されていますが、周辺での浸水履歴はありません。
専有部の設備・仕様
住戸内の主な設備・仕様については、全体的に高いレベルです。
TES温水式床暖（リビングダイニングと洋室1）
キッチンフィオレストーン天板
食器洗い乾燥機
トイレ手洗いボウル
TOTO節水型トイレ
洗面台モザイクタイル
浴室1317サイズ
ミストサウナ
保温浴槽
可動式ルーバー面格子
二重床
トールスライドウォール（床にレール）
連窓サッシ
二重サッシ
Low-E複層ガラス
アウトポール設計（Aタイプの洋室2を除く）
LD天井高（2,400mm〜2,450mm）
当マンションは、断熱性能や省エネ性能を高め、年間に消費するエネルギー量を20％以上削減できる住宅「ZEH Oriented」認定。LDに隣接した洋室にも敷かれた床暖房、Low-E複層ガラスや、専有部のLED照明、高効率TES熱源機ecoジョーズなど室内を快適にする設備に顕れています。低炭素住宅に指定され、一般住宅より多くの住宅ローン減税控除を受けることもできます。
イニシアの空間設計は後段で触れます。
イニシア日暮里 間取り 予定価格
全5タイプの間取りと、2023年10月末時点での主な予定価格帯です。
Aタイプ、66.93㎡
3階、8,500万円台
6階、8,900万円台
12階、9,400万円台
14階、9,600万円台
（出典：イニシア日暮里 公式ＨＰ）
Bタイプ、53.76㎡
2階、6,900万円台
6階、7,300万円台
13階、7,800万円台
（出典：イニシア日暮里 公式ＨＰ）
Cタイプ、57.12㎡
2階、7,400万円台
5階、7,800万円台
6階、7,900万円台
13階、8,300万円台
（出典：イニシア日暮里 公式ＨＰ）
Dタイプ、50.11㎡
13階、7,300万円台
（出典：イニシア日暮里 公式ＨＰ）
Eタイプ、62.04㎡
5階、8,200万円台
7階、8,400万円台
12階、8,700万円台
14階、8,900万円台
予定価格時の平均坪単価は約445万円でした。
4階住戸が、対面に建つ商業ビルの屋上くらいで、5階くらいから抜け感が出てきます。ただし、周辺に建つビルが古いため、立て替えなどで住環境が悪化するリスクが0ではありません。
月々のランニングコストは以下です。
Aタイプ（66.93㎡）
管理費：20,100円
修繕積立金：11,000円
インターネット使用料：1,650円
月額合計：32,750円
管理は、第三者管理方式が取られます。これは良いですね！住人の負担が減る嬉しいポイント。若干コストはのりますが、管理費に割高感は感じません。また、長期修繕計画は、これまでの修繕周期12年、30年間の計画から、18年ごとに変更。総コストを10％程度削減でき、計画も60年の長期にして安心感を高めています。
イニシア日暮里に住むメリット・価値
イニシア日暮里に住むと、どのようなメリットがあるでしょうか。
山手線ダブル駅近立地の生活利便
都心部までの距離の近さと7路線の駅近立地は、充実した生活や日々の繁忙を支援してくれる大きな価値です。旅行や出張の際も、自宅から数十分もすれば新幹線の中。荷物の運搬や移動の面倒が少なく、地方や海外へ行くにも、これほど快適なことはありません。成田空港も直通1本。2031年には「羽田空港アクセス線（仮称）」が通る予定で、ますます便利になるでしょう。
（出典：東急不動産 公式ＨＰ）
「日暮里」駅周辺での生活が日常になるので、買い物に困ることはなく、特に外食の選択肢が多い環境が生活の満足度を高めてくれるはずです。「西日暮里」駅前の再開発で商業施設ができれば、両駅を使い分けて、ますます便利で楽しい生活を送れるでしょう。
幸せな時間を過ごせる空間設計
イニシアのコンセプト「すごしかたファースト」は、どの物件でも具現化されています。
日当たり良好な全戸南東向き住戸は、LDと隣の窓面を一体化した連窓サッシの採用で、採光を多く取り入れる工夫がされています。
玄関のスペースを広くとった「ウェルカムホール」。物を飾るスペース、間接照明を点けるためのコンセント、暖かみあるデザインのシューズボックス。
