今回は「ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス」を紹介します。昨年の年末に「三菱地所レジデンス 大手町ギャラリー」を訪問しました。
この記事の目次
物件の特徴
物件概要
ザ・パークハウス谷中道灌山テラス
所在地：東京都台東区谷中３丁目
交通：JR山手線「西日暮里」駅 徒歩4分
東京メトロ千代田線「西日暮里」駅 徒歩4分
東京メトロ千代田線「千駄木」駅 徒歩8分
総戸数：地上15階建て58戸（募集対象外住戸23戸含む）
専有面積：26.45㎡～68.59㎡
駐車場：9台（優先権付駐車場1台、身障者用1台含む）
完成時期：2023年11月上旬予定
引き渡し可能年月：2024年1月中旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：東洋建設
当マンションは、「道灌山通り」並びに建つ「ザ・パークハウス谷中道灌山通り」（2013竣工済）、「ザ・パークハウス谷中道灌山レジデンス」（2016年竣工済）に続く分譲になります。
ロケーション・立地
「ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス」は、東京の中心部に近い東京都台東区アドレス、文京区から台東区にまたがる、いわゆる「谷根千エリア」の一角に建ちます。
江戸幕府第15代将軍、徳川慶喜など多くの偉人が眠る「谷中霊園」、東京十社のひとつ「根津神社」をはじめ、住宅地の中には由緒ある寺社が点在し、川端康成や森鴎外など多くの文化人も住んでいた、歴史情緒と文化を継承するエリアです。
当マンションが建つ谷中アドレスは、「谷中銀座商店街」が有名。交差する「よみせ通り昭栄会」とともに、お弁当が安い惣菜屋、鮮魚店、精肉店、日本酒専門店、珈琲専門店、ベーカリーなど、食料品の買い足しや食べ歩きが楽しいお店に、焼き物、ランプ、包丁専門店などの趣味雑貨店も豊富。また、商店街を外れた住宅地の中にも、古民家を利用した宿泊施設やカフェなど、新旧多くの施設、お店が集まり、たくさんの観光客で賑わっています。
最寄り駅の「西日暮里」駅（徒歩4分）、千駄木駅（徒歩8分）周辺には、飲食（チェーン）店やコンビニ、ドラッグストアなどの生活利便施設があり、日常の買い物は「まいばすけっと千駄木3丁目店」（徒歩2分）、「サミットストア千駄木店」（徒歩4分）、谷中銀座の中に地元スーパー「のなかストアー」（徒歩6分）などを利用できるので、不便はしないでしょう。
西日暮里と言えば「開成学園」（徒歩3分）が東京の学び舎では有名ですね。
マンション現地は、JR山手線「西日暮里」駅徒歩4分の好立地。
マンションが面している「道灌山通り」は、幹線道路のような喧騒はありませんが、車通りが多い時間帯も結構あります。通りから少し入ると戸建てが連なる閑静な住宅地。
マンションの南側が、12mの高さ制限や景観への配慮がされた「谷中地区 地区計画」、「住宅地区」のため、半永久的に眺望や日当たりが護られた地域となっています。敷地北側の「道灌山通り」は片側3車線の幅員があるため、開放的な明るい立地です。
（出典：ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス 公式ＨＰ）
また、上野台地に上がってきた標高があるエリアで、ハザードマップ上も比較的安心。内水だけ0.1～0.5mの浸水リスクが確認できましたが、神田川氾濫や高潮時も盤石な地盤となっています。
通学校は、「区立谷中小学校」（徒歩11分）、「区立上野中学校」（徒歩22分）です。
マンションを検討する際、事前に最低限押さえておきたいポイント（関連記事）。
ランドスケープデザイン・共用施設
敷地は、3方接道した南東角地。
北側は「道灌山通り」を挟んで25ｍ前後、南側と東側は、道路を挟んで4m前後、離隔が保たれています。歩道から建物までは10m近くセットバックされ、道灌山通りからの音、プライバシー性に配慮されています。バルコニー側が住宅地を向いているため、リビングダイニング側では窓を開けての生活も問題なさそうです。
（出典：ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス 公式ＨＰ）
