毎日、江東5区(墨田、江東、足立、葛飾、江戸川)の売出し中古物件をチェックしてエクセルにまとめているのですが、20~30件に1件くらいは、『これ本当に良いかも!?』『気持ち割安かも!?』と思える物件が出てきます。そこで、「すまいよみ」であれば内見してみたいオススメの売出し中古物件を、この固定ページにて随時更新していくことにしました。

(2020年7月20日更新)
江東区(新豊洲)「ベイズタワー&ガーデン」を追加

江東区(新豊洲)のマンション

ベイズタワー&ガーデン
江東区新豊洲6
新交通ゆりかもめ新豊洲駅徒歩6分
2016年竣工
西、6階、62.02㎡、2LDK
5,980万円(新築時参考価格4,418万円)

タワマンの同規模の部屋は、洋室に窓が無かったり、トリッキーな居室の間取りになりがちなのですが、この間取りは、クローズドキッチンにデッドスペース無しのLD12畳で家具をしっかり置け、広々主寝室の7.2畳、洋室の5畳ともに、住み心地が高い整形の空間。家族3人がゆったり暮らせる理想的な2LDKは、実質的な住み心地の良さ、効率的な空間設計に坪単価以上の価値があります。西向き低層階の住環境を少し我慢して、この価格でこの間取り。充実した共用施設に豪華なエントランスのタワーマンションに住みたいけど、価格を抑えて眺望など気にせず低層階で十分な人にオススメ!最近の売出しの中で、1番内見したい部屋です。

【ホームズ】掲載ページ
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1314560004339/
 

江東区(越中島)のマンション

クレヴィア越中島
江東区越中島3
JR京葉線越中島駅徒歩6分
2012年竣工
東、7階、70.16㎡、3LDK
5,180万円(新築時参考価格4,500万円)

※上記ツイッター5,180万円の誤りですね。
坪単価244万円での売出しは、昨年、8階の角住戸で坪単価250万円前後(グロス6,400万円)の成約状況を踏まえてかと思いますが、まだまだ江東深川エリアでの築浅物件の売出しが希少で高い中、7階、3LDKの築浅がグロス5,000万円ちょっとで手に入るわけですから、若年一般層にとって見逃せない物件です。ただし、築2012年は、そろそろ室内にヘタリが出てくる時期です。室内の状況と、自分にとって使いやすい間取りか、今後のリフォームの必要性含め、内見したときに良く吟味しましょう。「越中島通り」に隣接し、バルコニー前が「東京都立第三商業高校」の校庭に面している住環境は、メリット、デメリット両方もたらしますので、永住前提で検討する際は、土日、平日、日中、夜と周辺環境をよく見ておきたいです。越中島は若干寂しい環境であるのは否定できませんが、豊洲、門前仲町、月島へ、徒歩でも遊びに行ける楽しいロケーションです。通学区の越中島小学校も評判良いですよ♪

【SUUMO】掲載ページ
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_94411293/?suit=STkr20180612200
 

葛飾区(金町)のマンション

レジデンシャル金町
葛飾区金町6
金町駅徒歩3分
2012年竣工
西、6階、66.94㎡、3LDK
4,280万円(新築時参考価格3,898万円)

自粛期間中、自粛明けも売買が活発だった金町は、ファミリー層に人気の街へと変貌を遂げつつあります。このマンションは、直近でも2戸が成約されていますが、少しずつ単価を上げてきています。お隣、プラウドタワー金町が竣工し、駅前が整備されると、更にこの物件の立地の良さが際立ち、引き合いは強まるはずです。イーストエリアでも将来性が明るいエリアにおいて、現状ではこの単価で、駅前の築浅ファミリータイプが手に入ります。西向きで、目の前のヴィナシスタワーが被り気味の環境ですが、立地は最高です。LD隣とのスライドドアも綺麗に開放できるタイプで、大型2LDKとしても便利に住めそうです。このエリアで探している人は、室内の状態を納得できれば買いだと思います!

