船堀街道沿い、敷地南側より
先日、フォロワーさんから念願の「ザ・ガーデンズ西葛西」にお招きいただきました。西葛西を代表するマンションです！
物件概要
ザ・ガーデンズ西葛西
東京都江戸川区西葛西2
東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩8分
敷地面積：8,292.03㎡
建築面積：4,151.01㎡
延床面積：32,955.70㎡
用途地域：第一種住居地域・準工業地域
総戸数：19階建て358戸
専有面積：58.11㎡～99.14㎡
駐車場台数：131台※機械式・平置きを設置（総台数詳細は非公開）
売主：三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス
施工：大成建設
竣工年：2016年
（出典：Googleマップ）
周辺環境・立地・アクセス
西葛西は、東西線利用で茅場町、日本橋、大手町へ直通短時間（15分～20分前後）で移動できる都心近接ポジション。東京駅周辺勤務者にとっては絶好の居住地エリアです。東西線は様々な路線に横ぐしする便利な路線で人気があります。東京駅も東西線大手町の改札から地下通路で近い位置なので出張や旅行も楽々。一方、人気路線の裏返しで通勤時の混雑度が厳しい路線。東陽町をまたがる有楽町線の延伸が実現するまで混雑度が緩和するのは難しそう。
本物件は駅の北口徒歩8分。西葛西で生活利便を重視するなら、駅もしくは「清砂大橋通り」より北側が良いと思います。家電量販店、人気のファストファッション、飲食店が点在する有数の商業集積エリアです。スーパーもたくさん。
駅からの帰り道なら「ワイズマート西葛西店」（徒歩7分）や、「オーケーストア西葛西店」（徒歩7分）、休日なら、行船公園に遊びがてら家族みんなでワイワイ「イオン葛西店」（徒歩5分）や、サニーモール（徒歩9分）内の「マルエイ」も使えます。
駅徒歩8分は決して駅近とは言えませんが、たくさんの商業施設に近いだけではなく、近隣でファミリーが集うスポット「行船公園」（徒歩4分）や「宇喜田公園」（徒歩7分）も近く、子育てファミリーが暮らしやすいバランスのとれた立地です。
通学区
第五葛西小学校（徒歩10分）
清新第一中学校（徒歩9分）
周辺は、万が一の際、荒川が氾濫した際や高潮による浸水リスクが高く、日々の防災意識を高めて暮らしたい場所です。他、マンションを検討する際は、最低限周辺環境などを下調べしておきましょう（参考記事）。
ランドプラン・共用部
マンションは船堀街道沿い。
（26年5月撮影）
南東向き19階建て、南西向き17階建て、西向き10階建ての3棟構成で、街道沿いに連なる19階建ての建物がひときわ目立ちます。
余裕あるランドプラン、配棟計画が住人の生活を考える上での大きな特徴。広大な敷地の中央には居住者専用のオーナーズガーデンと、煩雑な手間や待ち時間がない自走式駐車場が贅沢に配置されています。
車所有者は特に快適ですね。駐車場にはシャッターゲートが設けられていて安心。街道沿いのエントランス前には車寄せもあるので人の乗降や荷物の積み下ろしに便利です。来客用駐車場もあります。
朝、近隣いくつかの幼稚園の園バスがマンション前まで送り迎えしてくれるのが大規模マンションならでは。安心感はもちろんですが、バスを待っている間は棟内の家族と仲良くなるかけがえのない時間になります。マンション内で困った時に助け合えるコミュニティ形成は無形の資産価値に。
エントランスホールは2層吹き抜けの広々空間。フロントがあり、スタッフが朝から夜間まで毎日対応してくれます。
ホールの脇にあるラウンジは、来訪者応対などができるスペース。最近、子供達が集まって騒ぐことが禁止になったようです。大規模マンションのラウンジは、築10年くらいになると、成長してきた子供達が集まってソファでゲームをやるようになります（笑）。賑やかで微笑ましい光景。
本物件ならではの素晴らしい共用空間がキッズスクエア、コミュニティサロン、それにデッキから繋がれた中庭。天候が良い日も悪い日も、安心して子供が伸び伸び遊べるスペースが広がっています。中庭は、子供達が普通に走り回って遊べるくらい広々。階段状の高低差があったり、小さい子供が飽きない緑豊かな大きめの公園なみ！子供を見守りながら大人同士が交流を計れるコミュニティサロンも併設されています。
