シティテラス新小岩　モデルルーム訪問　間取り・予定価格

「シティテラス新小岩」のマンションギャラリーが1月8日にオープンしましたので、早速見学に行ってきました！

前回記事のおさらい

シティテラス新小岩は、「16年ぶりの新小岩駅徒歩3分以内、200戸以上」の大規模マンション。「東京」駅まで直通13分、「新橋」や「品川」も1本で移動できる総武線快速の利便性と、駅周辺の商業施設を利用できる生活利便性を最大限発揮できる好立地、更に大規模マンションの快適性が最大の特徴です（前回記事）。

ランドスケープ・共用施設・管理

大規模ランドスケープが自慢のマンションです。

敷地は東西に長く、住戸は全戸南東向き。

敷地東側には提供公園が作られます。マンションに隣接した公園は、子育て世帯にとって本当に助かります。マンション内でママ友もできやすくなります。

外観は、2色のガラス手摺りが洗練されていて、経年劣化を感じさせないデザインになりそうです。通常、プライバシー性を考慮して低層階は曇りガラスにすることが多いバルコニーパネルですが、2階からクリアガラスにすることは珍しいです。前面は、他のマンションの北向きですし、人が往来する公道でもないため、一部制限された住環境を少しでも明るくする意図もあると思います。

敷地西側、中庭を眺められる2層吹抜のエントランスホールに、客人を応対できるソファが用意されます。

主な共用施設は、キッズコーナー兼ペアレンツサロンのみ。住友不動産の「シティテラス」シリーズは、エントランスデザインを豪華にする一方で、使用頻度が少ない共用施設をできるだけ省き、月々のランニングコストを削る物件が多いですね。

今のご時世と、この物件の特徴である都心部近接の便利な生活を考えた時に、ワークスペースなどがあれば良いのですが、この後、正式に決まったわけではないものの、コワーキングスペースを棟内1階に設置する計画があるとのことでした。

駐車場が、大型ハイルーフ車対応（車種による）であるのは、車所有者にとっては嬉しいですね。

また、間取りのタイプによっては1階に設置される「サイクルトランク」付きの住戸も用意されています。

詳しい管理費は聞き漏れましたが、「ランニングコストには自信を持っていて、プラウドタワー亀戸クロスと比べていただければ、半分とまでは行かないまでも・・・」と低コストを推していたので、㎡あたり200円～220円程度、67㎡住戸で15,000円前後？修繕積立金と合わせても初年度の月々は20,000円強といったところでしょうか（未確認）。

主な住戸設備・仕様

主な設備です。エリアの板状マンションの中では特徴があります。

・戸別宅配ボックス
・IOT設備（浴槽お湯張り、床暖房などの遠隔操作）
・機械方式の24時間換気システム
・可動式ルーバー格子
・LD床暖房
・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・キッチン天板天然石
・トイレ手洗いカウンター
・浴室ミストサウナ
・LDドアキャッチャー
・ミニシンク

充実しています！

1番の特徴は、玄関脇に戸別宅配ロッカーが装備されることです。これは非常に羨ましい！高さも2m近くあるため、嵩ものも入ります。置き配にしなくても非接触で宅配便を受け取れますね。

IOT設備により、宅配ボックスの開閉は住戸内からできるようです。インターフォンの呼び出しをスマホで確認することもできるようで、子供の帰宅なども外から確認できるのは安心です。

もうひとつ大きなポイントは、機密性が高いマンションに必須の「24時間換気システム」が機械式であることです。リビングや共用廊下側の居室の壁に取り付けられている自然吸気の手動装置がありません。各居室の天井上部にダクトがあり換気を行います。

手動で開閉する自然吸気装置は、少なからず音漏れがするため、防音対策の一環であるとも考えられます。吸気口がないため、付近のクロス汚れの防止や外部からの冷気を防ぐことにも一役買います。

バルコニーには「ミニシンク」が設置されます。近年では珍しい設備！この数年間において江東5区で分譲されたファミリータイプのマンションでは、「シティテラス金町」、「ブランズ北千住」、「バウス西葛西清新町」くらいだったと記憶しています。バルコニーシンクは、植栽の水やり、ベランダ掃除、子供の汚物の洗濯など、なんだかんだ便利な設備です。

