(出典:クレアホームズ王子神谷TOKYO 公式HP)

昨年分譲を開始したばかりでしたが、すごい売れ行きにびっくりしました。それも納得。今更ですが、このマンションおススメです!

物件概要

クレアホームズ王子神谷TOKYO
東京都足立区新田1
東京メトロ南北線「王子神谷」駅徒歩11分
JR京浜東北線「東十条」駅徒歩18分
用途地域:準工業地域
総戸数:15階建て83戸
専有面積:56.95㎡ 〜 88.39㎡
間取り:2LDK ~ 4LDK
管理費:10,800円~16,700円
修繕積立金:4,560円~7,070円
駐車場台数:58台
(月額使用料:4,500円~12,000円)
自転車置場:178台
(月額使用料:100円~300円)
バイク置場:4台
(月額使用料:3,000円)
ミニバイク置場:8台
(月額使用料:2,000円)
売主:セントラル綜合開発
販売提携:長谷工アーベスト
施工:ノバック東京本店
管理会社:セントラルライフ
竣工予定:2022年2月下旬予定

マンションの特徴・良さ、デメリット

このマンションの良さは、居住空間を追求した造りこみと、リバービューの住環境、そして求めやすい価格です。

居住空間の良さについて。

ほとんどの住戸で、バルコニー側だけでなく共用廊下側の部屋も完全にアウトポールにし、スッキリ使いやすい空間になっています(関連記事)。

下図の左が一般的なマンション。

6畳表記は柱部分まで含まれています。さらに柱が出っ張る分、ベッドなど家具を効率的に置けません。

右が当マンションです。6畳すべてが有効スペース、家具などを柔軟における、整形された部屋です。

リビング・ダイニング(以下LD)と隣の洋室を隔てる間仕切りの仕様もしっかりしています。

天井から出っ張りのない、背の高いウォールスライドドアによって、一体化した時に、開放的な整形された空間を作ってくれます。この仕様、意外と少ないです。

モデルルームは66㎡タイプでしたが、共用廊下側の洋室の使い勝手も、LDの開放感も、収納も必要十分でした!

住環境の良さについて。

バルコニー前面の西側に、3階建ての戸建てが建ち並ぶものの、4、5階より上層階は隅田川を挟んで170m抜けている恵まれた環境で、眺望も楽しめます。バルコニー逆側、東向きの洋室も、朝日が臨める部屋が多いと思います。

最後に価格について。

76㎡の角住戸で3千万円台から、70㎡の高層階でも4千万円台前半。

駅徒歩11分とはいえ、マンションが高騰しきった2020年~21年にかけて、23区アドレスで、この価格です。

このマンションの裏手、更に4分歩いた、駅徒歩15分の「ファインシティ王子神谷リバー&フォレスト」が、数年前のまだ相場がそれほど高くなかった時代ですら、3,500~4,000万円ほどでした。

新築が高くて手が届かない今、この価格は非常に魅力があります。

デメリットは若干不便な立地ですね。

特に、駅までの徒歩経路、環状7号線沿いの歩道、新神谷橋を渡る経路が心もとなく、更に地下鉄の出入り口から地階まで少し歩きます。ホームまで15分はみておいた方が良いでしょう。

車保有者でないと、マンション周辺も決して便利とは言えない生活環境です。

JR京浜東北線の「東十条」駅まで一応歩けるのは良いですね。

マンション・住戸を選ぶ際は、ハザードマップ上や、将来的な住環境変化のリスクも理解し納得した上で、自分に合ったマンションを選びましょう(関連記事)。

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ランドスケープデザイン・共用施設

大きな特徴のひとつは、空地率74%の余裕あるランドスケープデザインです。開けた明るいマンションになります。

住戸に対して70%の台数を確保する駐車場は、全台平置きで車の出し入れに便利。更に屋根付き駐車場も用意されます。

100戸以下の中規模マンションにもかかわらず、駐車場側のサブエントランスに「車寄せ」があるのも、余裕をもった敷地ができる技です。雨の日など、荷物の積み下ろしや人の乗り降りに重宝しますよ。

主だった共用施設としては、エントランス入った所に「ビューラウンジ」が設けられ、居住者のミーティングや待ち合いなどに利用できます。

ビューラウンジの外には、「リンクパーク」という自主管理公園がレイアウトされ、災害時には炊き出しに使える「かまどベンチ」が置かれるなど、居住者の憩いのスペースにもなりそうです。