【SUUMO】掲載ページ
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_katsushika/nc_94414218/?suit=STkr20180612200
 

(関連記事)

墨田区(亀戸水神)のマンション

ソルフィエスタ亀戸ルシーア
墨田区立花3
亀戸水神駅徒歩5分
2018年竣工
南西角、6階、60.92㎡、2LDK
4,400万円(新築時参考価格4,200万円前後?)

知らないマンション名でも、居住者目線のマンションの代名詞として、新築時から追っかけていたマンションでした。小規模ながら豪華な2層エントランスは、見かけ倒しではありません。住環境が悪い2階住戸で中途半端に利益を取るなら、その住戸面積を削って住戸設定を3階からにし、安かろう悪かろう部屋を検討者につかませない、事業者の矜持が見えました。更に、この規模では珍しい内廊下設計に、隣住戸との境界には今時コンクリートにすることで高いプライバシー性を担保。超ワイドスパンの間取りは、5畳台の主寝室も「田の字型」の間取りではあり得ない使い心地と、60㎡にしてゆったりしたリビング空間を創り、坪単価では計り知れない空間効率を追求しています。築2年でも、チャレンジ価格で出せるようなエリアでもマンション名でも無く、この価格です。スカイツリーも自転車で遊びに行ける人気のエリアで、東京イーストの穴場。「亀戸」駅も13分で歩けます。2~3人家族にオススメ!

【SUUMO】掲載ページ
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_sumida/nc_94176009/?suit=STkr20180612200
 

(物件詳細記事)

墨田区(小村井)のマンション

ソライエ・プレミアムテラス
墨田区立花5
小村井駅徒歩8分
2014年竣工
南西角、3階、75.2㎡、3LDK
4,280万円(新築時参考価格3,830万円)

3階の南西角住戸が売り出されました。このガーデンテラス棟は、前棟サザンテラス棟ビューにはなりますが、前棟よりも敷地が若干高い場所にあるため比較的日当たりは良いと思います。キッチンと浴室には窓が付いて、使いやすい大型の3LDK角住戸です。ワイドスパンで収納も豊富、伸び伸びと子育てする家族に向いていますね。テレワークが話題の折、今後、大型住戸がもてはやされそうですが、7畳ある大きめの寝室でベッドの脇でワーク環境も整えられそうです。コロナショック前ですが、サザンテラス棟の7階、72㎡住戸が4,180万円で売り出され、即成約になっていましたので、価格設定も絶妙で高くはないと思います。小村井界隈の特徴は、都心隣接、スカイツリーなどエンタメ性が高いエリアながら環境も良く、この金額で、築浅の大型3LDKが手に入ることです。このエリアで探している人は、住空間の良さを確かめに1度内見してみたいですね。

【ホームズ】掲載ページ
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1402480003399/
 

(物件詳細記事)

墨田区(押上)のマンション

ラヴィアンコート墨田業平
墨田区業平5
押上駅徒歩6分
2009年竣工
南、3階、73.8㎡、3LDK
5,500万円(新築時参考価格4,824万円)

ツイッターの通り、割安だと思います。現在、1階70㎡が5,680万円(坪単価267万円)で売り出されていますが、相場としてはそのあたりかと。問題は、引き渡しが1年後であることです。賃貸中ですから、内見もさせてくれないでしょう。それで果たして割安なのか。それでも押上の駅近はかなり希少なので、惹かれますね。ソラマチ、オリナスなど大型商業施設も多く、生活に便利でエンタメ性溢れ、かつ、押上、錦糸町の間に位置し交通利便性も高いです。デメリットは、マンション前面、南側にある公団アパートの存在です。住戸位置によっては日当たりが一部制限されそうなので、良く確認したいです。何より1つ言える事は、この不透明な時期であるからこそ、検討するなら人気の街の駅近、このような物件を検討すべきかと思います。

【ホームズ】掲載ページ
https://www.homes.co.jp/mansion/b-35005030001418/
 

足立区(西新井)のマンション

ライオンズ西新井グランフォート
足立区西新井栄町1
西新井駅徒歩5分
2014年竣工
西北角、3階、70.31㎡、3LDK
5,180万円(新築時参考価格4,180万円)