エントランスが奥まった位置にあり、更に右手に折れてホールに入るため、「道灌山通り」で左折待ちをしている車や歩道の通行人から覗かれることもありません。
大きな特徴の一つは、ファサードデザインです。前2作の「ザ・パークハウス」同様、マンションの北側が道灌山通りに面しているため、背面を中心に、谷根千の街に馴染むような風情あるデザインになっています。
（出典：ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス 公式ＨＰ）
歩道からのアプローチには天然石を敷き、長くくねらせた動線と植栽によって邸宅感溢れる贅沢な空間に、建物背面のデザインも秀逸！
建物左から、雁行した手摺りの室外機置き場に、スリットを走らせたエレベーターホール部分を挟んで、一松紋様柄のガラス手摺りを配列したお洒落なデザイン。夜間は、性格が異なったガラスパネルに照明を映り込ませることで、行灯に照らされた谷中の街並みを印象づける雰囲気になりそうです。
（出典：ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス 公式ＨＰ）
主な共用部について。
アプローチから右に折れて入った「エントランスホール」。応接スペースなど機能面は特にありませんが、こちらも凝ったデザインが施され上質な空間を演出。エレベーターを待つホールの窓からは、中庭の植栽を眺められるように工夫されています。オートロックは1箇所のみで、後はエレベーターの着床制限などなく玄関前で通話のみ。セキュリティ面は、心許ないと思いました。
（出典：ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス 公式ＨＰ）
共用部には2つのハイライト！
一つが、「パーソナルブース」（2箇所）。自宅とは気分を変えてワークをできる環境が棟内に設置されます。シュレッダーも用意され、予約制、時間制限での運営が考えられているようです。
もう一つが、住戸専用宅配ボックスが各階に用意されることです。重い荷物も玄関の側まで運んでくれます。これは嬉しいです！
他、1階部分には、「平置き駐車場」が9台（うちEV1台、地権者用1台含む）、「ペット足洗い場」、24時間対応の「ゴミ置場」「メールコーナー」「自転車置き場」「防災倉庫」などが設置されます。ゴミ置き場は、2箇所のオートドアで清潔感があり、臭いの拡散を和らげてくれるでしょう。風雨からの劣化を軽減してくれる屋内の自転車置き場は良いですね。荷物置場がエントランスとメールコーナーに設けられているなど細かい配慮もされています。
管理体系は通勤で、週5日勤務、8時～17時を予定しています。
月々のランニングコストは以下。
H1タイプ（68.59㎡）
管理費：23,600円
修繕積立金：12,010円
インターネット利用料：1,771円
月額合計：37,381円
管理費は㎡344円。小規模のマンションであること、上記の便利な共用施設やディスポーザ標準なども踏まえ、こんなものだと思います。
2階部分から上が住戸で外廊下設定。セットバックされているため、共用廊下側の環境はそれほど悪くないと思いますし、南側に抜けた通風のメリットがありそうです。
間取り 予定価格
主な間取りと予定価格（22年12月現在）です。
（出典：ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス 公式ＨＰ）
Eタイプ（59.66㎡、2LDK）
4階、8,800万円台
6階、8,900万円台
11階、9,200万円台
14階、9,500万円台
Gタイプ（66.03㎡、3LDK）
4階、9,500万円台
6階、9,700万円台
11階、10,000万円台
14階、10,300万円台
Cタイプ（53.47㎡、2LDK）
4階、7,800万円台
6階、7,900万円台
11階、8,100万円台
14階、8,400万円台
H1タイプ（68.59㎡、3LDK）
4階、9,900万円台
6階、10,300万円台
14階、12,000万円台
平均坪単価は、500万円前後の予定です。