ライブラリーとスタディルームは、子供が大きくなっても勉強したり、大人が作業したり、ゆったりできる棟内のサードプレイス。
他、カーシェア（外部利用も可能）、シェアサイクル、シェアアイテム、共用トイレ、飲料自販機（ベンダー）など。駐輪場は屋外（一部屋内）。
ゴミ置き場は、なんと、1階に加えて各階にも設置。少なくとも城東エリアでは、タワーマンション以外で見たことがありません。
至れり尽くせりの共用部です。
1階には竣工時から保育所が入居していましたが、いまは退去しているようでした。
住空間の特徴・設備仕様
住棟は3棟構成。南東向き19階建て、南西向き17階建て、西向き10階建て。
（Google Earth）
船堀街道を向いた南東向きは、離隔が25m～30mあり開放的な住環境。住戸位置によっては低層階から抜けてきて、およそ10階以上になってくると抜け感ある眺望が大きな魅力です。ただ、人によっては大通りを往来する車の騒音が気になると思います。
南西向きは、前面に隣地のマンション「レジデントプレイス西葛西」が被ってきて、高層階になってこないと抜けてきません。ただし、低層階から日当たりはそれほど悪くなさそうです。
西向きは、中庭を向いて、その先も低層の住宅地のため抜け感はあるのですが、南西向き棟の自己日影で日陰の時間が多くなりそう。環境面でハンデがある一方、西向きの間取りはワイドスパンで居住性が高い間取り設定がされています。
共用廊下、住戸前にはアルコープ部分があってゆとりの空間。全戸分トランクルームも確保されています。玄関前のインターホンはカメラ付き。共用廊下側の部屋には可動式ルーバー面格子でプライバシー性も高め、全体的に質の高い共用空間に目を見張ります。高層階の共用廊下は、毎年、対岸の南砂エリアで行われる江東区花火大会を見る一等地です。
間取りについては、ゆったりめの70㎡台の3LDKが中心。80㎡台～90㎡台の4LDKも用意されていて、子育て家族向けのプランが充実しています。田の字型中心ですが、センターにキッチンを配置して、LDのLとDを住戸の南側と北側に分けるような面白い間取りも。専有部でも家族の幸せな生活のための企画が施されています。
家族が一番たくさんの時間を共にするLD空間は、開口部が広い連窓サッシを採用し最大限採光を確保した明るい住空間！天井高は2600mmあって頭上にも解放感があります。
主な設備仕様です。
TES温水式床暖房
天然御影石キッチン天板
ディスポーザー
食器洗い乾燥機
食器棚（御影石カウンター）
天井高2,600mm
直床・二重天井
バルコニー奥行き、1800mm・1900mm
可動式ルーバー面格子
玄関前カメラ付きインターホン
全戸トランクルーム
など
最後に・まとめ
「ザ・ガーデンズ西葛西」は、東京都心部に通勤する会社員世帯の最適解になるマンションの一つだと思っています。
子育て支援が豊富な江戸川区で、大手町まで直通20分前後の距離。西葛西駅の北側、商業施設や大型公園が集まったエリアに、忙しい子育て世帯の生活を助けてくれるように、そして笑顔で幸せに暮らせるように練られた大規模ランドプランが秀逸！
個人的にも西葛西No,1マンションです！
直近の成約単価の推移です（およそです）。
23年、310万円
24年、330万円
25年、360万円
直近では、坪単価400万円近くまで上がってきました。
（以上、記事の内容は26年5月時点の情報）
【23区城東エリアの分譲マンションを見学させてください！】
『自分が住んでいるマンションの人気を高めたい』
『自宅の評価を知りたい』
『すまいよみに見学に来てほしい』
『すまいよみとマンション談義がしたい・住み替えなどの相談をしたい』
など
アピールポイントを添えていただければ、小規模でも築年数が経っているマンションも大歓迎（共用部だけでも結構です）。ご希望に応じて、当ブログやXなどでアピールさせていただきます！
下記フォームよりご連絡ください。