他には、「防災備蓄倉庫」「自動販売機」「宅配ボックス」「ペット足洗い場」「24時間ゴミ置き場」「共用トイレ」など、一戸建てでなくマンションに住むメリットが感じられる最低限の施設、サービスが用意されます。

月々のランニングコストも安いですね。

70.69㎡住戸で、管理費が13,400円、初年度修繕積立金が5,660円、インターネット使用料が1,265円で、合計20,325円となっています。

主な住戸設備・仕様

主な設備

・LD床暖房
・魔法瓶浴槽
・ノンタッチキー
・セコムセキュリティ
・LDドアキャッチャー
・キッチン、洗面室の引き戸がソフトクローズ
・防災倉庫

可動式ルーバー格子やディスポーザーは無く、食洗機もオプション設定でした。トイレもタンクに手洗い器が装備されているタイプです。ただし、決してコストカットに偏っているわけではありません。キッチンや洗面室の引き戸がソフトクローズ仕様になっているなど、細かい箇所が親切に設計されていたり、住まいの快適性は意識されています。防犯面では、セコムのセキュリティシステムが装備され、玄関とバルコニー側のドアに侵入異常センサーが付いてボタン一つで起動できて安心。また、各戸、玄関前に完備されている防災倉庫は、ユーティリティスペースとしても機能するので、ありがたい設備です。

主な仕様

・直床二重天井
・天井高2,500mm(2~5階)2,450mm(6階以上)
・天井部までのウォールスライドドア
・バルコニー側の窓が連窓
・バルコニー奥行き1.8m
・玄関周りタイル張り

玄関周りに施されたタイルや、LD面と隣洋室側が一体化されたバルコニー面の「連窓」仕様、バルコニーのガラスパネルなど、住まいとして見せる所はしっかり造り込まれている好印象を受けました。住戸4隅のアウトポール設計もそうです。

クレアホームズ王子神谷TOKYO 間取り・価格

少し前の情報を含みますが、主な間取りと価格です。私が訪問したときは、既に8割以上が分譲済みでした。昨年の10月下旬に分譲を開始してから、すごい販売スピードです!

全戸西向き

Aタイプ、76.99㎡
2階、3,998万円

Aタイプ(76.99㎡)

Hタイプ、76.04㎡
5階、4,198万円

Hタイプ(76.04㎡)

Jタイプ、76.44㎡
14階、4,698万円

Jタイプ(76.44㎡)

C2タイプ、66.19㎡
8階、3,998万円

C2タイプ(66.19㎡)

C3タイプ、66.19㎡
14階、4,148万円

C3タイプ(66.19㎡)

D2タイプ、70.69㎡
12階、4,298万円

D2タイプ(70.69㎡)

Fタイプ、77.96㎡、4LDK
13階、4,848万円

Fタイプ(77.96㎡)

安いです。おそらく、3千万円台の下層階から売れています。

広めの角住戸は間取りが良いですね。選ぶ価値があります!

中住戸は、どのタイプも決してLDが十分な広さとは言えないものの、既述の通り、仕様が高い「ウォールスライドドア」と「連窓」によって、隣洋室と一体化させた際の開放感があり、収納もしっかりしています。完全アウトポール設計によって、すべての居室で使い勝手が良い空間に。

つまり、限られたスペースで効率よく、居住性が高い造りになっています。

まとめ・最後に

足立区、駅徒歩10分以上のマンションが、約3~4ヶ月程度で、この売れ行きはすごいと思いました!竣工までまだ1年もあります。

造りこまれた居住性の高さ、高い空地率や魅力的な眺望を確保した住環境の良さ、そして、この求めやすい価格が支持された結果だと思います。

私がモデルルームを訪問した時も、「周辺が6,000万円や8,000万円とかの中で・・・このマンションは!」とか「申し込みに間に合って良かったです!」など、見学者のテンションも高く活況でした。

もっと早く見にいっていれば良かったと思いました。少し生活に不便な立地ではありますが、周辺は自然豊かに伸び伸び暮らせそうですし、車所有者にも恵まれた設計。このマンションは買いでしたね!



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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