城東エリアでも、安定して駅徒歩10分以内の好立地のマンションを供給する「エクセレントシリーズ」ですが、今回は「亀有」で駅徒歩3分!早い者勝ちのような気がします・・・。

物件概要

エクセレントシティ亀有ステーションスイート
所在地:東京都葛飾区亀有3
交通:JR常磐線「亀有」駅徒歩3分
総戸数:13階建て41戸
専有面積:44.56㎡~86.78㎡
駐車場:3台
自転車置き場:82台
入居(予定)日:2022年12月下旬
売主:新日本建設
販売提携(代理):タカラレーベンリアルネット
施工会社:新日本建設(一部抜粋)

マンションの良さ・デメリット

当マンションの良さは、「亀有」駅徒歩3分、大型複合商業施設「アリオ亀有」同じく徒歩3分の高い生活利便性を享受できる立地と、内廊下設計、角住戸率100%など優れた住空間のマンションデザインにあります。

5分ではなく3分は本当に近いです!早く電車に乗れるだけでなく、駅周辺に点在する生活利便施設が我が庭のように日常使いできることを意味します。

駅南口を出て左手少し歩くと物件が見えてきます!

特に亀有は、東京の東エリアでも多数の生活利便施設が集積する屈指の街。

大小連なる9つの商店街に、「イトーヨーカ堂駅前店」、電気専門店「ノジマ」、家具の「ニトリ」などが入居する駅前の複合ビル「リリオ亀有」が徒歩2分で利用できる他、シネコンや約130もの専門店が入る大型商業施設「アリオ亀有」も徒歩3分の場所に!

亀有駅南口と右手「リリオ亀有」
様々な生活シーンを演出してくれる「アリオ亀有」が徒歩3分!

江東5区でシネコンがある街は、「豊洲」「木場」「錦糸町」「西新井」「亀有」だけです。徒歩3分で映画を見に行ける贅沢な環境。

「亀有香取神社」がすぐ裏手にあり、休日の朝に散策したり、祭りの時期、年末年始など、家族で思い出ができる場所になるでしょう。

お祭りの時期は賑やかな「香取神社」

生活の全てが快適!「1度住んだら離れられない亀有」の駅近徒歩3分!亀有が大好きな人にとっては、垂涎の立地ではないでしょうか。地元の人で41戸すぐ埋まってしまいそうな気がします。

一方、当マンションのデメリットは、大通り沿いの騒音です。

片側2車線道路「環七」に面したマンション敷地(右手)

都道環状7号線「環七」は、トラック、バスなどの大型車が多い大動脈です。日中だけでなく、特に西向き住戸は、夜中や早朝も窓を開けての生活、就寝は憚られそうです。当敷地前は交差点のため、信号待ちの車の排気ガスも気になります。北側に位置する常磐線の高架を通る電車音も、人によっては気になるかもしれません。

その他、教育環境では、徒歩5分以内に、幼稚園と保育園が計7施設あります。ただし、通学区である「中之台小学校」が環七と亀有駅を超えて10分、「一之台中学校」も徒歩15分と、贅沢かもしれませんが、子育てには少し心配な点になります。

メリットとデメリットがはっきりしているので、検討する人は、優先順位をつけやすいと思います。

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ランドスケープ、共用部、設備

建物は、13階建て41戸の小規模になります。

住戸設定は北東向きと南西向き。

物件の東側は「第一種住居地域」の低層エリアが広がるため、日当たりは限られますが、駅徒歩3分にいながらの開けた眺望、採光は大きな魅力!大通りの騒音も和らぐ方面。

マンションの東方面(画像奥)は低層の住宅地のため開けています!

西側で気になるのは、環七を挟んで対面の細長い15階建てマンションくらいです。離隔は取れていますし、日が入ってくる南西方面は開けた環境なのでそれほど悪い条件ではありません。南西向き住戸前が日陰になる時間も少ないでしょう(モデルルームで要確認)。

マンションから見た西側(駅方面)も明るい環境です!

内廊下設計により各住戸のプライバシー性を高め、角住戸率100%により室内の明るさをしっかり確保(一部の行灯部屋を除く)した建物デザインが、立地に次ぐ当マンションの良さです。

エントランスは、敷地西側、環状7号線(環七)沿いに設けられますが、自転車置き場、駐車場は、東側を出入り口としています。

1階平面図

1階共用部分は、エントランスホール、宅配ボックス、24時間対応のゴミ置き場、管理員室、ペット足洗い場、防災備蓄倉庫など必要最低限が用意され、セキュリティは、風除室1カ所と玄関前での通話による確認のみ。オートオック2カ所か、「クリオ亀有ガーデンマークス」や「リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア」のように居住者のみが乗降できるような着床制限エレベータであれば尚良かったですね。「ラクセスキー」は、鞄から鍵を出さずに解錠できます。