玄関のインターフォンはカメラ無しでした。ちなみに、玄関の鍵は通常の非接触キーから、オプション数万円で電子キーに替えられるようです。これは選びたいですね。

主な仕様です。

・玄関周りタイル張り
・二重床二重天井
・天井高2,600mm
・サッシT-2等級
・共用廊下側はT-4（二重サッシ）
・バルコニー奥行き1.97m
・バルコニーガラスパネル（2階以上）
・住戸間の隔て板はトールサイズ
・バルコニー窓は、隣洋室と一体化した連窓

モデルルームで目を見張ったのが、住戸両脇の天井部に梁が出ていないこと。多分ですが、長谷工の上質物件で比較的見られる「内梁工法」で梁を壁に内蔵している造りだと思います（未確認）。

梁の食い込みが少ないため、リビング空間が2,600の天井高と合わせて頭上まで開放感がある事に加え、各居室の上部隅々まで行き届いた収納も見逃せません。

以上、全体的に、住友不動産と長谷工のタッグでコストカットせず、住環境のハンデをしっかり埋め合わせした充実した設備と住空間構造となっています！　

シティテラス新小岩　間取り・予定価格

紙の資料をもらっていないので間取りなど共有できませんが、一般的な田の字型の住戸が並びます。

良心的なのは、バルコニー側だけでなく、共用廊下側の2つの居室も柱がほぼ浸食していないことです（住戸4隅がアウトフレーム）。各居室とも整形に近い空間で広々、ベッドなどの家具も効率的に置ける空間になります。

モデルルームは64.31㎡タイプの住戸でしたが、先述のとおり、専有面積を感じさせない広々空間となっています。

3月に分譲予定となっている第一期の予定価格ですが、このマンションの主な住戸となる、67.02㎡と75.02㎡住戸の中層階～高層階にかけて、6,500万円～7,300万円でした。

75.02㎡住戸の単価が安いように思われますが、75㎡住戸には5㎡のサイクルトランクの面積も含まれるため、実際の住戸面積は70.02㎡となります。

住友不動産のマンションですから、次期以降、低層階の単価が安くなるとは限りません。問い合わせ段階では反響が高いそうなので、販売も好調であれば低層階で単価を上げるかもしれません。この立地では今の予定価格でも十分売れそうですから、条件が良い一期の売出し住戸を押えておけば、納得性は高いのではないでしょうか。

どの住戸を選ぶべきか

東西に長い敷地の南側には、「ミオカステーロ新小岩」「ベグレッタトーレ」「パークホームズ新小岩ステーションサイドレジデンス」などのマンションが林立しており、横で見る住戸位置、縦で見る階数ともにマンションギャラリーでよく吟味してから選びましょう。

南向きのため最低限の日当たりを確保できる住戸は多いと思いますが、抜け感がある住戸は多くありません。二重サッシを採用しても、戸外や窓を開ければ線路の騒音を避けて生活することはできません。住環境で選ぶマンションではないため、利便性重視と考え、ある程度、環境を割り切って選べる人向けのマンションです。

合わせてマンションを選ぶ際は、ハザードマップ上や、将来的な住環境変化のリスクも理解し納得した上で、自分に合ったマンションを選びましょう（関連記事）。

シティテラス新小岩　リセール、将来性は？

予想価格を「ジオ南砂町」で大きく外し顔が真っ赤になりましたが、今回は前回の記事で予想していたとおり、中層階70㎡6,700万円前後（坪単価320万円）はドンピシャでした。

1年半前位には、シティタワーズ東京ベイが、70㎡で7,000万円前後と同じような価格帯であったことから、いくら徒歩3分とはいえ、高くなってしまった印象は拭えませんが、駅徒歩3分の大規模は超鉄板なので人気は出るでしょう。

昨年の自粛期間中前後に、徒歩4分の竣工2012年、アデニウム新小岩（2012年竣工）70㎡前後の住戸が、5,000万円（坪単価230万円前後）で売れに売れまくっていたことが反芻されます。シティテラスがまもなくリリースされるあの頃は、安いと思われていた証です。

将来的には、明るい要素も多いように思えます。

リセールの鍵となってくるのは、小岩、新小岩の駅前整備、再開発いかんです（関連記事）。

新小岩駅前には、タワーマンションが建つ計画がありますが、再開発は小規模。それでも、今までの相対的に低かった評価や総武線快速停車駅の利便性がより見直され、評価が高まる要因になりうるでしょう。

