第1期の人気すごかったですね!モデルルームの予約もなかなか取れず、売り出した150戸が即日完売でした。営業自粛でマンションギャラリーは閉鎖されていますが、物件概要を見る限り、第1期2次の売り出しが7月上旬になっていて、6/13(土)よりマンションギャラリーの来場予約も始まっています(2020年5月28日現在)。

この記事では、次回の売り出しに向けて、あらためて、マンションの特徴や前回の販売価格を振り返ります。

プラウドタワー亀戸クロス 物件概要

物件概要

プラウドタワー亀戸クロス
東京都江東区亀戸6
JR総武線「亀戸」駅徒歩2分(東口)
用途地域:商業地域、準工業地域
総戸数:25階建て、934戸
駐車場:252台
自転車置き場:1604台
バイク置き場:8台
ミニバイク置き場:94台
売主、販売代理:野村不動産、三菱地所レジデンス
販売提携:野村不動産アーバンネット
施工:前田建設
管理委託会社:野村不動産パートナーズ
建物竣工時期:2022年1月下旬予定

ランドスケープ、共用施設

「サンストリート亀戸」の跡地に誕生するプラウドタワー亀戸クロスは、大規模複合開発の一角を担う住戸総数934戸、25階建ての2棟からなる大規模タワーマンションです。

(出典:プラウドタワー亀戸クロス 公式HP)

22,000㎡の敷地内にはショッピングモールが併設されます。この地で2016年まで営業していたサンストリート亀戸は、円形の街区にお店が立ち並ぶ開放的な空間が特徴で、ステージでは若手芸人やアイドルのコンサートも開かれていて、私もよく訪れました。

このマンションは2棟構成になります。

北側の「ゲートタワー」
南側の「ブライトタワー」

ほとんどが、西向き、東向きの住戸設定になり、南向きはブライトタワーのわずかな戸数しかありません。

ゲートタワーの2階は保育園が入居し、住居は3階からになりますが、ブライトタワーは2階から住居が設けられます。

共用施設について。

ゲートタワー22階の「空の間」は、ちょっとした休息や、パーティルーム的な使用ができそうなラウンジ空間です。

(出典:プラウドタワー亀戸クロス 公式HP)

ゲストルームが、ゲートタワーの3階と22階、ブライトタワーの3階、計3室用意されます。

共用施設はそれだけです。連絡通路を渡れば、併設の大型商業施設が利用できるので、必要最低限の共用施設だけに留めています。

4階部分には、住居棟2棟をつなぐ連絡廊下に、マンション棟と商業施設を結ぶ連絡通路が設けられます。また、ゲートタワーの4階部分には「家のリビング」が設けられ、外部の人にも開かれたオープンスペースになるようです。地域に開かれたコミュニティスペースは、「ブリリアタワー有明ミッドクロス」でも見られたように、最近のマンションのトレンドになりつつありますね(関連記事)。

各フロアには24時間ゴミ出し置き場が用意されます。匂いを共用廊下まで充満させないためのワンクッション、「付室」も設けられています。共用トイレはブライトタワー、ガーデンタワーともに1階にありますが、平面図上、共用施設がある3階と22階には見られませんでした。

コンシェルジュサービスはありませんが、ブライトコートの1階に防災センターがあり、 24時間の有人管理になります。

管理費は(364円/㎡)。BO1タイプ、74.56㎡住戸で27,200円、他に月々のenecoQ使用料(インターネット代含む)が1,562円、スマートマンションサービス使用料が880円、修繕積立金が初年度10,490円と、初年度から40,000円越えるランニングコストは、共用施設が少ない中で中々の負担感だと思いました。

主な設備、仕様

確認できた主な設備と仕様です。さすがに充実しています。

玄関前カメラ付きインターホン
ラクセスキー
ディスポーザー
食洗機
キッチン天板御影石
トイレ手洗いカウンター
ミストサウナ
床快full
(ユカイフル:住戸全体空調システム)
ミライフル


免震構造
内廊下
天井高2,500mm
サッシ高2,000mm
Low-E複層ガラス
二重サッシ(西向き住戸除く)
バルコニー奥行き2,000mm

新しいマンション空調の形「床快full」については公式HPをご覧ください。

ブライトタワー、ガーデンタワーともに

東向き、北向き、南向き住戸は、二重サッシ複層透明ガラス、Low-Eガラス仕様

西向住戸は、一重サッシ複層透明ガラス、Low-Eガラス仕様です。

コスト負担をかけ、Low-Eガラスを採用しているのはさすがですね!西向きの西陽対策としても有効な仕様になります。

周辺環境

マンションが建つ場所の全体観としては、敷地北側の京葉道路(国道14号線)と、南側、少し距離はありますが首都高速に挟まれ、車や人の往来も多いため、喧噪があります。

東向き、西向き、南向きは、周辺比較的高い建物が無いため、7、8階以上は空が抜け、眺望、採光ともに恵まれた住環境になるでしょう。

ただし、ゲートタワーは、大通りに近づくため、西側の建物が高めで、東向きが隣接の大型商業施設に被ります。京葉道路に近いため騒音も大きく、住環境で言えば、ブライトタワーの方が好条件と言えます。

