再開発が進み、街の利便性向上が著しい金町エリア。今回は「バウス金町」のモデルルームを訪問しました。

バウス金町 特徴

物件概要

バウス金町
東京都葛飾区金町1
JR常磐線「金町」駅 徒歩9分
京成金町線「京成金町」駅 徒歩8分
総戸数:地上12階88戸
売主:中央日本土地建物
施工会社:長谷工コーポレーション
引き渡し可能年月:2023年8月(予定)

(出展:バウス金町 公式HP)

立地・ロケーション

「金町」駅周辺の街並みは、この10年前後の再開発によって大きく変貌を遂げました。駅周辺の「ヴィナシスタワー金町レジデンス」、「プラウドタワー金町」と一体となった再開発に、新宿地区への「東京理科大学」誘致。2030年に向けては、金町自動車学校跡地の「東金町一丁目西地区第一種市街地再開発事業」が控えていて、更なる街のイメージ、利便性向上が期待されています。またまた、商業施設一体のタワーマンションが建ちます!

マンションは、JR常磐線の「金町」駅から南に向かい、水戸街道(国道6号線)を渡って徒歩9分の立地。

マンションから徒歩10分圏内には、スーパーやドラッグストア、コンビニ、飲食チェーン店などか点在し、生活しやすい環境を形成しています。

交通の要である水戸街道に沿って「葛飾新宿郵便局」「金町中央病院」「金町消防署」「亀有警察署」、「にいじゅく地区図書館」などの公共施設に、近くには「葛飾にいじゅくみらい公園」や「新宿交通公園」「にいじゅくプレイパーク」などの大型公園も揃っています。

水戸街道沿いのマンション立地。画面正面奥に見えるタワーマンション「ヴィナシスタワー金町レジデンス」付近が「金町」駅周辺。
街道沿いを中心に、公共施設や生活利便施設が集まった周辺環境
駅周辺、複合商業施設「ヴィナシス金町」(約550m)や「ベルトーレ金町」(約640m)内には、様々な商業施設が集まっています。
「アリオ亀有」(約1,390m)
都立公園面積1位の「水元公園」(2,170m)
「葛飾にいじゅくみらい公園」(約850m)
「新宿交通公園」(約580m)

通学区の「柴原小学校」(徒歩4分)が近く、「柴原学童保育クラブ」も小学校の目の前にあるので、共働き夫婦でも子育てしやすい環境と言えます。

自転車に乗れば「アリオ亀有」や「都立水元公園」「柴又帝釈天参道」など遊べるスポットへも気軽に行けて、楽しい生活を送れる暮らしやすい場所。

ランドスケープデザイン

水戸街道と、歩道から一歩上がったエントランス、植栽が、環境のデメリットを補うのに効果的なランドプラン。道路から奥行き感が出ると良いですね。

外観デザインが格好良いです!水平のバルコニーラインと、縦のマリオンをシャープなホワイトに。ガラスパネルとの組み合わせも洗練されています。

正面から見た外観デザイン
(出展:バウス金町 公式HP)
水戸街道沿いに位置するエントランスデザイン。外観の背面デザインとともに、街道から奥行き感ある佇まいが期待されます。
(出展:バウス金町 公式HP)

ただし、目立つのは、水戸街道から視界に入る背面側なので、こちらのデザインも期待したいです。

セキュリティは、風除室の1箇所のみなので、心細く。

木の葉の形をしたソファ、スリット形状が効いたウォールのデザインが印象的な「ラウンジ」と、「ワークスペース」が置かれるのが共用部分の特徴。他には、宅配ボックス、24時間対応のゴミ置場などが用意されます。

エントランス奥には、住人同士のコミュニケーションがとれる「ラウンジ」と、脇にはサードプレイス的な空間「ワークスペース」が用意されます。

住戸は2階からで、88戸中66戸を南向き、22戸を北向きの角住戸設定。南向き住戸は、道路を挟んで低層住宅が広がる開放感が大きな魅力です。

設備・仕様

主な設備、仕様は以下。

ディスポーザ
食器洗い乾燥機
床暖房
可動ルーバー面格子
直床・二重天井
LDの天井高2.5m〜2.6m
T-4等級サッシ
(二重サッシ※北向き住戸と南向き、中住戸の共用廊下側の可動ルーバー面格子付き窓)
バルコニー隔て板はトールサイズ
バルコニー奥行き1,900mm(北向き住戸の一部除く)