設備・仕様面について。

水回り関連で、ディスポーザーはありませんが、キッチンやトイレ、洗面所まで全ての水道を浄水にする新日本建設オリジナルの「エクセレントウォーターシステム+」が採用される他、食器洗い乾燥機など必要なものは一通り揃っています。外出先や室内の離れたところから給湯や床暖房などをアプリで操作できる便利なIOT対応。構造は二重床・二重天井、天井高は2,430mm~2,480mm。また、騒音に最大限配慮し「T-4サッシ(二重サッシ)」としています。

間取り・価格

主な間取りと第1期1次の価格です。

西向き

Bタイプ、60.95㎡(2~13階)
3階、5,248万円(坪単価284万円)

Bタイプ(60.95㎡)

南西角住戸なので日当たりも臨めて全ての居室が明るい住空間になります。洋室(1)は5.5畳ですが整形の形なので使い勝手が良く広さも十分。シューズインクローゼット、パントリー、押し入れなど、限られた専有面積ながら収納も考えられています。クランクイン廊下は、外部からLDを覗かれない仕様。キッチンにも窓があり、洗面室は2WAY動線で便利に楽しい生活を演出してくれます。この面積で浴室も1418サイズ。LD空間は、家具を置ける有効スペースが10畳を切るため、大型の家具をそろえることは難しいですが、ダイニングのチェアをソファにするなど配置の仕方を考えるのも面白そうです。洋室(2)と(3)の引き戸仕様、LD隣接によるプライバシーの無さは割りきりましょう。それぞれの部屋の4畳以下は手狭で、特に(3)を1人の居室にするには厳しそう。60㎡ながらワイドスパンによる効率的で開放的な空間になっていて、坪単価で見ると割安感を感じます。家族2〜3人なら選び甲斐がある住戸です。

東向き

Cタイプ、65.75㎡(2~4階)
3階、6,158万円(坪単価309万円)

Cタイプ(65.75㎡)

Dタイプ、68.14㎡(8~13階)
8階、6,958万円(坪単価337万円)

Dタイプ(68.14㎡)

どの方向からも光が差し込む3面採光の明るい住空間、開口部に対して開放感あるワイドスパンが魅力です。玄関、廊下が広くLDもクランクして入る親切な設計。キッチンが広く窓もあります!洗面室も余裕がある広さでリネン庫も大きめ。洋室(2)と(3)とも明るい環境の子供部屋として機能するでしょう。ただしLDが少し手狭です。表記は11.5畳ですが、柱の浸食部分が畳数に含まれることと、洋室(1)扉までの廊下部分もLD部分に参入されるため、実際の生活有効LD畳数は9畳程度で家具を十分に配置できる余裕がありません。家族が4人になっても贅沢を言わなければ十分生活できますが、LDと洋室(3)を開放して家族3人での生活が理想の広さだと思います。

Eタイプ、75.96㎡(2~4階)
1階、6,598万円(坪単価286万円)

Eタイプ(75.96㎡)

Grタイプ、86.78㎡
5階、8,598万円(坪単価327万円)

Grタイプ(86.78㎡)

平均坪単価は320~330万円前後です。

私なら、騒音が少し軽減できて、抜け感がある北東向きのDタイプを選びたいです。が、価格が重ためだと思いました。当マンションの中でも条件が良いタイプなので、周辺相場から考えてもこんなものかなとは思うのですが、この後訪問した綾瀬駅徒歩2分の「リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア」の南向き、60㎡住戸が坪単価、グロスともに安く映ってしまいます。「クラッシィハウス亀有」の良さもチラホラ。

一方で、騒音に晒される西向きですが、Bタイプの60㎡は、この価格ながら南西角住戸の日当たりと開放的な空間が魅力!中層階で5,500万円前後なら狙い目かなと思っています。

新築にこだわらない人、もう少し予算を抑えたい人であれば、亀有駅周辺徒歩5分以内には、環境も良く良質な中古物件が結構ありますので、そちらも物色してみてはいかがでしょうか。

例えば、駅の北側ですが、同じく駅徒歩3分の築10年を超えた「ライオンズ亀有駅前レジデンス」は、現状で、70㎡南東角住戸が4,980万円(坪単価234万円)で売り出されています。

亀有も相場は上がっていますので、これから10年後、当マンションのリセールは、もう少し上がると思いますが。

最後に、マンションを選ぶ際は、周辺環境や住環境、ハザードマップなどを事前によく確認しましょう(関連記事)。

まとめ・最後に

亀有の生活環境の良さを知っている人には特に刺さる物件だと思います。環七沿いのハンデはありますが、『大型商業施設にも近接する亀有駅徒歩3分』は、生活の満足度を最大化してくれる大きな価値です。駅近ながら開けた明るい住環境で「音」以外の条件も良く、100%角住戸設定の明るい住空間デザインも小規模マンションのメリット!41戸はすぐ売れてしまうと思いますので、価値観が合えばすぐ動きたい物件です。


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