物件概要

ガーラ・レジデンス船堀プロムナード
所在地:東京都江戸川区松江4丁目
交通:都営新宿線「船堀」駅 徒歩19分
総戸数 :30戸 地上11階建
駐輪場:55台
駐車場:10台(機械式8台、平置2台)
完成時期:2023年3月下旬(予定)
入居時期:2023年3月下旬(予定)
売主:株式会社FJネクストホールディングス
施工会社:株式会社ウラタ

(出展:ガーラ・レジデンス船堀プロムナード 公式HP)

「ガーラ・レジデンス船堀プロムナード」は、江戸川区役所移転に伴い、再開発が予定されている「船堀」駅の北側エリアに建ちます。

駅から距離はありますが、マンションが面した「今井街道」や、付近を南北に通る「船堀街道」を通るバス便の本数が多く、特に、JR総武線の「新小岩」駅、都営新宿線の「船堀」駅、「一之江」駅、東京メトロ東西線の「葛西」駅までの本数が豊富なので、移動するには比較的便利な立地です。

周辺の「松江」エリアは、古くから生活基盤がある、江戸川区の中心的な街の1つで、スーパー、コンビニエンスストアが徒歩10分以内に点在しているため、駅まで出なくても、日常の買い物は十分事足りる生活環境になっています。

当マンションの魅力は大きく2点。全戸南東向きで、前面が低層の住宅地のため、日当たり、眺望ともに優れた住環境であること。それと、角住戸率66%、3LDKはワイドスパン設計による開放感、明るさを追求した住空間です。

特に、中層階より上は、空が抜けた開放感に眺望が魅力!Aタイプ、Cタイプのワイドスパン角住戸は、リビングのワイドサッシによって、パノラマビューの開放感を味わう事ができます。

もうひとつ、都心部でマンションが高騰する中、駅距離はありますが、東京23区でワイドスパンの3LDKが4,000万円台前半からの価格も見逃せないポイントです。ガーラシリーズのマンションは、ニッチな場所にしっかりした住空間、設備のマンションを供給することで人気があります。近隣では、「ガーラ・レジデンス船堀」「ガーラ・レジデンス葛西」も売れ行きが好調でした。

小規模マンションのため、共用施設は最小限に抑えられています。住戸は2階からの設定で、間取りは、A(角住戸)、B(中住戸)、C(角住戸)の3タイプです。

Cタイプ、71.80㎡、3LDK

6階、南東角住戸、4,790万円(坪単価220万円)

7.6mの開放的なワイドスパンが居住性を高めてくれます。4~5階より上だと前面の住宅地の上を抜けて、更に開放感は高まります。洋室(3)を開放したパノラマビューがこのマンションの真骨頂!最高ですね!71㎡規模で、全ての居室に設置されたクローゼットが大容量にできるのもワイドスパンの恩恵です。南向きの角なので、日当たりも1日通じて良好!総じて暮らしやすい専有部分。

平均坪単価は、225万円前後。北側のAタイプであれば、グロスで200万円前後安いイメージなので、Cタイプの南角の日当たりとトレードオフで選ぶのも良いでしょう(最新の販売住戸は、モデルルームでご確認ください)。

月々のランニングコストも抑えられています。

上記住戸で、
管理費が13,200円
初年度の修繕積立金が6,600円
インターネット使用料が990円

よく吟味すべき特徴としては、20分近い駅距離と小規模マンションであることです。バス便を利用すれば快適ですが、駅から「健康の道」を経由してマンションまで歩く道のりは、日中は気持ちよいのですが、若い女性の夜間の帰宅の経路としては少し心もとない気がします。また、近隣エリアには、同じような環境、価格帯で「プレミスト新小岩ルネ」「イニシア新小岩ローレルコート」などの規模感があるマンションも分譲中です。子育て世帯にとっては、共用施設が豊富である事やマンション内に子育てを共にするママ友コミュニティが醸成しやすいなど、大規模マンションには多くのメリットがあります(関連記事)。

それと、年季が入ってきた「松江」エリアの街並みも好みが分かれるでしょう。暮らしやすさを知っている地元の人ならすんなり住めるはずですが、利便性が高い船堀エリアを広域から探している人にとっては、自分の肌に合うか、しっかり周辺環境などを見てから選びたいですね。マンションを選ぶ際は、事前に注意すべき最低限のことを押さえておきましょう(参考記事)。

船堀は、駅近、駅遠、大規模、小規模、大手、準大手など物件数が非常に多い街です。街の盛り上がりもあり、この数年で駅近の大手物件中心に相場は上がっていますが、駅から距離がある中小規模の物件は、競合が多い中で当初の希望売出し価格で早期に売却しずらい実態があります。つまり、選ぶ側からすれば、まだ駅徒歩10分以内で、価格訴求できる中古物件が豊富にあることを意味します。

では、「ガーラ・レジデンス船堀プロムナード」を積極的に選ぶ理由は?

それは、居住性の高さ「南東向きの開けた住環境 × 開放的で明るい角住戸、ワイドスパンの居住性、パノラマビュー」です!都内23区で新築が4,000万円台で手に入ることも大きな魅力。価格も大事です。予算に余裕を持って、売却前提での検討やリセールなどを考えず、永住前提で検討される人にとっては、お勧めしたいマンションです!


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