コロナショックによって激動だった2020年上半期。江東5区の築浅中古マンションの動向を振り返りつつ、今が買い時のエリアを考えてみました。

前提は以下です。


・検索サイト「SUUMO」「ホームズ」にて検索し集計
・駅徒歩10分、築10年以内、60㎡以上の住戸を対象
・物件の所在地は、江東5区(墨田、江東、葛飾、足立、江戸川)
※江東区の湾岸エリア(りんかい線、有楽町線、ゆりかもめ)は除外
・「売出数」は、2020年4月1日時点での売出し + 期間中の売出し
・「成約数」は、期間中レインズMarket Informationで確認できた住戸
・「前期」は、2019年10月〜2020年3月の6ヶ月間
・複数の駅が徒歩10分以内のマンションについては、徒歩分数が近い駅を最寄としています
・1坪=3.305㎡として価格を算定

コロナ自粛前(19年10月〜20年3月)(関連記事)

江東5区、各路線の築浅中古マンション相場

文中での言及は、上記の条件下に限られます。

表や文中での「成約件数」は、あくまで確認が取れたものだけです。

件数が少なく成約された物件特性が偏っていますので、参考程度にして下さい。

以下、各沿線ごとに見ていきます。

京葉線の築浅マンション相場

京葉線は、前期で確認できなかった越中島で2戸が成約されましたが、人気の湾岸エリア豊洲や月島、都心に近く好アクセスの門前仲町や木場に挟まれ、高値売出からの動きは重ためでした。現在も、数戸が、長い間売り出されたままです。

クレヴィア越中島(2012年竣工)

東西線の築浅マンション相場

自粛解禁後、湾岸エリアが活況だった一方で、東西線沿線も7月あたりから成約が伸び、都心への交通利便性が高い人気の底堅さが見られました。ほぼ全駅で単価が上がりましたが、単価が低い南砂町、西葛西、葛西の比率が高まったことから、沿線全体の平均単価は横ばいでした。

門前仲町は、売り出しが少ない中、割安で瞬間蒸発した「リリーゼ門前仲町」1戸の確認だったため、相場としては前期と同程度と見て良いと思います。リリーゼは完全に買いでしたね…。

南砂町は、「テラス東陽町ネクスタワー」が3件成約され、単価を上げました。木場や東陽町で新築分譲が少なくなってきた中、都心近接で生活環境が良い南砂町は、更にマンション人気が高まるエリアになるでしょう。今後控える新築の分譲価格が高まりそうな中、坪単価200万円前半で出ている築浅の中古は、今のうちに見ておきたいです。南砂町の有力な物件は、築10年以上の駅近、築浅でも駅徒歩10分以上の物件が多いのが特徴です。

リリーゼ門前仲町(2017年竣工)

都営新宿線の築浅マンション相場

住吉は、更に相場が上昇していきそうな勢いです。直近の売り出しはチャレンジ価格ばかりですが、過去半年に成約された単価程度で売り出されたら買いのエリアです。

西大島は、新築「プラウドタワー亀戸クロス」の販売が好調な中、すぐ近くに建つ「ザ・ミッドランドアベニュー」中心に、成約数を伸ばしました。

引き続き、在庫が重ための船堀と一之江ですが、船堀は、駅近の「ザ・パークハウス船堀」を中心に単価が上昇。

一之江は、駅徒歩10分の大手ブランド「ザ・パークハウス一之江」が3戸確認できましたが、他の物件は長い間売りに出されたままです。マンション需要が活発でないエリアは、大手ブランドが強いですね。

ザ・パークハウス一之江(築2014年)

JR総武線の築浅マンション相場

人気の両国、錦糸町に加え、亀戸、平井、新小岩、小岩、全ての駅で、駅前の再開発が進んでおり、今後、マンション市場が活発になる沿線です。

対象物件数が少ない両国は、「ザ・ライオンズ両国」が、チャレンジ価格と思われた高値で成約されました。

新小岩は、「アデニウム新小岩」だけで6件の成約。錦糸町や亀戸が上がり続ける中、交通利便性が高い割に今まで単価が低かった所に触手が動きました。今後、予定されている新築の分譲や駅前再開発に合わせて、相場が上昇していくと予想しています。

アデニウム新小岩(2012年竣工)

半蔵門線の築浅マンション相場

自粛期間中、しばらく確認できなかった清澄白河でしたが、「パークハウス清澄白河タワー」が4件成約に至りました。単価は少し下がりましたが、それでも築10年間近で高値を維持しています。

押上の上昇は群を抜いており、期間中では平均単価が1位になりました。「パークホームズ押上ザレジデンス」が坪単価350万円前後で2戸成約。西エリアに遅ればせながら、浅草―押上―曳舟にかけた東武鉄道による街作りの成功が、近隣の住宅価格を押し上げています。

パークホームズ押上ザ・レジデンス(2016年竣工)

都営浅草線の築浅マンション相場

本所吾妻橋を最寄とした物件は、隅田公園に面している「ブリシア隅田公園」1件の確認のみでした。

ブリシア隅田公園(2014年竣工)