「ディスポーザー」と「可動ルーバー面格子」は、マンションでの快適性に貢献する設備のプラスポイント!連窓サッシだったら更に良かったですね。

間取り・価格

現在、販売中の主な住戸と価格です。

Gタイプ、57.58㎡(2LDK)
3階、4,238万円
9階、4,558万円

C2タイプ、71.06㎡(3LDK)
3階、5,198万円
9階、5,488万円
10階、5,508万円
11階、5,528万円

C2タイプ、71.06㎡

Dタイプ、68.73㎡(3LDK)
3階、4,998万円
6階、5,168万円
10階、5,308万円
11階、5,328万円
12階、5,428万円

Dタイプ、68.73㎡

Fタイプ、81.49㎡(4LDK)
3階、5,658万円
4階、5,798万円
6階、5,918万円

Fタイプ、81.49㎡

平均坪単価は、245万円前後でした。

月々のランニングコストについて。

71.06㎡住戸
管理費:18,300円
修繕積立金:9,950円
インターネット利用料:990円
給湯器リース料:2,200円

初年度で31,440円は、エリアの板状タイプのマンションでは重ため。修繕積立金を多めに設定してあることは悪くありませんが、管理費が少し重たいのと、給湯リース料が負担になります。「シティテラス金町」は、大規模のメリットを活かして、70.35㎡住戸がインターネット使用料など込みで12,305円ですから、その差は歴然。エリアで検討している人にとって、月々1万円近い差は、検討材料の一つになるでしょう。

バウス金町に住むメリット

当マンションに住むメリットは、南向き住戸の日当たり、眺望の良さです。マンション南側の前面が低層の住宅地になっているため、低層階から日当たりが良く開放感があります。上層階では、住宅地の上を抜けた眺望も楽しめるでしょう。

葛飾区のHPの「用途地域・都市計画」を見る限り、ちょうどマンションに面した道路から南側のエリアが「準工業地域」の容積率200%となっていて、将来に向けても当マンションのような高い建物が建つ心配が少ない点が強みだと思います(当マンションの敷地は「商業地域」で容積率500%)。

マンション南側の明るい住環境。
マンションの北側から見た敷地。画面奥がバルコニー前面の環境。日当たり良好です!

少しでも経済的に抑えて4LDKを探している方にとっては、都内23区、新築、徒歩10分以内でこの価格は、中々良い選択肢の一つだと思いました。

それと、マンション内に「ワークスペース」があることは、暮らす上で利便性の向上に繋がります。ちょっとした空間ですが、戸建てではなく、マンションならではの良い企画です。

当マンションの気になった点

1番のデメリットは、マンション周辺での生活が、常に幹線道路を往来する大型車などの喧噪に晒されることです。マンションの立地は、渋滞を誘発するポイントなので、車からの視線も気になります。周辺で子育てする際は、少なくとも駅北側「新宿地区」のマンションより、注意を払って生活をする必要があります。

バス、トラックなど大型車の往来も多い幹線道路「水戸街道」沿いの環境

南向き住戸の住空間については、それほどハンデは無いでしょう。共用廊下側の窓は二重サッシを採用していますし、バルコニー面が水戸街道と逆側なので、時間体によっては窓を開けた生活も楽しめます。北向きの2LDK住戸については、常に窓を閉めた生活を余儀なくされるため、日中、外で活動することが多いDINKS層向けになります。

共用部に少し注文を。ベンダー(飲料自販機)と共用トイレがほしかったです。1階平面図の共用廊下付近に「止まれ」の文字が入っているように、駐輪場までの動線に車路を渡る設計も気になりました。子供ができたら、マンションの外だけでなく、棟内でも「車に気をつけてね」と配慮する必要があります。

色々言ってきたのは、近隣で生活を営む上で、事前に気をつけておきたいポイントになります。周辺の子育て環境は良好で、便利で楽しい生活を送れるロケーションです。

まとめ・最後に

子育て世帯が検討するなら、新宿地区の環境に、お隣、東金町地区の再開発が控えているエリア特性に加え、大規模マンションの利便性を享受できる「シティテラス金町」がお薦めなのですが、シティテラスは売り急いでいないため、直近では、特にエリアの将来性を先取りした価格まで吊り上がってきています。

例えば、南向きを開放したA棟の6階、70.35㎡住戸が6,300万円(坪単価295万円)。前面の環境が塞がれたC棟、D棟はもう少し安いですが。

当マンションの南向きの9階、71.06㎡住戸の5,488万円(坪単価255万円)と比べると大きな価格差があります。シティテラスは、南側に常磐線の騒音を抱えますが、こちらの南側は、穏やかな低層の住宅地というアドバンテージもあります。悩ましいですよね。

月々1万円(およそです)のランニングコストの差額分を、住宅ローンの月々支払い額に充てると(0.5%、35年借り入れ)、単純計算ですが約400万円多く借りられることを踏まえ、価格だけで大きな判断基準にするのは避けたいです。価格は住まいの満足度に直接的につながるメリットでありません。

それでも、検討材料の大きな一因になることは実際ですから、借入の与信に余裕が無く、永住前提で当マンションの特徴を気に入った方なら、お勧めできるマンションだと思います。

23年8月7日追記、バウス金町竣工! 

水戸街道から正面で目立つ、マンション背面のデザインが飛び抜けて格好良いです!エントランス周りも植栽豊かで上質さを感じました!

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