発展を続ける足立区綾瀬に、楽しみにしていたリビオブランドのマンションが建ちます!「リビオライフデザイン上野」を再訪問しました(関連記事)。

物件概要

リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア
所在地:東京都足立区綾瀬4
交通:東京メトロ千代田線「綾瀬」駅徒歩2分
総戸数:13階建て60戸
専有面積:30.13㎡~60.79㎡
駐車場:5台
自転車置き場:72台
入居(予定)日:2023年3月下旬
売主:日鉄興和不動産
販売提携(代理):ワン・ミライズ
施工会社:南海辰村建設
(一部抜粋)

当マンションの特徴・良さ!

当マンションの魅力は、大きく以下の2点に凝縮されます。

・東京メトロ千代田線「綾瀬」駅徒歩2分の立地
・コンパクトながら快適さを追求したマンションデザイン

地下鉄千代田線「綾瀬」駅徒歩2分の立地

東京を走る路線のうち、「東京」駅(大手町駅)に直結する電車は、特に価値ある路線だと考えています。新幹線初め多くの路線に乗り換えられる移動の利便性と、人が集まるビジネスの中心地だからです。

「綾瀬」駅は「大手町」駅直結20分。

東京の西エリアで大手町直結20分前後の街は、「代々木上原」「中野」「三軒茶屋」など。

これらの街で、駅徒歩2~3分ともなれば、どれほどの住宅相場になるでしょうか。

中でも千代田線は、「日比谷」「表参道」「明治神宮前(原宿)」など、話題性が高いエリアにも直結している路線。

「綾瀬」は千代田線の始発駅にもなっています。「北綾瀬」に多くの始発を譲ったものの、日中「北綾瀬」や「亀有」だと約10分に1本が、綾瀬だと5分に1本電車が来るので時刻表いらず。寒い日、暑い日に1本乗り遅れたストレスが少なくて済みます。

しかも細かい事ですが、当物件の最寄りは都心に向かう先頭車両の西改札方面なので、同じく「大手町」駅の先頭にある改札、乗り換え通路に向かう階段との相性も良く。

マンションから駅徒歩2分の「綾瀬」駅(西改札)

駅徒歩2分は機動力を発揮するだけではありません。「綾瀬」駅北側は商業エリアとなっているため、大型商業施設が隣接している生活環境と同じ事を意味します。夜遅くてもサンダル履きでスーパーまで出向く事が出来ます。「ベルクス」が徒歩2分、「東急ストア」が徒歩3分、「イトーヨーカ堂」が徒歩4分、コンビニエンスストアも徒歩3分以内に2店舗。

「綾瀬」駅北側の商業エリア

クリニックや歯医者なども徒歩10分以内に複数存在している恵まれた生活環境になります。

ツーランク上のお買い物は、直通で「大手町」(丸の内界隈)や「日比谷」(有楽町界隈)、「乃木坂」(六本木界隈)、「表参道」へ。そこまで出なくても、ワンランク上のお買い物であれば、「マルイ」や「東急ハンズ」「ルミネ」などの人気商業施設がある隣駅「北千住」を日常使いできます。子供服も化粧品も、ちょっとしたよそ行きの洋服も美味しい惣菜も、1駅乗れば一通り揃います。

上記は、徒歩2分のマンションだからこそ強調したい点にもなります。忙しい日常でも、家と駅を往復したり、天候不順の日も億劫にならず、アクティブに行動でき、千代田線沿線の利点を最大限活かせるからです。

駅近ながら子育て環境も悪くありません。子供が産まれれば、抱っこしながら、ベビーカーを引きながら、駅周辺の生活利便施設とマンションを徒歩で往復することが苦にならないのは駅近だからこそ。子供が大きくなって1人で行動するようになっても、夜間、駅とマンションとの行き来が安心。女性の終電付近での一人歩きも同様です。

22年の4月からは、「綾瀬小学校」(徒歩7分)が新校舎へ移転するため、最新の教育体制も期待できます。

駅周辺も公園など緑が多く明るい環境
22年に移転予定の「綾瀬小学校」

子供が乳幼児の頃は、全長2kmにも及ぶ「東綾瀬公園」(徒歩5分)一帯の様々な施設や自然の中で子育てし、大きくなったら「東京武道館」(徒歩4分)に通って活発な少年少女に育ってくれることを期待できる環境。