（出典：イニシアラウンジ三田 公式ＨＰ）
帰宅した時の開放感、家族や来訪者をゆったり送り迎えする、かけがえのない時間を創ります。
玄関を広くすることで、隣の洋室のスペースが犠牲になりそうですが、洋室の柱型を共用廊下に出す設計を、どの物件でも一貫しているからこそできる企画。柱が外に出された洋室は、形の良い空間になり、家具の配置など使い勝手が向上します（Aタイプの洋室2を除く）。
（「イニシア青砥レジデンス」の間取り図）
（右）イニシアが設計する共用廊下側の部屋
柱型は専有面積に含まれます。ここから1畳近く玄関のために削っても、実質の生活畳数はそれほど変わらず、むしろ、ベッド（茶色の部分）を置いた上で室内は広々、空いたスペースの使い勝手も向上するわけです。
室内全般は、ドアデザインや建具などのお洒落な仕様がイニシアの特徴で、モダンとクラシックを合わせた洗練されたインテリア。
キッチンは、袖壁まで木目調の高い質感に、手元の調理スペースを隠す高めの立ち上がりとフルオープン。LDK一体の広々した空間を実感します。
（出典：イニシアラウンジ三田 公式ＨＰ）
上質空間は、自分が楽しく暮らせるだけでなく、他人に共有したくなり、友人を招きたくなるでしょう。
生活機能面を提供するだけでなく、居住後の幸せな時間を紡ぐところまで考えられたイニシアのこだわりが私は好きです。駅近の決して環境が良いとは言えない場所、限られた専有面積のマンションだからこそ、幸せに暮らし続けるために真価を発揮します。
将来の資産価値・安心感
第三者管理により負担感を少なくし、超長期修繕計画、株式会社いのちとぶんか社と提携した防災への取り組みにより、長く安心して暮らせる安心感を感じました。
金利情勢など、今後の不動産相場に不透明感はありますが、だからこそ「山手線の駅徒歩4分」の価値は備えになります。都心部や人気の山手線駅の駅近立地、それ以外のマンションで二極化が進み、相対的にリセールを高いレベルで維持し続けるでしょう。今後、「西日暮里」駅周辺の再開発が進み、エリア一帯での人気が上がることも期待できます。家族が増えて住まいが手狭になったり、不測の事態で住み替えを余儀なくされても、出口が見えやすいマンションです。
イニシア日暮里 デメリット
周辺は、古くから存在する雑居ビルや会社が建ち並び、住むには好みが分かれそうな環境。静かな環境が好きな人、伸び伸び子育てしたい世帯は、他エリアや周辺中古マンションなどの選択肢もあるでしょう。
複数路線が交錯し、「尾久橋通り」に面しているため、電車や車の騒音もあります。窓を開けての生活や夜間の就寝は少し厳しい場所ですが、二重サッシを採用しているので室内は快適です。コンセプトルームの二重サッシ体感コーナーで、実際の環境に近い音と窓を閉めた時の静かさを実感できました。
また、低層階は、前面の建物が詰まった環境です。特に壁が近い2階、3階住戸は、立地、価格優先で検討しましょう。
最後に・まとめ
「日暮里」駅の中古マンション相場です。
ステーションガーデンタワー
日暮里駅徒歩1分、2009年築
18階、坪単価約470万円
アトラス日暮里
日暮里駅徒歩5分、2015年築
10階、坪単価約400万円
グリーンパーク日暮里
日暮里駅徒歩4分、2017年築
13階、坪単価約350万円
築15年近くになる駅前の2つの分譲タワーは、坪単価500万円以上の成約も見られ、中古相場との差は少なく感じます。昨年分譲されていた「西日暮里」駅徒歩4分の「ザ・パークハウス谷中道灌山テラス」は坪単価500万円前後でしたが、竣工前早期完売。住環境やアドレスの差はありますが、イニシアには「日暮里」駅に近い大きな強みがあり、今年もマンション相場が上昇している中、坪単価450万円前後は検討しやすいと思いました。
今後は、11月中旬より希望住戸のアンケートから受付開始、24年1月に第1期1次の販売が開始される予定です。
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