綾瀬駅前に建設予定のタワーマンションの前に、コンパクトな「シティハウス」が先にリリースされました。うーん、、、!高いけど、オススメできるマンションです!さすが住友不動産!

物件概要

シティハウス綾瀬
東京都足立区綾瀬2
東京メトロ千代田線「綾瀬」駅徒歩4分
千代田・常磐線緩行「綾瀬」駅徒歩4分
用途地域:第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
総戸数:14階建て67戸
専有面積:40.46㎡ 〜 70.86㎡
駐車場台数:18台
自転車置場:102台
売主:住友不動産
販売会社:住友不動産・住友不動産販売
施工:川口土木建築工業
管理会社:住友不動産建物サービス
入居予定:2023年8月下旬予定

当マンションの特徴・良さ

「駅徒歩4分の利便性」×「住環境の良さ」を実現する立地

前面が低層住宅地の抜け感ある南向きが、全て角住戸設定の恵まれた住空間(北向き住戸は中住戸あり)

居住性を高める充実した住戸内設備

以上が、当マンションの良さです!

(出展:シティハウス綾瀬 公式HP)

駅北口の徒歩5分以内には、「パークホームズ綾瀬ステーションプレミア」、「プラウド綾瀬」「ザ・グランアルト綾瀬」など、大手のマンションも存在しますが、周辺は駅前の人通りが多い中、高い建物群に囲まれた環境にあります。一方、南口の当マンションは、「駅徒歩5分以内では20年ぶりの住居系エリア」をコンセプトにした、良好な住環境が際立ちます。空が明るい中で歩けるマンションまでの道のりは、フラットアプローチで徒歩4分!

マンション周辺の穏やかな街並み

「イトーヨーカ堂」、「東急ストア」はじめ、5件ものスーパーが徒歩5分以内、駅周辺の商業施設を利用できる生活利便性が高い贅沢な環境です。「ファミリーマート」も徒歩1分。

駅を挟んで広大な「東綾瀬公園」や、ほぼ隣接した「袋橋公園」はじめ、周辺は自然や公園にも恵まれ、改築中の新しい校舎「綾瀬小学校」が通学校となるなど、子育てするにも良好な環境となります。

緑豊かで憩いの場となっている「袋橋公園」
駅周辺も、公園などが点在した開放的な環境は広がります

ところで、綾瀬駅前のコッペパン屋さんに最近はまっています!子供の頃の「パッサパサなコッペパン」のイメージが覆りました。

閑話休題。

千代田線駅近の利便性、周辺環境については、「リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア」の記事も参考にしてください(関連記事)。

ランドスケープデザイン

マンションが建つ敷地は、南北に長い敷地です。

(出展:Google Maps)

敷地北側にメインエントランス、南側にも敷地外に出る動線を設けています。

(出典:シティハウス綾瀬 公式HP)

オートドアを3カ所、うちオートロックをエントランスと1階共用廊下扉の2カ所に完備している点は安心です。最近はオートロック1カ所の新築も多いので。鍵を鞄やポケットにしまったまま解錠できる「ハンズフリーキー」を採用しています。

(出典:シティハウス綾瀬 公式HP)

宅配ボックスや24時間利用できるゴミ置き場、ペット足洗い場以外、主な共用施設はありません。エントランスにはソファが用意されるので、来客対応はこちらでできるでしょう。

67.54㎡住戸のランニングコストは以下。
管理費、24,625円(インターネット使用料込み)
初年度修繕積立金、11,080円

管理費は㎡あたり365円。住友不動産のマンションは大規模だと共用部分を絞り込んでランニングコストを安くする物件が多いのですが、この中小規模物件は重ためです。リビオレゾンはあれだけソフト面を頑張って㎡321円。79戸の「メイツ東綾瀬」の管理費は㎡186円、70.66㎡住戸で13,200円です。ただし、この規模のマンションでディスポーザー装備、インターネット使用料込みになっている点は評価できます。

住戸は、北向きと南向きの2棟配置。

3~5階の平面図

北向き住戸はコンパクトな2LDK住戸中心。南向き住戸は3LDK中心。

北向きは現在比較的抜けている環境ですが、エントランス前の駐車場の存在が気になります。

敷地南側から北側(画面奥)を臨む

マンション南側は、開口部は狭いのですが、低層の住宅地のため日当たり、眺望が半永久的に約束されています。駅徒歩4分ながら恵まれた住環境。南向きは全角住戸のため、最高の住空間!このマンションの見どころです!

低層住宅地が広がる南側(画面奥)

間取りは、40.46㎡の1LDKが1戸、70.86㎡住戸が1戸、他は、55㎡前後の2LDK住戸、67㎡前後の3LDK住戸がメインとなります。

(出典:シティハウス綾瀬 公式HP)

外観。落ち着いたベージュ系に、ダークブルーのバルコニーパネルがアクセントになっていて、格好良いですね!

住戸設備・仕様

住戸の設備、仕様について。優れた住環境に居住する快適性を、さらに引き出してくれています!