大規模「リライズガーデン西新井」が築10年を過ぎ、駅近で新築に近い室内が綺麗な物件が希少になりました。中でも、このライオンズマンションは、急行停車駅徒歩5分はもとより、大型商業施設「アリオ西新井」「パサージオ」と「西新井さかえ公園」に隣接した子育て環境にも恵まれた立地、西新井でも絶好のポイントです。西向きで日当たりは制限されるかもしれませんが、角住戸なのでワイドリビング含む各居室ともに採光豊かな明るい住空間だと思います。住戸4隅アウトポール設計による使い勝手が良い空間設計に、主寝室にもバルコニーがあり居住性豊か。隣住戸との境がコンクリートで仕切られているなど、足立区エリアにおいて特に際立つ「グランフォート」の名前通り上質なマンションです!収納が若干心許ないのがデメリットでしょうか。→2020年8月2日現在、5,180万円に下がりました。

【ホームズ】掲載ページ
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1392880000396/
 

足立区(西新井)のマンション

イニシア西新井
足立区島根4
西新井駅徒歩9分
2018年竣工
南、7階、74.62㎡、3LDK
4,780万円(新築時参考価格4,948万円)

「東京都子育て支援住宅」に認定されたマンションです。「子供に優しい」=「誰にとっても住みやすい」マンションと言えます。何より、足立区で、居住者視点の質が高い「イニシア」のマンションに住めること自体に価値があります。イニシアの特徴でもある、4隅完全アウトフレームで空間効率が良い間取りに、74㎡の広さで収納も十分です。今年の頭に5,480万円で売り出しましたが決まらず、再度、4,780万円(坪単価212万円)で売り出されました。新築時(推定4,900万円前後)より落としたこの価格は、駅徒歩5分、築2014年の「ライオンズ西新井グランフォート」が、昨年末に5,300万円前後(坪単価250万円)で決定していた事を加味しても、高くないと思います。デメリットは、駅からマンションまでの経路に、環状7号線を挟むことと、マンション南側の駐車場の存在です。駐車場が将来高い建物に取って代わる可能性があります。この住戸は7階なので、著しく住環境が潰されてしまう可能性は低いと思いますが、リスクは認識しておくべきです。

【SUUMO】掲載ページ
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_adachi/nc_94232218/
 

(物件詳細記事)


江戸川区(西葛西)のマンション

クレストラフィーネ西葛西
江戸川区西葛西3
西葛西駅徒歩4分
2012年竣工
南東、2階、65.88㎡、3LDK
4,980万円(新築時参考価格4,698万円)

立地が良いですね!生活に便利な西葛西駅の北口徒歩4分。ここは最高のポイントだと思っています。もちろん喧噪は少しありますが、徒歩5分以内で生活利便施設が何でも揃っていて、行船公園までもすぐという、子育て環境にも良い場所です。個人的にはこのマンションデザインもツボです。売り出してからしばらく経ちますが、この時勢の中で少し下げてくれれば買いではないでしょうか。江戸川区に住む上で、2階は好みが分かれるところだと思います。

【ホームズ】掲載ページ
https://www.homes.co.jp/mansion/b-35005030001418/
 

以上になります。

あくまで、すまいよみだったら、1度内見に行ってみたいと思ったオススメのマンションを、随時、主観でピックアップしていきます。

※新築時の価格は「イエシルβ版」を参考にしました。会員登録すると、ほぼ全てのマンションの詳細な物件概要、新築時の分譲価格と現在の相場が見られます。

イエシルβ版
【公式サイト】
https://www.ieshil.com/

【番外1】江東5区の新築マンション一覧

江東5区の新築マンション一覧表も随時更新しています。気になったマンションは個別記事化していますので、参考にしていただければ幸いです。

【番外2】掲載終了済み:江東5区過去のおすすめ物件

参考までに、過去におすすめしていた物件(すでに掲載終了・成約済み)を、以下の記事でまとめていますので、中古マンション選びに役立てていただければと思います。

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