待ちに待った有明のブリリアタワー4棟目!ブリリア有明3兄弟(マーレ、スカイタワー、シティタワー)の部屋を内覧するなど勉強した上で、事前案内会に参加してきました。

ブリリアタワー有明ミッドクロス マンション概要

物件概要

ブリリアタワー有明ミッドクロス
東京都江東区有明1
ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅徒歩8分
ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩11分
東京臨海高速鉄道「国際展示場」駅徒歩13分
総戸数:300戸
駐車場:150台
駐輪場:622台
バイク・ミニバイク置き場:30台
用途地域:準工業地域
売主:東京建物
施工:三井住友建設
管理委託会社:東京建物アメニティサポート
施工予定:2021年11月予定
(2020年2月16日現在)

ランドスケープ・共用施設

ブリリア有明シリーズの4棟目は、今までの3兄弟と比べて、1番小規模で細長いタワーになります。

マンション東側、有明テニスの森公園からの延長線に、公開空地として「ミッドクロスガーデン」が広がります。

エントランススペースを除く、マンション棟の1階、2階部分「ミッドクロススクエア」は、1階にカフェを誘致、2階にワークスペース、コミュニティスペース、保育園を設けた地域貢献施設として、街の人にも開かれます。

住人の出入りは、1階エントランス、エレベーターホール入り口、住戸玄関前のトリプルロックにて制御されます。

駐輪場が3階部分にあり、1階エントランス脇にある2台の自転車専用エレベータで上がること、4階以上の住戸階は内廊下設計であること、各フロアで24時間ゴミ出し可能あたりは、タワーマンションとしてのメリットをしっかり訴求していますね。

マンションの共用施設は32階と33階に。32階には、「スカイエアラウンジ」「キッズスペース」「アウトドアテラス」「パーティルーム&ゲストルーム」に、細かくは多目的トイレ、共用トイレ、ベンダーコーナーも用意され、住人が集う中心的な共用空間になります。スカイエアラウンジでは、ビリヤードをしたり、落ち着いてワークをしたり充実した時間を過ごせそう。他、33階屋上のルーフトップテラスでは、外の風にあたりながら眺望を楽しむことができるでしょう。

管理費は1㎡あたり432円です。Lタイプ70.55㎡住戸では、管理費30,490円と修繕積立金7,410円と合わせた初年度のランニングコストは37,900円になります。

管理費に限ってみれば、スカイタワーがおよそ70㎡あたり22,000円、シティタワーが27,000円ですから、共用施設やサービスを減らして、この管理費は正直高いと思います。戸数規模が少ない事と時代性ですね。営業さんいわく、少し下げる余地がありそうとのことです。

構造は免震ですが、非常用発電機が地下にあります。盤石地盤でハザード上も安心な有明なので、地下でも心配いらないということでしょう。

住戸設備・仕様

設備、仕様については、先日訪問した「プラウドタワー金町」で感じた質感、高級感と比較すると、正直若干心許ない気がしました。

主な設備について。

・キッチンシーザーストーン天板
・生ごみディスポーザ
・食洗機
・ミストサウナ
・トイレ手洗いカウンター
・ローシルエットトイレ
・LD部分床暖房
・ラクセスキー
・各住戸トランクルーム

残念ながら住戸玄関前のインターフォンはカメラ無しです。

主な仕様について。

・二重床・二重天井
・天井高2,550
・サッシ高2,100(一部2,200?)
・バルコニー奥行き1,160~1,630
など。 

隣接住戸との隔て板は隣人の気配を感じてしまう低いタイプでした。

ブリリアタワー有明ミッドクロス 価格 間取り

4階~18階の平面図
19階~31階の平面図

予定価格なので、一部変更になる可能性があります。4,600万円台表記は、4,600~4,699万円になることを意味します。

Aタイプ(2LDK、55.00㎡)

4~8階、4,600万円台(@276)~
9~13階、5,600万円台(@336)~
14~18階、6,000万円台(@360)~


Bタイプ(3LDK、71.69㎡)

4~8階、6,600万円台(@304)~
9~13階、6,800万円台(@313)~
14~18階、7,100万円台(@327)~

Cタイプ(1LDK、45.83㎡)

4~8階、4,500万円台(@324)~
9~13階、4,600万円台(@331)~
14~18階、4,800万円台(@346)~

Dタイプ(2LDK、63.05㎡)

