f:id:murakoshi5:20190517010459j:plain近年、住みたい街ランキングにも顔を出すようになった東京イーストでも代表的な街「北千住」。現在、このエリアには、たくさんの分譲マンションが計画中ですが、「プレイズ北千住」は、僕みたいな庶民でも手が届きそうなお勧めしたいマンションの一つです。

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物件概要

プレイズ北千住
東京都足立区千住桜木1
北千住駅徒歩13分
東京メトロ千代田線、日比谷線、JR常磐線、東武スカイツリーライン、つくばエクスプレス
14階78戸
駐車場:23台
駐輪場:142台
用途地域:準工業地域
分譲:三交不動産
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:長谷工コミュニティ
竣工:2020年2月予定
(2019年5月16日現在)

完成予想図f:id:murakoshi5:20190517010658j:plain(出典:プレイズ北千住物件資)

最大のデメリット 駅から遠いマンション

このマンションの最大のデメリットは、駅徒歩13分の立地にあるのですが、現地を歩いてみると、その「13分」を補填してくれるロケーションの良さがよくわかりました。そして駅遠という立地以外はどこをとっても優等生に近く、きっと選んで後悔しないマンションであると確信しました。

駅徒歩13分の軽やかな道のり

北千住駅西口からマンションまで駅徒歩13分。f:id:murakoshi5:20190517011148j:plain駅西口降りて「きたろーど1010」をまっすぐ国道4号線(日光街道)目指して歩きます。f:id:murakoshi5:20190517011316p:plain国道4号線を横目に横断します。f:id:murakoshi5:20190517011758p:plain
そのまま「北千住昭和会商店街」を直進。ずーっと、まっすぐの道です。周辺の建物も低く、歩道も十分広くて歩きやすいです。f:id:murakoshi5:20190517011845j:plain一番奥に見える突き当たり、墨堤通りを右手に曲がればすぐ左にマンションです。f:id:murakoshi5:20190517011925p:plainマンション前の墨堤通りは無電柱化がされており、これも好印象でした。f:id:murakoshi5:20190517012011p:plainというわけで、この13分の道のりをわざわざ画像を使って説明したかった理由があります。国道を渡るのが少し難ではありますが、西口出てずっと見通しが良い直進の徒歩経路なので、マンションがすぐにも見えてきそうな良い距離感を感じることができる心地よい道のりなのです。個人的な感覚かもしれないですが、入り組んだ13分より、先が見えそうな直線の13分はとても歩きやすかったです。

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このマンションの特徴・良さ

北千住と言えば①便利な生活環境

北千住の人気の源泉はこれ抜きには語れませんね。駅西口に商業施設、商店街、飲食店街が集中しています。f:id:murakoshi5:20190517012254j:plain(出典:プレイズ北千住物件資料)

駅ビルに「ルミネ」、駅前に「丸井」もあるので、池袋、新宿などのビッグターミナルとまでいかずとも、基本的には近隣の駅まで出ずに北千住で事足りてしまうような東京イースト屈指の商業集積ターミナルです。f:id:murakoshi5:20190517012213j:plain

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f:id:murakoshi5:20190517012600j:plainプレイズ北千住の優位性は、西口方面に建つだけで無く、「ルミネ」「丸井」「きたろーど1010」「北千住昭和会商店街」を抜けた、その先に位置する事が非常に大きなメリットで、マンションへの徒歩13分間の動線内、周辺に数多くのお店が建ち並びます。

北千住といえば②交通利便性

北千住といえば、「生活利便性」ともうひとつ「交通利便性」ですね。5つの路線が利用できるビッグターミナルは説明するまでもありません。徒歩13分というハンデですが、そのハンデを払拭するかのようにマンション前に東武バス、都営バスのバス停が!あり、北千住だけでなく「西新井」「王子」まで出られます。f:id:murakoshi5:20190517014835j:plain雨の日や荷物が多い日、体調が悪い日は、バスが使えるので安心して外出できます。住んでみて気がつくのですが、「マンション前バス停」は本当に便利で、大きな機動力を発揮してくれることでしょう。ビッグターミナル北千住!だけど駅13分・・・だけど、マンション前バス停!いいですよ~~。

自然豊かな周辺環境

隅田川テラスまで徒歩4分。画像では表現できない壮大な自然環境で、しばし歩いて立ちすくんでストレス解消していました。こんな曇っている時でも絵になるので、晴れたときは、本当に爽快なんだろうな。晴れた日にまた遊びに来てみます。f:id:murakoshi5:20190517013431j:plain

f:id:murakoshi5:20190517013504j:plainこの環境の良さを享受できるのは周辺住人だけではありません。帝京大学グループの施設キャンパスが隣接しています。f:id:murakoshi5:20190517013623j:plain

f:id:murakoshi5:20190517013521j:plain堤防とキャンパスが重なっているため、散策する老若男女、子供に子連れにお年寄り、そしてクラブ活動でランニングする学生たちがコミュニケーションを取り合う場面に幾度となく遭遇し、明るい土地柄を感じ微笑ましく現地を後にしました。