「東綾瀬公園」内には、遊具やスポーツ施設も点在
休日は、たくさんの活発な親子で賑わう「東京武道館」

最後に、綾瀬の将来性について。

今まで23区内でも評価が低かった足立区は、区内幾つかのエリアでまちづくり構想や再開発を進めています。治安の改善に取り組んできたこと、都心に近い利便性などが見直されたこともあいまって、住宅相場は確かに上昇しています。今後、イトーヨーカ堂の隣に計画されている住友不動産のタワーマンションができれば、綾瀬は、名実ともに人気のエリアとして更に発展していく期待がもてます。

「綾瀬」駅北口の再開発用地

家族が増えて住まいの買い替えを検討するようになれば、「綾瀬駅徒歩2分」の価値を実感するでしょう。「不動産は立地」。しっかりした売却価格を経て、ストレスが少ない住み替えを実現する資産になってくれるはずです。

コンパクトながら快適さを追求したマンションデザイン

当マンション、もう一つの大きな魅力が、小規模マンションのハンデを補う企画の良さです。

(出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア 公式HP)

南北2方向に接道した敷地には、両方向ともセットバックして離隔を取りながら、敷地北側に駅徒歩3分のメイン、南側には駅徒歩2分のサブエントランスを設けています。

メインエントランスが設置される敷地北側は比較的開けた環境
少し詰まった環境の敷地南側サブエントランス前

内廊下設計でプライバシー性を確保。外部からはマンションに入っていく居住者と住戸を特定できないため、女性単身者にも安心です。

(出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア 公式HP)

防犯面は、エントランスのオートロックに、エレベータの着床制限(シークレット運転)、玄関のトリプルセキュリティを採用し万全。更に、FIX窓を除く窓に防犯センサーを設けています。

この内廊下設計とトリプルセキュリティの組み合わせは、私が日頃見ている城東エリアの分譲マンションでは希少、安心快適設計です。

共用部分については、私が小規模マンションの記事を書くときの常套句、「小規模なので、主立った共用施設、サービスはありません」を、見事に!覆してくれました。

小さな箱の中、いかに低コストで最大限の住み心地を追求するか。

ここが、日鉄興和不動産の企画の真骨頂だと思います。

マンション1階部分
(出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア 公式HP)

エントランスには、Wi-Fiを完備した「ラウンジスペース」が用意され、テレワークにも使用できます。100冊前後の本が集められる「選書サービス」は、年に2回程度入れ替えていく予定。コンパクトながらマンション内のサードプレイスとして生活を豊かにしてくれるはずです。

サブエントランス付近には、無人コンビニ「Store600」が。

Store600(参考画像)

スナックやちょっとした雑貨、衛生用品など、品揃えは住人の嗜好を捉えながら替えていくそうです。スマホによる専用アプリで決済も便利。わざわざ身支度することなくマンション内で欲しいものが手に入ればありがたいサービスになります。

「シェアサイクル」は重宝するでしょう。スマホ予約と電動自転車で快適に利用できます。マンション内の駐輪スペースは限られますから、あえて保有せずに、必要な時に近隣のお買い物や散策するスタイルを楽しむ、これも駅徒歩2分だからこそ。また、自転車置き場が屋内なので、保有する自転車の風雨による劣化も軽減してくれます。ただ、欲を言えば、もう少し置ける台数が欲しかったですね。

他、1階部分には「宅配ボックス」も完備されます。

最近のマンションには少なくなった「屋上テラス」。10時~20時まで開放し、花火開催の日は22時までの延長も計画されているようです。低層階を選んだ住人も、スカイツリービューを楽しんだり解放的な空間で気分転換することができます。

荷物保管サービス「サマリーポケット」は、入居者特別価格で利用することができ、限られた専有部を助けてくれます。

他には、日鉄興和不動産と提携企業のサポートにより、24時間対応可能なコンシェルジュサービスや、家具、家電のサブスクリプションサービス、家事のトータルサポートサービス、宅配クリーニングなどの各種サービスを受けることができます。 