4~8階、6,300万円台(@330)~
9~13階、6,500万円台(@340)~
14~18階、6,700万円台(@351)~

Eタイプ(3LDK、76.41㎡)

4~8階、6,700万円台(@289)~
9~13階、6,800万円台(@294)~
14~18階、6,900万円台(@298)~

Fタイプ(3LDK、69.98㎡)

4~8階、6,400万円台(@302)~
9~13階、6,600万円台(@311)~
14~18階、6,800万円台(@321)~
19~23階、7,100万円台(@335)~
27~31階、7,800万円台(@368)~

Gタイプ(3LDK、72.27㎡)
次期以降販売住戸

Hタイプ(2LDK、54.90㎡)

4~8階、5,400万円台(@325)~
9~13階、5,600万円台(@337)~
14~18階、5,800万円台(@349)~
19~23階、6,100万円台(@367)~
27~31階、6,600万円台(@397)~

Iタイプ(1LDK、44.48㎡)

4~8階、3,800万円台(@282)~
9~13階、4,400万円台(@327)~
14~18階、4,600万円台(@342)~
19~23階、4,700万円台(@369)~
27~31階、5,500万円台(@408)~

Jタイプ(3LDK、73.53㎡)

4~8階、5,800万円台(@260)~
9~13階、6,700万円台(@301)~
14~18階、7,100万円台(@319)~
19~23階、7,600万円台(@341)~
27~31階、8,900万円台(@400)~

Kタイプ(1LDK、50.13㎡)

4~8階、5,000万円台(@329)~
9~13階、5,600万円台(@369)~
14~18階、5,800万円台(@382)~

Lタイプ(3LDK、70.55㎡)

19~23階、7,300万円台(@342)~
27~31階、8,200万円台(@384)~

Mタイプ(3LDK、84.09㎡)

19~23階、8,700万円台(@341)~
27~31階、9,900万円台(@387)~

Nタイプ(1LDK、47.20㎡)

19~23階、5,000万円台(@350)~
27~31階、5,800万円台(@406)~

Oタイプ(3LDK、76.84㎡)

19~23階、7,300万円台(@314)~
27~31階、8,100万円台(@348)~

Pタイプ(3LDK、82.86㎡)

19~23階、8,200万円台(@327)~
27~31階、9,400万円台(@374)~

Qタイプ(3LDK、89.99㎡)
32階、次期以降販売住戸

Rタイプ(3LDK、91.72㎡)

32階、16,000万円台(@576万円)

Sタイプ(2LDK、72.31㎡)

32階、8,900万円台(@406万円)

Tタイプ(3LDK、87.38㎡)
32階、次期以降販売住戸

Uタイプ(2LDK、74.99㎡)
32階、次期以降販売住戸

@は坪単価です。階数や間取りタイプによって結構バラツキがありますが、眺望が売りの高層階と、狭い部屋の坪単価を上げていて、低層階の3LDK住戸は比較的良心的な新築分譲価格かなと思えます。Jタイプの低階層の安さを白々しく聞いた所、『客寄せ部屋です』と正直に答えてくれました。もちろん居住性にハンデはありますが。

また、間取りのメニュープランもあるのですが、選べるのは15階以上で、具体的に検討住戸を提示すれば教えてくれるようでした。

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このマンションを選ぶ理由

立地の評価が難しい物件だと思います。

モデルルームのアンケートの中「懸念することは何ですか?」の選択肢に「有明テニスの森駅徒歩11分」「国際展示場駅徒歩13分」と言う項目がありましたが、まさに個人的にはそこです。ただでさえ、京葉線、東西線、日比谷線、有楽町線、半蔵門線、JR総武線などの沿線と比較して、東京都心部から不便な有明エリア。国際展示場駅から徒歩10分以上は、僕みたいに、会社やプライベートに電車を利用する庶民には正直厳しい立地です。

このマンションは買いか?と改めて自分に問いかけた時

答えは、ブリリア3兄弟の中古を選ぶというものでした。

まず、立地の特徴としてミッドクロスから1番近いブリリア有明シティタワーは、国際展示場までは同じ徒歩13分ながら、若干環境が良い立地であることに加えて、「有明テニスの森」により近く、外観や室内もまだ古さを感じさせない築2014年です。

