22年度上半期（4月～9月）の東京江東5区、築浅中古マンションの動向を振り返ります。
・5区は墨田、江東、葛飾、足立、江戸川
・駅徒歩10分、築15年以内、60㎡以上
・「SUUMO」「ホームズ」にて検索
・「成約数」はレインズMarket Informationで確認
・「前年」は20年4月〜21年3月の成約
・複数駅が10分以内の物件は近い駅を最寄
・1坪＝3.3㎡として価格を算定
※前年比較は対象が異なるためご参考（関連記事）。
まずは、それぞれ区全体のまとめ（※1）。
各沿線の主な駅の状況を見ていきます。
墨田区 主なエリアの動向
両国・錦糸町・押上・曳舟
都心部寄りの利便性が高く話題性がある駅は、ますます続伸。広域から見ても、魅力が高いエリアの割に検討しやすく、相場はまだ上がる余地がありそうです。新築、中古ともに条件が良い物件が少なく、条件に合う売出しは、少し高めでも早めに検討したいエリアです。
江東区 主なエリアの動向
豊洲・有明・清澄白河・門前仲町・住吉
人気の湾岸エリア、深川エリアは続伸。分譲中の新築も少ないため、高めの売出しでも決まっています。
東雲
昨年、単価を大きく上げた人気物件「パークタワー東雲」の売出しが激減しましたが、その他の物件も順調に相場を上げています。
西大島・亀戸・南砂町
少し都心部から離れた東部の城東エリアも相場を一段と上げ、深川エリアとの乖離を縮めました（※2）。
東大島
区内最東端の駅。有力物件が少ない駅ですが、新築分譲・築浅も少しずつ増えてきています。今後の穴場的なエリア。
葛飾区主なエリアの動向
亀有・金町
新築の割高感から、割安だった駅近の良質な中古が大きく動き、相場を一段引き上げました。
お花茶屋
成約が減り、区内の人気が一部の駅に偏ってきました。
立石
青砥も立石も、駅近有力物件が坪単価250万円以内で売り出されたら、今のうちに検討したいです。
青砥
一部の物件に偏った在庫が増えていますが、駅近の好条件は希少で、実際の相場観は坪単価250万円近くを想定。
足立区 主なエリアの動向
北千住
物件の特徴やアドレスでも相場に乖離があります。相場なりで検討者自身の条件と合う売出しがあれば狙い目です。駅西口、千住アドレスは、東京都内でも地価が大きく上昇中。上記相場観とは大きく乖離がありますが、新築、中古ともに注目です。
西新井
続伸。成約のほとんどが、駅の南側、築年数が経った駅近物件に集中しています。今後、「亀田トレイン通り」周辺の開発で、更に生活環境の向上が期待されます。
北綾瀬
駅周辺の再開発に伴い、新築、中古ともに活発になってきました。これからですね。まだ空き地も多く、できれば将来的に住環境が悪化しないような好条件を選びたいです。
千住大橋
相場を大きく上げていますが、「シティタワー千住大橋」竣工後、住環境が悪化しそうな住戸は中々決まらず選ばれていた印象です。
江北
直近の新築は割安感から販売状況が良かったのですが、築浅の中古は高値での売出しが増え、重ため。前年の成約は平均坪単価が175万円に対し、22年9月の在庫の売出し平均単価は210万円、グロスで4,000万円を超えています。
江戸川区 主なエリアの動向
平井
沿線周辺の再開発により、人気上昇。都心部まで比較的近く利便性が高いエリア。今後も明るい見通し。
船堀
高目の売出しが嫌われました。徒歩10分前後の中堅物件が多く、価格含めた条件面を吟味して選びたい駅。
瑞江
駅周辺は、戸建てと共存する穏やかで生活環境もよい街並み。この数年間でマンションも新築分譲が多く、中古市場も順調に活性化してきました。バルコニー前の空き地など、将来の住環境が変化しそうな物件は注意したいです。
西葛西
東エリアでも有数の物件数が多い西葛西。横ばい。買い手としては良質な物件を選びやすいですが、売却時は競合が多く、リセールをとるのは難しい駅。葛西と含め、良好な子育て環境面など暮らしやすいエリアなので、永住前提で物件選びに臨みたいです。
簡単ですが、以上になります。
（※1）
有楽町線、りんかい線、ゆりかもめ各駅の調査物件は築10年以内に限定。
ＪＲ総武線と都営大江戸線の「両国駅」駅最寄りでは立地が異なりますが、一括りにしています。
東武伊勢崎線の「曳舟」と京成押上線の「京成曳舟」駅最寄りでは立地が異なりますが、一括りにしています。
森下は決まった3物件のうち2物件のアドレスが江東区だったため、江東区で包含。
（※2）
亀戸は、一部、高額での成約を除外しました。