マンション南側、首都高の高架下には東西に伸びる竪川河川敷公園があり、フットサルコート、遊具など子供の遊び場が多く、子育て環境に適しています。

その他

車が多い界隈ではありますが、小学校が隣接しているため、低学年時の安全性も、ある程度確保できるでしょう。

通学校
第二亀戸小学校(大人の足で徒歩6分、約470m)
区立亀戸中学校(徒歩20分、約1,600m)

ハザードマップ
江東区北部の亀戸エリアは、0mに近い地帯も多く、特に周辺河川の洪水時における浸水リスクが結構あります。このマンションについては、2階住戸でも通常のマンション3階相当の高さがありますので、低層階でも安心できると思います。詳しくは江東区のHPでご確認ください。

プラウドタワー亀戸クロス 価格、間取り

第1期は、条件が良いブライトコートの西向き150戸から販売されました(画像をクリック、拡大してご覧ください)。

価格表は私が作成した第1期のもので、売り出された網掛け金額表示がある箇所は完売しています。平均坪単価は、最上階のプレミアム住戸を除けば340万円前後でした。

直近のエントリー者ページで、ブライトコートの住戸表がアップされていたので、次期販売住戸は、ブライトコートの残りだと思います。

第1期は即日完売の人気ぶりでしたが、コロナショックの情勢を踏まえ、価格を上げてくるとは考えられず、住環境が異なる東向きについても、同程度の単価で売り出すのではと推測します。西向き住戸は残りわずか。

ゲートコートの販売は、ブライトコートが全て捌けてからでしょうか。

一期で分譲された代表的な間取りです。

74.56㎡(3LDK)

こちらと79.11㎡の間取りが多くを占めましたが、両方ともほぼ同じ形状の間取りで、79㎡住戸は一回り大きくしています。ワイドスパンの贅沢な間取りですね。

LDと両隣の居室に「床快full」の吹き出し口(?)が間取り図にも記載されています。その上に家具を配置するのは少し憚られるかもしれません。

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どの住戸を選ぶか

まず、ブライトタワーとゲートタワーどちらか。

私なら、住環境がより良いブライトタワーから選びたいです。

南向きの住戸はわずかなので、現実的に東か西から選ぶとすると、どちらが良いでしょうか。

特徴としては、それぞれ以下。

東向きは、若干北寄り、二重サッシ
西向きは、若干南寄り、一重サッシ

高さとしては、周辺に高い建物がそれほど無いため、多分、7.8階以上を選んでおけば、眺望や日当たり、空が抜けた採光は望めると思いますが、東向きの方が、より眺望が抜けた環境になりそうです。

西向きの方が若干南寄りのため、日当たりは良いと思いますが、厳しい西日がデメリットです。

東と西を住み替えてきましたが、住戸内にいる時間が長ければ、西向きの方が住戸内の明るさを実感できます。活動する時間に陽が当たる時間が多いため、得した気分にもなります。東向きは、陽が高い時期でも、朝日が入る時間が早まるだけで、陽が差し込まなくなる終わりの時間は同じです。夏至近くに朝の5時から陽が当たっても起きていないですから・・・。

平日の日中に自宅にいない共働き層であれば、朝日で気持ちよく起きて、日差しの中で朝食を取って気持ちよく出勤できる東向きが良いかもしれません。

ただし、東向きの間取りは50㎡台が多く、間取りのバリエーションが増え、1期分譲の西向きより小降りの住戸の割合が増えると思います。東向きの間取りが発表されたら、よく吟味しましょう。

ゲートタワーの分譲はその後になると思います。

もう一つ個人的な所感です。

背伸びして高いエリア、高いマンションを選ぶ事はお勧めしませんが、このマンションに限っては背伸びして購入しても問題ないと思います

確かにマンション内では、今までの亀戸の住人層を変えてしまいそうなパワーカップルが増え、背伸びをすると住人層とのギャップを感じてしまうかもしれません。

ただし、地域の幼稚園や小学校、中学校に子供が通う際は、今までは、新築、中古で、4,000万円~5,000万円台で住まいを購入した人が近隣住人層で、庶民的な人も多い土地柄だからです。元住人としては、マンション内には専業主婦が多かったような昔からの下町、人情味ある庶民的な街でした。

加えて、万が一、マンションを手放すことになった時も、売却で困ることがない鉄板マンションなので、子供の通学校同学区内、近隣ファミリータイプの中古マンションへの住み替えも、価格を抑えてスムーズにいくと思われるからです。

背伸びして、少しくらい住環境が悪い住戸をつかんでも、あまりありすぎる魅力がこのマンションにはありますから、後悔することも考えにくいです。

ただし、1期に売り出した2LDKについては、63㎡の10階で6,700万円と、大型住戸より坪単価が20万円ほど上乗せされていましたので、小ぶりの住戸は、今後の分譲でもお得感は無さそうですが・・・。

 

最後に

次期販売スケジュールの発表が楽しみですね。亀戸ラブ!プラウドラブ!欲しいです!高いです!

2020.7.10更新 第1期2次住戸価格表

第1期2次価格表が公表されました。1期の売出し坪単価とほぼ変わりありません(画像をクリック、拡大してご覧ください)。



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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