現在、30階の70㎡が5,680万円で売り出されていますが、この価格なら、ミッドクロスのLタイプ70.55㎡の27階以上の8,200万円台と天秤にかけたとき、マンションの外観、室内も新しい築6年のシティタワーを選ぶにいたります。ミッドクロスは眺望でかなり坪単価を盛っており、リセールが悪そうです。すなわち、立地はさほど変わりませんが、眺望で選ぶならシティタワーの中古。噂に聞く「KYBダンパー問題」は確認したいところですが。

一方で、有明テニスの森、国際展示場、有明ガーデンに近い立地の「マーレ」と「スカイタワー」は、メインストリート沿い?有明の中心に建つ、まさにエリアのランドマーク的な存在になりました。それぞれ、有明テニスの森駅まで徒歩5分以内、国際展示場駅まで徒歩10分以内、都営のバス停がマンションの目の前、更にはBRTが開業すればこちらも利用しやすい立地と、交通利便性も申し分ありません。

ただし2棟とも10年選手になり、2棟並んだランドスケープには年季が入ってきました。部屋の状態や設備が痛み始めていることを考慮すると、台場寄りの立地である事と、2年後に建つピッカピカの新築であるミッドクロスは、若干差別化できるとは思うものの、聞くに及ぶマーレの管理状態、スカイタワーの70㎡6,000万円を切る相場観を踏まえると、やはり、どんなにミッドクロスが新しくても、マーレ、スカイタワーの立地には勝てないと思いました。すなわち立地で選ぶなら、どう考えても「マーレ」か「スカイタワー」。室内が痛んでいてリフォームする前提にして選びたいです。

立地面でもうひとつ。「お台場海浜公園」駅徒歩8分という距離以上に駅までの悪路が気になる所です。

歩道は広くて歩きやすいのですが、「レインボー入り口」の交差点では横断歩道を渡りきるために2段階で青を待たなくてはならず、駅に着く直前「海浜公園入り口」の交差点でも信号待ちがあるので、結構なストレスになります。

マンション前のクロスする交差点の喧騒や排気ガスも気になります。今後エリアの盛り上がりと比例して、更に交通量も増えていくでしょう。

もちろん、台場に近い有明アドレスのメリットもあります。有明と台場の双方の商業集積やイベント施設を徒歩圏内で利用でき、「OKストアお台場店」が利用できるなど、生活に便利な立地である側面です。3兄弟と同じく、小中一貫教育の「有明西学園」が通学区であることも強みの1つでしょう。

どんな人がこのマンションを購入するのだろう

国際展示場に出張で良く出向き、羽田とビッグサイトをタクシーで行き来する、欧米系エグゼクティブがセカンドハウスとして?

リセールなんかでケチケチしない、お金に糸目を付けずに車を銀座の中心部に毎日駐車していても平気な、新橋や銀座で高級飲食店を営む中国系外国人の湾岸邸宅として?

300戸くらいならすぐに捌けてしまうのかもしれません。なんて考えていたら、お台場海浜公園駅までの道のり、信号待ちでイライラしている自分の様子が後から滑稽で笑えました。

ワイドスパンは本当に良い間取りか?

と、半分皮肉めいた僻みはさておき、半永住前提でこのマンションを選ぶのであれば、このマンションで特に大事になるのは、日々快適に暮らすための間取りにフォーカスする事だと思いました。マーレやスカイタワーでも、使いづらい間取りは一部ありますが、それでも立地が良い物件ですから、間取りを妥協点として見ることもできますが、このマンションを選ぶのであれば、少しでも間取りが良く住みやすい住戸を見つける必要があります。中古と違って、同マンション内でいくつもの間取りから選べるメリットを最大限活かしましょう。

そこで、1つ疑うべき課題。

『このマンションはワイドスパンが多く間取りが良い』

リリース以降、どの住戸も角、もしくはワイドスパンで間取りが良さそうと漠然と思ってきました。

果たして本当でしょうか。

LD内に住戸角の柱が浸食している設計の部屋が多いため、実はLDでの住み心地が良さそうな部屋は多くありません。せっかく流行に敏感な湾岸エリアでこの金額を出すのであれば、自分が好きな家具を選んでLDでゆったりしたいところですが、どの間取りも、専有面積表記上は11畳前後ながら、その一部、1畳~3畳の空間を、廊下部分であるデッドスペースや柱部分に充てている間取りが多いため、十分な余裕を持って家具を配置できないばかりか、家具ブランドも選ぶでしょう。収納が少ない間取りが多いのも気になるポイントでした(参考記事)。