更に、千葉寄りの快速が停車しない小岩には、今後タワマンが数棟建つ、街周辺の大規模再開発が控えており、街が化ける可能性もあります。そうなれば、「人気は小岩だけど利便性は圧倒的に新小岩！」と、より新小岩の良さが見直され、この2駅エリアで不動の人気になるのではと勝手に想像しています（そうなってほしい！）。

現状、葛飾区で7,000万円は若干抵抗があるかもしれませんが、以前の有明と同じような見方で、街が綺麗になる前に購入する価値は少なくありません。都心部まで直通13分、駅徒歩3分の大手、大規模の鉄板マンションなので、月々のランニングコストを考えても、大きく資産価値を毀損する事は考えづらいです。

後発のタワマンを待つにも、当然今より高くなる事が考えられます。

上記、中層階、67㎡、6,500万円の10年後の価格は、売れに売れたアデニウム新小岩に10％強の色を付けて、5,500万円と予想しておきます。リセールは悪くないはずです（個人の予想なので、参考にしないでください）。

まとめ・最後に

都心までの好アクセスに、駅徒歩3分の利便性と価格帯を踏まえると、子育て前の共働き世帯やDINKSに響きそうだと感じました。もちろん、駅前の生活利便性や大規模マンションの快適性を踏まえれば、駅近の制限された住環境の中でも、ファミリー層に過ごしやすいマンションだとも思います。

メリットとデメリットがはっきりしているマンションなので、刺さる人には刺さりますし、住環境などがどうしてもしっくりこない人も多いかもしれません。

64㎡で広々とした空間の快適設備が設置されたモデルルームも、ぜひ1度見て欲しいですね。

21年3月3日追記、物件概要変更

270戸→268戸に変更になっていました。1階の2戸を「コワーキングスペース」に変更して、時勢を反映してリモートワーク対応マンションへの企画変更のようです。

これ凄くないですか、数千万円の売り物２つを潰した方が商品性が上がると判断したということですよね？ https://t.co/o7lvRglbSL

— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) March 3, 2021

21年6月5日追記、第1期価格

Ｃ２タイプ、67.02㎡
14階、7,000万円

Ｄ'タイプ、70.02㎡
7階、6,900万円

Ｅ２'タイプ、67.2㎡
7階、6,500万円

Ｆタイプ、76.59㎡
11階、8,500万円

21年9月8日追記、販売中の住戸

21年9月8日現在、販売中の主な住戸です。

A2タイプ、64.31㎡、3LDK
8階、6,300万円、坪単価323万円

Dタイプ、70.02㎡、3LDK
6階、6,900万円、坪単価325万円

E2タイプ、67.2㎡、3LDK
5階、6,500万円、坪単価319万円

E2'タイプ、67.2㎡、3LDK
12階、6,900万円、坪単価338万円

Fタイプ、76.59㎡、4LDK
4階、8,200万円台、坪単価353万円

22年1月25日追記、主な販売中住戸

フォロワーさんから、価格を共有いただきました。一部の住戸を除いて売出し直後と価格帯は変更ないように思えます。3月に竣工予定。楽しみです♪

A1タイプ、64.31㎡、3LDK
6階、6,500万円
9階、6,800万円

A2タイプ、64.31㎡、3LDK
7階、6,200万円
10階、6,600万円

B2タイプ、61.01㎡、3LDK
7階、5,600万円
10階、5,900万円
13階、6,200万円

C2タイプ、67.02㎡、2LDK+Ｓ
4階、6,300万円
5階、6,500万円
11階、7,000万円

Dタイプ、70.02㎡、3LDK
5階、6,900万円
10階、7,500万円

D’タイプ、70.02㎡、3LDK
3階、6,500万円
6階、6,900万円

E2タイプ、67.2㎡、3LDK
3階、6,100万円
5階、6,500万円

E2'タイプ、67.2㎡、3LDK
6階、6,500万円
10階、6,900万円

Fタイプ、76.59㎡、4LDK
3階、8,500万円台

22年7月13日追記、販売中の住戸

すでに竣工しました。第1期から、ほとんど値上げがなかったように思えましたが、ここへ来て、前回1月から、坪10～15万円程度上げた住戸があります。

Dタイプ、70.02㎡、3LDK
9階、7,700万円

E2'タイプ、67.2㎡、3LDK
10階、7,200万円