「住まいのアプリ」は便利だと思いました!スマホ内で、専有部の取扱説明書を保存できるだけでなく、住宅備品の購入や修理の依頼もできます。

主な住戸内設備について。

住戸内では、IOTによる設備が快適で、専用スピーカーを連携すれば、照明やエアコン、床暖房のオンオフ、また専用のアプリで、外出先から訪問者対応ができたり、オートロックを解除できるなど最新の設備仕様になっています。

上野サロンで展開している他のリビオレゾンシリーズと異なる仕様は、キッチンのコンロ前とLDの敷居を、壁でなくガラスパネルにして空間の広がりを見せるつくり。

3LDK住戸は床暖房の他に食器洗い乾燥機も標準装備としています。1LDK住戸に床暖房はありませんがエアコンを標準装備 。他、キッチン天板の広さやコンロの口数などの違いはあるものの、1LDK住戸も3LDK同様、水回りなど快適な分譲仕様の設備が整っています。

構造は、天井高2,500mm、二重床二重天井を採用しています。

月々のランニングコストは以下。

管理費は㎡321円

Aタイプ(60.05㎡)
管理費19,330円
修繕積立金4,800円
インターネット使用料660円

Cタイプ(31.80㎡)
管理費10,230円
修繕積立金2,540円
インターネット使用料660円

駐車場は平置きが5台で、21,000円~23,000円
自転車置き場は200円~300円

周辺のマンションの管理費は、21年12月現在分譲中の「メイツ東綾瀬」が㎡あたり186円、65.10㎡住戸で12,000円前後、中古マンションでは「アトレ綾瀬」が㎡181円、65.31㎡住戸が11,900円です。

この界隈の住まいとしては重ためですが、物件だけでなく管理費も高騰している中、立地の良さやマンション内での快適さを最大限活かすデザイン、共用施設やサービスの対価と考えれば、それほど割高とは思いません。

シティハウス綾瀬」の管理費は、もう少し高いです。

リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア 間取り・価格

3LDKは全戸南向き、角住戸設定。前面に、7階建て、8階建てのマンションがあるため、スタッフさんいわく4階くらいから日当たり、8、9階くらいから眺望も抜けてきます。

敷地北側より、マンション南側(画像奥)を臨む

1LDKは北向きの配置です。北側の道路幅は広めで、現在は比較的抜けている環境。

マンション敷地から見た北側の環境

2階から13階の平面図。

平面図(2~13階)

全5タイプの間取りと主な価格です。

南向き

Aタイプ(60.05㎡)3LDK
6階、5,508万円
10階、6,078万円

Aタイプ 60.05㎡
(出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア 公式HP)

それぞれの居室、空間は、Bタイプの方が余裕に見えるのですが、2LDKにしたときのLD空間は個人的に好みで、洋室(3)を開放すれば、綺麗な形のワイドリビングになります。玄関が広く、クランクしてLDに向かうため住戸の奥行き感があり、プライバシー性にも優れています。シューズインクローゼットと大型ウォークインクローゼットで収納もしっかり。現実的にはDINKSか家族3人での生活に適した空間。洋室(1)のドアが、LD側ではなく廊下側にあれば、なお良かったですね。

Bタイプ(60.79㎡)3LDK
6階、5,528万円
10階、6,098万円

Bタイプ 60.79㎡
(出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア 公式HP)

Cタイプ(31.80㎡)1LDK
6階、3,458万円
10階、3,578万円

Cタイプ 31.80㎡
(出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア 公式HP)

1LDK住戸としては、スパンがしっかり取れていて開放感ある空間になっています。バルコニーに対してサイドに配置されたキッチンのプライバシー性と明るさが魅力ですね。細かい事ですが、すこしちらかったキッチン内を来客から覗かれない仕様です。シューズインクローゼットとウォークインクローゼットで収納も十分です。明るく使い勝手が良い部屋です。

Dタイプ(30.13㎡)1LDK
6階、3,238万円
10階、3,358万円

Dタイプ 30.13㎡
(出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア 公式HP)

Eタイプ(34.43㎡)1LDK
6階、3,638万円
10階、3,758万円

Eタイプ 34.43㎡
(出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア 公式HP)

モデルルームのなかにある「Life Design THEATER!」では、いずれのタイプもバーチャルで体感できます!