周辺は大型遊具がある公園や、小学校、中学校も近く、子育て環境も良さそう。f:id:murakoshi5:20190517013708j:plain

f:id:murakoshi5:20190517013732j:plain子供たちがたくさん元気に遊んでいる姿が印象的でした。

絶妙な住環境の良さ

事前にMapで見ると、前面にマンションが建っているなど詰まった環境が推測されたのですが、実際に現地を訪れ、あらゆる角度から建設現場をのぞいてみると、住戸前面が絶妙に抜けている環境で、2階住居から十分な採光と日当たりが望めそうでした。f:id:murakoshi5:20190517013825j:plain

f:id:murakoshi5:20190517013851j:plain

f:id:murakoshi5:20190517013922j:plain前面には、7階建てのマンションが存在しているものの、比較的抜けた明るめの環境で、更に駐車場敷地を前のマンションとの間に持ってきて少しの空間を持たせたランドスケープデザインが住戸の環境の良さを引き立てます。f:id:murakoshi5:20190517013950j:plain(出典:プレイズ北千住物件資料)
ただし、マンションは無くならないにしても、千住西ポンプ所という会社が将来的に無くなれば跡地に高層の建物が建つ可能性は低くなく若干のリスクになります。

間取り・住空間

主な2つの間取りを以下に。

中住戸は65.40㎡
9階Eタイプが4,698万円f:id:murakoshi5:20190517014112j:plain(画像は、同タイプ左右対称のBタイプ)
(出典:プレイズ北千住資料)
良い
・窓つきの玄関
・リビング外の洗面室
・しっかり空間を天井まで広げるウォールドア
いまひとつ
・共用廊下側洋室の柱の食い込み
・アルコープ無し
・スロップシンク無し
・収納含め4人住まいは手狭

角住戸は70.14㎡
6階Eタイプが4,898万円(画像)
8階Aタイプが5,168万円(画像と同タイプ左右対称)f:id:murakoshi5:20190517014242j:plain(出典:プレイズ北千住資料)

良い
・角のダイナミックサッシ
・2面バルコニー
・玄関窓
・ワイドリビングのフルで広がるウォールドア(珍しい)

いまひとつ
・共用廊下側洋室の柱の浸食
・リビングダイニングの13.8畳部分のうち、強烈な柱の浸食(およそ1畳弱)に加え、長い廊下部分のデッドスペース(およそ2畳弱)で、実質LD有効スペースは11畳ほど
・70㎡あっても収納含め4人では手狭

僕が選ぶならこのマンションならやっぱり角住戸。5,000万円越えてしまいますが、上記8階Aタイプですね。左右非対称である東側のFタイプは隣のマンションが隣接しているため、Aタイプのほうが良い条件となります。

このマンションの将来性

この物件を購入した後、将来のマンションとしての資産価値はどうでしょうか。プレイズ北千住だからこそ特に気になった理由があります。このマンションを購入したら、物件として後悔することは少ないと書きましたが、それでも、もし僕が若いときにこのマンションを購入したら、将来的に買い換えする可能性が高そうな物件だと感じたからです。理由は、メジャーブランドでは無い、駅遠マンションであることから経済的な余裕が出てきたときには買い替え需要が発生しそうであること、また上記間取り図のように、3LDKでも収納を含めた手狭感が否めず、家族構成が変わる中で、同じく買い換え需要が発生しそうであることです。

近隣の売出状況や成約状況を一通り調べた結果、10年後のリセールバリューを以下と推測しました。
上記Aタイプ
5,168万円(@243万円)→10年後4,134万円(@195万円)

5,000万円を0.575%の変動金利、35年ローンで借り入れたとします。10年後の残高がおよそ3,600万円なので、なんとか残債は埋められそうかなと言う感じです。元々長く住む気が無いのであれば、もう売れてしまっているかも知れませんが、3.4階の少しでも安い部屋で良いかもしれません。住まいの満足度を上げるのであれば、やはり隅田川を眼下に望めそうな高層階を選びたいです。

お化け煙突モニュメント

隅田川テラスを歩いていて気になった物体。f:id:murakoshi5:20190517014520j:plainこれなんだろう??f:id:murakoshi5:20190517014604j:plainここにお化け煙突が建っていたんですね。そのお化け煙突を解体したパーツで創ったモニュメントだったのです。そういえば、昔テレビで見た記憶があります。その煙突があった千住火力発電所の跡地に帝京大学グループのキャンパスがあり、いまでは若い学生たちが元気に走り回っているんですね。f:id:murakoshi5:20190517014635j:plain以上になります。

人気の北千住の良さを実感できる傍らに住みながら、駅徒歩13分というハンデも埋めてくれるロケーション。周辺環境も良く、限られた予算内で初めて購入するマンションとして、お勧めしたいと思います。

(以下追記、2019年7月3日)
売り出し中住戸
A、8階、70.14㎡、5,168万円
B、2階、65.4㎡、4,178万円
E、14階、65.4㎡、5,018万円
F、3階、70.14㎡、4,528万円
F、6階、70.14㎡、4,898万円
(2019年7月3日現在)