主な設備と仕様。

・床暖房
・キッチン天然石カウンタートップ
・生ゴミディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・手洗いカウンター付きトイレ
・無線LAN給湯リモコン
・ミストサウナ
・可動式ルーバー格子
・Low-Eガラス
・ミニシンク


・二重床二重天井
・天井高2,450mm
・バルコニー防水コンセント
・バルコニー奥行き2,000mm

かなり充実しています!まず、このマンション規模でディスポーザーが標準装備である点は、忙しい共働き世帯やファミリー層にとって何より嬉しい限り。キッチンの天板には天然石、トイレには手洗いカウンターが設置され上質さを演出してくれます。バルコニーには、絶滅危惧種となったミニシンクが!子供の汚れ物の処理や植栽の水やりに大きく役立ち、生活満足度を向上させてくる設備です。バルコニーの奥行きをしっかり2m取ってある点もさすが!20センチ変わるだけで、バルコニーでの使い勝手は異なるものに。このあたり、生活満足度を少しでも向上させる設備仕様のスパイスは、リビオレゾンより「一日の長」がありますね。

シティハウス綾瀬 間取り 価格

主な間取りと第一期の価格です。

南向き

Aタイプ(67.54㎡、2LDK+S)
10階、7,200万円

Aタイプ 67.54㎡、2LDK+S
(出典:シティハウス綾瀬 公式HP)

Bタイプ (67.20㎡、1LDK+2S)
8階、7,200万円

Bタイプ  67.20㎡、1LDK+2S
(出典:シティハウス綾瀬 公式HP)

A、Bタイプともに南向き開放の立地にありながら、角住戸という恵まれた設定が大きな価値!Bタイプは2面バルコニーも魅力です!共用廊下側の部屋がアウトポール設計も、寝室の使い心地を向上させてくれます。収納もしっかり。キッチンには窓も!残念な点は、LDが手狭な点ですね。贅沢を言わなければ家族4人での生活も考えられますが、現実的には、隣の洋室(3)を開放させて家族3人での生活が快適だと思います。

北向き

Cタイプ (55.59㎡、1LDK+S)
9階、5,500万円

Cタイプ  55.59㎡、1LDK+S
(出典:シティハウス綾瀬 公式HP)

E3タイプ (55.59㎡、2LDK)
9階、5,500万円

E3タイプ  55.59㎡、2LDK
(出典:シティハウス綾瀬 公式HP)

2LDK住戸の良さは、クランクインの廊下にして、玄関からLDを覗かれないようなプライバシー性を高めている点です。

南向き住戸の平均坪単価は350万円
北向き住戸の平均坪単価は320万円

グロスで6,000万円を超える成約がほとんど見られない綾瀬エリアにおいて、60㎡台で7,000万円を超える価格は、中々にチャレンジしてきた印象があります。ただし、駅徒歩4分で、南側を住宅地に抱える角住戸設定の最高の住空間居住性を高める数々の充実した設備に、大きな価値があるのも確か!

この物件こそ、竣工済み販売が威力を発揮しそうですね。南向き住戸に入った時の、先まで抜けた眺望と角住戸の開放感!を想像してしまいます。北口のタワマンが坪単価400万円?!でリリースされた後なら、長期戦にして竣工済み物件をこの価格で売り切る勝算を見出しているのでしょうか。

以下は、現在分譲中の周辺マンション価格です(およそ平均です)。

リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア
綾瀬駅徒歩2分
平均坪単価320万円(70㎡換算6,800万円)
※3LDK住戸のみの換算

メイツ東綾瀬
綾瀬駅徒歩9分
平均坪単価280万円(70㎡換算5,900万円)

ライオンズ綾瀬セントマークス
綾瀬駅徒歩9分
平均坪単価280万円(70㎡換算5,900万円)

クラッシィハウス亀有
亀有駅徒歩4分
平均坪単価320万円(70㎡換算6,800万円)

加えて、当マンションと条件が似ている中古マンションの相場です。

オープンレジデンシア綾瀬
(2017年)綾瀬駅徒歩3分
坪単価275万円(70㎡換算5,800万円)

パークホームズ綾瀬ステーションプレミア
(築2012年)綾瀬駅徒歩4分
坪単価250万円(70㎡換算5,300万円)

アトレ綾瀬
(2013年)綾瀬駅徒歩4分
坪単価205万円(70㎡換算4,300万円)

現在も売出しがある「アトレ綾瀬」の相場を見ると、まだ新築と中古に大きな乖離があります。

当マンションのデメリット

同程度の住戸規模のリビオレゾンであれだけできるのを見せられてしまうと、共用部の乏しさが残念です。住友不動産のマンションは、楽しさ、親しみやすさが少ないと思います。住まいへの企画が、悪い意味でフォーマット化されているような。規模感は違いますが、「シティテラス金町」や「シティテラス住吉」みたいに、せめて「テレワークスペース」や「個室ブース」を設けるなど、もう少し考えられなかったのでしょうか。その一方で管理費も重ためです。

それと、物件特有のデメリットではありませんが、リビオレゾンでも触れたとおり、綾瀬駅周辺は比較的ハザードリスクが高いエリアです。

マンションを選ぶ際は、周辺環境や住環境、ハザードマップなどを事前によく確認しましょう(関連記事)

まとめ・最後に

価格やランニングコストだけを見たときには、「高い」印象が先行してしまいましたが、さすが、住環境の良いロケーションに、南向きは特に前面開放、角住戸設定の最高の住空間に、居住性を高める価値をしっかり乗せてきてくれました!

DINKS向けとファミリータイプが混在したマンションになりますが、便利な駅近と住環境の良さ、設備仕様の高さで、どちらの層にとっても住みやすい価値が高いマンションになります!

21年1月19日追記、販売価格

Gタイプ (68.03㎡、3LDK)西北角住戸
7階、6,900万円

Aタイプ (67.54㎡、3LDK)南西角住戸
9階、7,200万円

Bタイプ (67.2㎡、3LDK)南東角住戸
4階、7,500万円


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