角住戸は2LDK、3LDKの両方を選べるのが検討者にとって親切。中住戸のEタイプはビューバスもあります！
眺望については、オンラインサロンのページで確認できます。
（出典：ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス オンラインサロンページ）
5階でこの眺め！4階から前面の建物の上を抜けてくるイメージですが、5階からは電線の上で完全に抜けてきます。高層階は素晴らしいパノラマビューになりそう！「ザ・パークハウス五反野」の棟内モデルルームで室内から見た圧巻の眺望が忘れられません。
住戸内の主な仕様について。
二重床
サッシ高、〜11階1,970mm、12階〜2170mm
天井高、〜11階2,450mm、12階〜2,700mm
バルコニー奥行き、1900mm
バルコニーパネル、〜11階乳白色、12階〜茶系透明
専有部廊下と洗面室の床は、フローリングでなくタイル貼り！清潔感と空間の上質さを醸成します。
室内には梁がほぼ侵食せず、LDサッシ上部、住戸の両壁上部がすっきりした空間に。
天井上部までのウォールドアと連窓サッシを採用することで（一部住戸を除く）、採光を高めていますが、隣の洋室がLD側と同じように足元までの窓だったら更によかったですね。
設備面は、後ほど紹介します。
ザ・パークハウス谷中道灌山テラスに住むメリット
当マンションに住んで得られるメリットについて。
移動が楽なアクセス環境の良さ！
都心部主要各所へ短時間の直通アクセスを確保する、JR山手線と東京メトロ千代田線の2路線の駅近（徒歩4分）立地が大きなメリット！充実した生活や日々の忙しい日々の中で、行動範囲や移動回数が高まる利便性に大きな価値があります。
（出典：ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス 公式ＨＰ）
山手線を移用すれば、「東京」駅（14分）、「上野」駅（6分）、「池袋」駅（14分）、「新宿」駅（20分）。
千代田線を利用すれば、「大手町」駅（10分）、「日比谷」駅（14分）、「霞ヶ関」駅（16分）、「表参道」駅（25分）「明治神宮前〈原宿〉」駅（26分）まで直通で移動でき、都内のビジネスエリア、娯楽施設が集まるスポット、ビッグターミナルをほぼカバーできてしまう快適さです。
日暮里駅（徒歩10分）から、京成スカイライナーを利用すれば成田空港もダイレクトアクセスでき海外への旅行や出張も楽々！
人生をより豊かにできるロケーションの良さ！
前述の通り、谷根千エリア、文京、上野エリアを中心に、豊かなライフスタイルを家族で育んでいけるロケーションの良さが光ります。
日本の歴史、文化に触れ、ライフスタイルや生きる価値観を更に豊かなものにしてくれる地域。上野まで歩いて、それぞれの博物館、美術館で世界と日本の文化や歴史に触れることができます。子どもが産まれれば「上野動物園」に遊びに行くでしょう。散歩がてら何度も「国立子ども図書館」に足を運んで本のシャワーを浴び、子供が成長すれば「国立科学博物館」に足繁く通って生物や化学の神秘に触れ、「開成学園」の文化祭を訪れたり、東大の赤門を散策できる、贅沢な子育て環境、教育環境が身近に。
遊園地もショッピングセンターもある「東京ドームシティ」は、1日買い物したり遊べる楽しいスポットで気軽に行ける距離。
文化やエンタメだけでなく、日暮里・舎人ライナーに15分前後乗れば、広大な自然の「都立舎人公園」で1日走り回ったり、ピクニックをしたり自然体験もできます。
生活利便施設が少なめの「西日暮里」駅、「千駄木」駅周辺ですが、「西日暮里」駅周辺の再開発が控えており、数年後には更に利便性が高まりそうな期待感もあります。
南東開放の日当たり、眺望が得られる住環境の良さ！
山手線の駅徒歩4分にいながら南東側を半永久的に開放した希少立地！眺望と日当たりが、元気で明るい生活を末永く約束してくれるでしょう。
バルコニー前面から、前建てまでは4m程の離隔ですが、低層の住宅地のため、2階からしっかり陽が入ってきます（モデルルームで要確認）。
（出典：ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス 公式ＨＰ）