都営大江戸線の築浅マンション相場

それぞれ、JR総武線、東西線、新宿線、半蔵門銭線、浅草線、各同駅の相場を示してあります。両国は、JRの駅と若干立地が異なりますが、期間中、都営大江戸線の両国最寄りの成約は確認できませんでした。

東武鉄道各線の築浅マンション相場

東京スカイツリー駅は、若干立地が異なるものの、押上と同条件で見ました。

曳舟は、「ブランズ曳舟」3件の成約が確認できましたが、「マークフロントタワー曳舟」が大きく跳ねた前期から、若干相場を戻しました。

準大手、準好立地に物件が偏っている北千住は、自粛明け、しばらくして、ようやく4戸の成約が確認できました。前期に坪単価330万円で成約された「パークホームズ北千住アドーア」を除いても、単価は低迷しましたが、今後は、「千住ザ・タワー」「ブランズ北千住」などの大手、駅近の物件が増え、名実ともに「住みたい街」の相場を上げていくでしょう。直近で、駅徒歩7分の「ナイスブライトピア北千住」が、61㎡、3,980万円坪単価215万円で売り出されましたが、このような売出しは、今が買いだと思います。

ナイスブライトピア北千住(2012年竣工)

JR常磐線の築浅マンション相場

再開発が進む綾瀬、北綾瀬、金町に、生活利便性の高い亀有は、今後、上昇が見込める東京イーストの有力エリアです。新築分譲が、駅近でなくても坪単価300万円近くまで上がってきている事から現状中古との乖離があり、中古需要が高まりそうな今が買い時のエリアと考えます。

金町は、住友と野村の新築分譲が好調に推移する中、中古も上昇していますが、引き続き、今が買い時の街。

自粛後、しばらく確認できなかった北綾瀬でしたが、7月に1戸、9月に入り、「ヴェレーナ東綾瀬公園」2戸の成約が確認できました。他にも駅近で環境が良い良質な築浅物件が豊富で、現在は坪単価200万円前後で手に入ります。今後、駅周辺の再開発に期待がかかります。

ヴェレーナ東綾瀬公園(2018年竣工)

つくばエクスプレス沿線の築浅マンション相場

北綾瀬から少し奥に入ったエリア。戸建ての需要が多いエリアです。中小や準大手デベロッパーのマンションが多く、新築の方が動きは早そうです。

京成線各線の築浅マンション相場

千住大橋は、売出し、掲載終了物件が多かったものの、成約が確認できたのは3戸だけでした。北千住と同様、自粛前と比べて動きは低調で、単価を下げました。再開発エリア「ポンテグランデTOKYO」に住友不動産のタワーマンションが建設予定であり、東エリアの新たな都市拠点として期待されています。リバーサイド最前面「アクアヴィスタ」の南向きなど条件が良い住戸が相場程度売り出されれば、検討してみたいです。

青砥は、駅周辺に大規模物件が少ないものの、駅近の物件が売り出されれば、周辺エリアの中では高値で売買できるエリアです。期間中に確認できた「ライオンズ青砥グランフォート」は、駅徒歩6分、築8年で、坪単価230万円前後でした。

駅徒歩3分の「イニシア青砥」が竣工したばかりですが、さらに駅徒歩2分に「イニシア」シリーズの建設も控えていて、引き続き注目エリアであることは変わりません。できれば立地、住環境など条件の良い物件をしっかり探したいですね。

ライオンズ青砥グランフォート(2012年竣工)

北総線の築浅マンション相場

引き続き、「シティハウス新柴又」の売買が見られました。

日暮里・舎人ライナーの築浅マンション相場

新築、築浅の売買ともに、比較的活発になってきたエリアですが、大手のマンションはほとんどありません。足立小台は、自粛が解かれた6月以降、駅徒歩4分の「グランマークスツインフォート」が3戸確認できました。

江東5区の築浅、今が買い時のエリア

今後の相場を考えた時に、過去の成約事例を踏まえた売り出し単価であれば、割安と思えるエリアです。

売主の立場で見ると、売り急がなければ、チャレンジ価格でも売れそうなエリアになります。

住吉、南砂町、亀戸、新小岩、北千住、綾瀬、金町

例えば、現在、住吉駅徒歩5分、2018年竣工の「ジオ深川住吉」が、坪単価340万円前後、6,980万円で売り出されていますが、少し前の20~30万円低い成約事例、グロスで6,500万円前後で売り出されれば、買いだと判断すべきです。逆に売主であれば、「意外とこの価格でも時間をかければ行けるかも」、それが現在の住吉の動向だと思っています。

ただし、価格だけでなく、階数などの住環境、など個別条件はしっかり見ましょう。

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最後に

コロナショックによる自粛が明けても、新築マンションの価格は中々下げる気配がありません。その動きに合わせて、特に都心近接のエリアでは、築浅の中古物件も高値での売り出しが目立ちます。今後も、良質で少しでも割安な中古物件が売り出されたら、共有していきたいと思います。

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