Aタイプ
Cタイプ

南向きはスカイツリービューなど高層階は豊かな眺望が臨めそうですが、階数による眺望シュミレーションまでは確認できません。

驚いたのは価格です。住環境に若干のハンデがあるとはいえ、駅徒歩2分の60㎡、6階住戸が坪単価300万円、10階住戸が330万円です。「安くないですか?!」と思わず聞いてしまいました。

確かに、綾瀬エリアでは、過去にグロスで6,000万円を超える成約は中々見られないのですが、22年ぶりの駅徒歩2分の50戸以上、今の趨勢を考えれば、効率が良い3LDK住戸、60㎡グロスで5,500~6,000万円前後は魅力的です。

徒歩4分「シティハウス綾瀬」の3LDKが坪単価330万~340万円、隣の亀有でも徒歩3~4分が320~330万円前後であることを考えると、割安に映ります。

もちろん、「シティハウス綾瀬」や「クラッシィハウス亀有」は、周辺が開けた住環境の良さがあります。

10年後は、どれくらいのリセールになるでしょうか。

まさに、『22年ぶりの』と謳われている対象物件の、駅徒歩2分、築22年「レックス綾瀬ステーションタワー」69㎡住戸が、4,780万円坪単価226万円で売出されています。

また、駅徒歩3分、築4年「オープンレジデンシア綾瀬」の58.5㎡住戸が4,830万円(坪単価273万円)で成約されています。

以上を踏まえながら、今後の綾瀬の将来性も期待して、10年後のリセールを予想してみました。

上記Aタイプ、60.05㎡、6階

5,508万円(坪単価300万円)

↓(10年後)

5,080万円(坪単価280万円)

35年ローン、金利0.5%で5,500万円をフルで借入、10年間経てば、残債がおよそ4,300万円残る計算。

個人的な予想なので、参考にしないでください。

当マンションのデメリット・注意点は?

穏やかで開放的な綾瀬駅の南側、低層の住宅地エリアに建つ駅徒歩4分の「シティハウス綾瀬」と比べた時に、お世辞にも優れていると言えない住環境は、商業エリアの駅徒歩2分に建つ物件としてトレードオフになるものです。駅徒歩4分で南向き、北向きともに、抜け感があって明るい住戸が多いのもシティハウスの魅力。

駅南側は、低層で開放的な明るい環境が広がっています

60㎡、3LDK住戸を選ぶ際の注意点ですが、家族4人での生活を思い描くのは難しい選択だと思います。70㎡の3LDKでも家族4人では収納や空間が手狭になりますので、現実的にはDINKSか家族3人が適した広さです。

ただし、結果的に家族が増えて広い部屋に住み替えする際は、先述のように出口が見えやすいのが当物件のメリットになりますので、将来の家族象を深く考えすぎず、現在のライフスタイルに見合った選び方で問題ないと思います。

最後に、物件の特有ではなく一般的なことですが、綾瀬駅周辺のハザードリスクについて。綾瀬4丁目は、高潮、荒川の氾濫時に、最大5m程の浸水リスクが指摘されています。スロープより上部は50cmほど敷地が底上げされているものの、2階住戸が万が一のリスクを孕んでいます。

最後に、マンションを選ぶ際は、周辺環境や住環境、ハザードマップなどを事前によく確認しましょう(関連記事)

まとめ、最後に

駅徒歩2分の利便性を教授できる立地と、小規模マンションでは中々できなかった充実した共用部にサービス。そして、足立区の現状や若干の住環境のハンデからか、周辺の現相場から良心的な新築分譲価格。特に、3LDK住戸は、単身者にも、マンションが高騰している都内で検討しあぐねているDINKS、3人家族にもお勧めしたいです!


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