「ブランズタワー豊洲」「シティタワーズ東京ベイ」「プラウドタワー金町」といった、僕が見てきた東京イーストの新築タワーマンションは、「間取りが良い!」と手放しで思える住戸が多かったのですが、このマンションはしっかり吟味して住戸を選ぶ必要がありそうです。

「ワイドスパン=良い間取り」と思考停止せずに良く吟味して見た結果、僕であれば、以下3つの間取りから選びます。

まず、2~3人で住むのであれば、Dタイプが良いです。

(2LDK、63.05㎡)

8.5メートルのワイドスパンが活かされた効率的な間取り。LD12.8畳表記で、若干柱の食い込みは気になりますが、それでも柱の浸食部分を除いた奥行きが4,600mm以上はあり、整形の空間11畳をしっかり確保できているので、ソファ、ダイニングテーブルといった定番の家具を配置しやすい広さになります。部屋幅3,700も、コーヒーテーブル、テレビボードを置ける十分な幅です。

面積上、贅沢を言えない収納ですが、主寝室のWICは、最低限、夫婦の1シーズン分は収められそう。使用しない裏シーズン分の置き場をどこにするかですが、住戸外のトランクルームは内廊下ですから、洋服カバーなどを掛け、上手く保管できないでしょうか。食器は、カップボード置き場に食器棚を購入することで対応し、巨大なパントリを一部納戸代わりに使用して日用品を置く手もあります。ただし、いずれにしても家族3人になって子供が成長してきたら収納は手狭になります。加えて、浴室が1317サイズであることも我慢すべき点にはなります。

この列の坪単価は平均340万円と、3LDKタイプより盛られているのが気になるところですが、南側には有明スポーツセンターがドシッと構えているので、できたら、その頭上を越える10階以上、予定価格、14階6,700万円台あたりを選びたいです。ただし、眺望は犠牲になりますが、南向きのため、低層階からでも日当たり、採光は申し分ないでしょう。僕は正直、この間取りで予算が届けば申し込みたいと考えていましたが、予想より坪単価が30万円ほど高く断念しました。

3~4人で住むのであればOタイプが良いですね♪上記Dタイプの同列、上層階になります。

(3LDK、76.84㎡)

収納面積と居室空間のバランスが取れています。この間取りのLDも12.8畳、デッドスペース無しの整形11畳をしっかり確保しています。76㎡ある面積を居住空間ばかりに偏らずしっかり収納面積にも充てているので、これなら家族3~4人で満足がいく収納ができ、室内をスッキリできるのではないでしょうか。価格は、19階で7,300万円台(坪単価314万円)と、リセールが最低限維持できそうな住戸になります。

3つめはEタイプです。

(3LDK、76.41㎡)

LD柱の浸食とキッチンカウンター込みの13畳表記で、実際に家具は置きずらそうですが、角住戸でLDの2面採光はじめ全ての居室が明るく、洋室1の正方形の空間とWICの形が気にいりました。トイレがLDから離れ、洗面室がリビング外である点も良いですね。トイレも洗面室もプライバシー性は大事です。家族であってもです。そして何より特筆すべき点は価格です。東南角であり、東側は有明テニスの森ビューで抜けていながら、坪単価が300万円を切っています。10階以上でも6,800万円台、この住戸が1番リセールが良さそうですし、居住性と収納も最低限確保していると思いました。それにしても、何故この角住戸がこれだけ坪単価が低いのか不思議です。ひょっとしたら、正式な価格発表ではあげてくるかもしれません。

以上、僕なら、上記3つの住戸から選びます。

今後の販売スケジュール

現在、事前案内会を開催中ですが、3/14(土)より要望書受付が始まり、4月下旬より登録受け付け開始予定です。5月上旬に抽選会となりますが、それまでに以下のイベントに出席すると、最大3倍の抽選確率になります。

①事前案内会(2/8~2/24)満席
②次回の案内(2/29~3/6)
③各種イベント(FP個別相談会など、詳細はモデルルームで)

すでに事前案内会は満席なので、これから検討する方は、2/29からの案内と、各種イベントへの出席で2倍の抽選確率になります。

最後に

良き時代のブリリア3兄弟と比較して、新築は難しいなと思わされましたが、それでも、やっぱり湾岸エリアのピッカピカ新築マンションは憧れますよね。Dタイプがもう少し安かったらなあ。とはいえ、5,800万円台のJタイプに申し込もうとは思えませんでした・・・。



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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