f:id:murakoshi5:20190426155606p:plain出会いは、ふとした妻の一声から。『パパ知ってた??アリオ北砂の裏にすんごい!マンションあるんだよ!!』。へえ!ということで、見に行ってみました。

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物件概要

東京スイート・レジデンス
東京都江東区北砂2
都営新宿線「西大島」駅徒歩12分
15階526戸
駐車場:526台
駐輪場:全戸サイクルポート付き
用途地域:工業地域
分譲:双日、中央コーポレーション、東レ建設、三校不動産、長谷工コーポレーション、明和地所、他
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:合人社計画研究所
竣工:2008年2月

確かに圧倒的な存在感。このエリアにおいて、このクラスのマンションがあると知りませんでした。高級感、重厚感、存在感。しかも、新築に近いと思えてしまうほどのきれいさ。すでに築11年です。

 

まず、マンション名です。
『東京スイート・レジデンス』f:id:murakoshi5:20190426155708j:plainマンションの名前って、大手のブランド化したマンション名を除いて、格好つけているようでセンスがもう一歩というネーミングが多いと思うんですよね。特に賃貸だと『サンクタス・コラッソ』とかちょっと恥ずかしいような。いやあるか知りませんけど。

このマンション、数社による共同開発で、最大手のブランド名は付けられず、駅から徒歩12分、お世辞にも駅チカといえず、人気のエリアとも言えない立地のマンションなので、東京を上手くアピールした絶妙なネーミングだと思いました。

20代にドライブしながらよく聞いていた「東京スイート」という、ゴスペラーズの歌。『甘~い!』唄です。「東京」と「スイート」という語句の組み合わせ。『東京はそんなに甘くない』はずだったのに、なんと甘美な響き・・・。まずネーミングからイメージ作りに成功しているのではないでしょうか。マンション名の看板もカッコイイですよね!

 

ランドスケープデザイン
『すんごいマンションあるんだよ!』という妻の一言に尽きると思います。f:id:murakoshi5:20190426160215j:plain

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f:id:murakoshi5:20190426160336j:plain重厚なエントランス、高級感漂う車寄せ、周辺を圧倒する大規模マンションデザイン。周囲から「すごい!素敵!」とまず第一印象で評価されるために、マンションの見た目はとても大事なことです。

 

充実した大規模共用施設
大規模マンションならではの充実した共用施設があります。キッズルームにゲストルーム、シアタールームに、プライベートラウンジ、屋上庭園などがあり、つまらない雨の日でも、隣のアリオとマンション内でなんとか一日過ごせてしまいます。自走式の駐車場が100%設置で、車保有者にはありがたい限りです。車に乗らない人にとっては良いか悪いか微妙ですが。僕も100%駐車場のマンションを購入したことがありましたが、当然全て埋まるはずもなく、デベロッパーが困っていました。更に1戸に1区画のサイクルポートが良いですよね。住戸内にはディスポーザーも装備されています。

 

抜群の生活利便性
マンションエントランス出て横断歩道渡れば、119もの店舗やフードコートが入る大型複合商業施設「アリオ北砂」!f:id:murakoshi5:20190426160435j:plain

f:id:murakoshi5:20190426160511j:plainちょっとした雨の日でも傘なしで移動できる距離です。また3分歩けば、砂町銀座。お買い物、散策、子育てにとても便利で楽しい生活環境といえます。

 

閑静で明るい周辺環境
この一帯。最高の開放感に日当たり、眺望に恵まれ、最高のロケーションなのです。f:id:murakoshi5:20190426160856j:plain

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f:id:murakoshi5:20190426160945j:plain東向き住戸は、高層階になると明治通りの騒音が少し気になりそうですが、南、西向きは、本当に閑静で開放感あるロケーションになっています。

 

エリア相場に比べて非常に高いマンション価値
何より驚いたのが、価格相場でした。2019年4月26日現在、3戸が売りに出されています。

西、7階、75.4㎡、5830万円(@256万円)
南、1階、91.6㎡、6,390万円(@231万円)
南、10階、87.1㎡、6,880万円(@261万円)
3部屋平均坪単価249万円

中古物件見てみようと調べていたら、「え??駅徒歩12分、築11年でこの相場!?」と思いました。あくまで売り出し価格なのですが、色々調べてみたところ、3月に、西向き9階、75㎡の部屋が、5,480万円で実際に売約されています。坪単価241万円です。

そして、11年前の新築分譲時の価格で、5F、75.40㎡で4,468万円という表記を見つけました。当時は、坪単価200万円前後だったとして、駅徒歩12分のマンションが、11年たって20%値上がりしたことになります。これはとんでもないことです。

近隣の中古売り出し物件を調べてみました。

ガーデンホーム住吉パークフォート
東京都江東区北砂1
都営新宿線「西大島」徒歩14分
築2006年、76.1㎡、4,180万円 (@181万円)

ライオンズタワー大島
東京都江東区大島8
都営新宿線「大島」徒歩9分
築2004年、81.8㎡、4,780万円(@193万円)

オカステーロ住吉南
東京都江東区北砂1
都営新宿線「住吉」徒歩15分
築2004年、72.2㎡、3,899万円(@178万円)

クレストフォルム東大島
東京都江東区大島7
都営新宿線「大島」徒歩12分
築2008年、73.8㎡、4,399万円(@187万円)

レーベンハイム東陽町アクアリア
都営新宿線「住吉」徒歩14分
東京都江東区南砂1
築2006年、75.3㎡、4,480万円(@196万円)

と、年数、駅距離で近い物件を5件ほど見つけましたが、平均しておよそ坪単価、187万円ほど。駅徒歩10分以上、築10年以上ともなれば、このあたりが相場というわけです。

そこで、一回り良い物件を調べてみました。駅徒歩、築年数ともに、スイート・レジデンスより、有利な条件のマンションです。

クレヴィア住吉
東京都江東区扇橋3
都営新宿線「住吉」徒歩10分
築2015年、73.1㎡、5700万円(@257万円)

ブランズ大島
東京都江東区大島4
都営新宿線「西大島」徒歩5分
築2012年、68.4㎡、4980万円(@240万円)

THE MIDLAND AVENUE
東京都江東区大島3
都営新宿線「西大島」徒歩5分
築2012年、72.3㎡、5580万円(@254万円)

3件ですが、平均、250万円です。つまり、売り出し価格レベルでは、このクラスの築浅や駅近のマンションと同価格相場で動いていることになります。本当に驚きです。

 

エリアトップクラスのマンションとして指名買いが入るほど有名物件ということなのでしょう。第一印象で人の脳裏に焼き付く圧倒的なランドスケープ大規模デザインのマンションに、共用施設、住戸内サイクルポートなど、しっかりした居住性、何より大型商業施設が隣接した生活利便性が相伴って、10年以上経つ今でも指名買いが起きるような色あせないマンションであり続けている「東京スイート・レジデンス』。11年経っても新築に近いような存在感は管理状態の良さも窺えます。大事なことですね。

『パパ知ってた??アリオ北砂の裏にすんごい!マンションあるんだよ!!』

このマンションの評価。この一言につきると思いました。