5階くらいから上層階の抜け感、眺望は圧巻です！道灌山通りからはセットバックされ、バルコニー側も静かな住宅地を向いているため、喧噪も感じないでしょう。それが、山手線の内側、駅徒歩4分の立地で恩恵にあずかれる大きな価値です。
快適な生活を支援するマンション企画！
当マンションは、「勤める住まい」をコンセプトにしています。
（出典：ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス 公式ＨＰ）
窓付きの明るい「パーソナルブース」で、自宅とは気分を変えて1人の時間に没頭することができます。2LDK、3LDK住戸には折りたたみ式の「バルコニーカウンター」が標準装備されるので、たまには日差しを浴び、遠くを見渡し目を休ませながらワークをするのも良しです。バルコニーには「防水型コンセント」も用意されています。ただ水を差すようですが、経験上、外でのワーク環境は・・・と個人的に思うところもあります。
「住戸専用宅配ボックス」も時代性を反映していますね。これは本当に嬉しい！
他、室内の設備は充実しています。家事の効率化を支える「ディスポーザ」が標準。「ミストサウナ」は、たまに使用すると自宅でも気分転換できます。近年、トイレも空間利用の高まり、上質化が話題になっている記事を見かけましたが、「トイレリモコン」「ローシルエット式トイレ」「手洗いカウンター」にはミラーも標準装備で、こちらもしっかりした空間。キッチンの食器棚を後付けすると、大きさ、色合い、質感などインテリアに合わせるのが難しいので、「セパレート型食器棚」が標準されているのが嬉しいです。キッチン、洗面台ともに「クオーツストーン天板」で空間の質感を高めてくれています。
「可動ルーバー面格子」で共用廊下側のプライバシー性と遮音性を確保。サッシについても、「T-2等級」相当で、外からの音にしっかり配慮されています。断熱効果が期待される「Low-E複層ガラス」は、夏場や冬場での快適な室内での暮らしを支援してくれる設備です。
小規模マンションながら、共用部、専有部の快適さ、利便性を高めた造り、企画の良さが際立ちます！
ザ・パークハウス谷中道灌山テラス デメリット
当マンションのデメリット、注意点は、エリアの雰囲気が人によっては合う合わないがありそうな事と、居住空間が手狭だと感じたことです。
個人的には「谷中銀座商店街」は好きな場所ですが、休日は観光地化しており、人混みを嫌う方は気軽に散歩するのが少し憚られるかもしれません。また、下町感が感じられるエリアで、生活環境が肌に合わない人もいるでしょう。
マンションの周辺は、駅周辺で何でも揃う隣の「町屋」駅周辺と比べると少し寂しい環境です。「西日暮里」駅前の再開発によって駅の周辺が洗練され、生活利便施設が増えることに期待したいですね。子育てが活発なポジションという印象を受けず、指定の小学校と中学校も遠い通学環境も気になりました。
2LDKと3LDKの間取りでは、3人家族かDINKS、単身向けだと思います。3LDKだからと4人家族で検討すれば、手狭な間取りがデメリットになるでしょう。Gタイプの3LDKは窓が無い居室もあります。
それと、共用部については、自転車置場が各住戸1台のみの割り当てが気になったのと、共用トイレが欲しかったです。マンションは基本住戸内にトイレが一つなので、いざという時に助かる施設です。
最後に 今後の販売スケジュール
今後の販売スケジュールですが、2023年1月29日(日）まで希望住戸の要望書を受付、2月中旬に正式価格が発表され、第一期販売開始の予定です。
山手線駅徒歩4分に、南東向き開放の希少性ある立地！谷根千のロケーション。上質なデザイン、利便性を高める共用部、設備など、居住者視点で企画されたマンションだと思いました。述べてきたような特徴は、前2作の「ザ・パークハウス」居住者のアンケートで回収した声を織り込んでいる点も納得できました。
「ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス」に住めば、話題に富むエリアの生活で会話に花がさき、日々明るい室内の生活で元気になり、そして何をするにも便利な生活が待っています！
