（出典：バウス久我山 公式HP）
今回は、個人的に東京西側エリアで注目していた「バウス久我山」のマンションギャラリーを訪問しました！
この記事の目次
マンションの特徴
物件概要
バウス久我山
東京都杉並区宮前5
京王井の頭線「久我山」駅 徒歩8分、JR中央線快速・総武線「西荻窪」駅 徒歩18分
敷地面積：9,681.41㎡
建築面積：4,243.94㎡
延床面積：11,602.01㎡
用途地域：第一種低層住居専用地域・準住居地域
総戸数：139戸
専有面積：55.55㎡～106.31㎡
駐車場台数：43台
売主・販売提携：中央日本土地建物・三菱地所レジデンス
売主：TC神鋼不動産
施工：若築建設
竣工日：2027年10月上旬（予定）
入居開始日：2028年1月下旬（予定）
「バウス久我山」は、約9,700㎡の広大な敷地に建つ139戸の大規模低層、ゆとりある高級レジデンスです。
（出典：バウス久我山 公式HP）
周辺環境 立地 アクセス
杉並区久我山・宮前アドレスは、「第一種低層住居専用地域」が広がる23区西側エリアの中でも、代表的な高級住宅街の一つです。
國學院大學久我山中学高等学校や立教女学院など、名門の中高一貫校が集まっているため、落ち着いた住環境に加えて教育環境にも恵まれたエリア。駅周辺には複数の進学塾も集まっています。子どもの教育環境を重視して、周辺エリアと23区東側エリア間での住み替え相談も、たまにいただきます。
久我山駅は、井の頭線内の乗換駅を除くと乗降客数が最も多い（※）急行停車駅。新宿へは明大前で乗り換え、渋谷へも急行を利用すれば直通20分以内でアクセスできます。JR中央線を使えば、東京方面への移動も便利で、通勤や通学も快適（※2025年度、京王電鉄公式HP）。
駅周辺にはスーパーや商店街が充実しており、少し入ると閑静な低層の住宅街が広がります。都心部へのアクセスを確保しながら、穏やかな住環境で暮らしたいファミリーにとって、バランスの良いポジションです。
一方、「第一種低層住居専用地域」が広がるエリアですから、徒歩圏内に大型商業施設やカフェ、エンタメスポットなどが少なく、利便性や街の賑わいを求める人にとっては物足りない環境かもしれません。住宅地の中には道路幅が狭い場所もあり、駅からの動線には少し上り坂があります。夜間は駅から住宅街に入るにつれて人通りが少なくなり、やや寂しく感じる場所もあります。
マンションの隣地には複数の利便施設が入る複合モールがあり、ドラッグストアも入居しているため日常の買い物には便利です。近くには個人的に最強だと思っているオーケーストアもあり、普段使いのスーパーとして重宝するでしょう。
久我山駅からの帰り道では、久我山商店街（徒歩8分）、ピーコック久我山店（徒歩9分）、サミットストア久我山店（徒歩10分）なども利用しやすいですね。
人気の街、吉祥寺に近いことも、このエリアの大きな魅力で、子どもが生まれれば、自転車で井の頭恩賜公園や三鷹の森ジブリ美術館、井の頭自然文化園などへ気軽に出かけて、公園でボートに乗ったり、吉祥寺で買い物をしたり、楽しい休日を過ごせます。
周辺一帯は、環八通り、青梅街道、井の頭通りなど東西南北への移動を支える幹線道路が多く、車での移動が便利。近隣や郊外のスポットへの移動を考えると車が欲しいエリアです。
近隣の主なスーパー・商業施設
サンドラッグ杉並宮前店（徒歩1分）
セブン-イレブン都立西高前店（徒歩3分）
まいばすけっと杉並宮前５丁目店（徒歩4分）
オーケー杉並宮前店（徒歩8分）
久我山商店街（徒歩8分）
ピーコック久我山店（徒歩9分）
サミットストア久我山店（徒歩10分）
通学区
高井戸第二小学校（徒歩5分）
西宮中学校（徒歩1分）
小中学校が近くて良いですね。ただし、小学校までの道のりは住宅地の中で車通りがある所もあるため、特に低学年のうちは気をつけて通学したい環境。ハザードマップ上も比較的安心できるエリアです。特に広域から検討させる方は、最低限、事前に周辺環境などをよく調べておきましょう（参考記事）。
ランドプラン・建物外観・共用施設
本物件は、井の頭通り沿いに建ちます。片道2車線で車通りがありますが、サブエントランスが敷地南側にあるため、駅からの動線は静かな環境になっていてプライバシー性を保てています。
最大の特徴は、約9,700㎡の広大な敷地を活かした大規模低層レジデンスであること。とんでもなく広い街区の中に、低層レジデンスが建つわけですから非常に贅沢で、現地を見ると思っていた以上のスケール感がわかります。
規模感がある低層マンションは希少です。つまり、ゆとりあるランドプランでの生活やコミュニティ醸成、利便性が高い共用施設など大規模マンションの良さと、明るく静かな住環境、低層の外観といった高級感ある住まいの価値を持ち合わせています。子供が大きくなって結婚して子供（孫）ができたら、たまに帰る実家がこの規模の格好良い低層マンションになるわけです。
（出典：バウス久我山 公式HP）
建物は4階建てで、住人専用の中庭を中心とした配棟計画。
A棟：南向き（前方）
B棟：東向き
C棟：南向き（後方）
D棟：西向き
（出典：バウス久我山 公式HP）
①ノースエントランス
②車寄せ
③ノースラウンジ
④FV充電スペース
⑤サウスエントランス
⑥サウスラウンジ
⑦フィットネスルーム
⑧中庭
外観は木調ルーバーや庇に自然石、グレー系のパネルなど複数の素材や色味を用いた和モダンなデザインで高級レジデンスと呼べる風合いです。特に、敷地の南側からは角住戸のコーナーサッシによる洗練された意匠、多くの人から視界に入ってくる敷地北側からはホテルライクな車寄せとエントランスを囲むダイナミックな大庇など、「お！すごいマンション！」と目を惹くデザインになっています。
久我山駅方面の敷地南側にサブエントランス、敷地北側の井の頭通沿いには車での利便性を高めた車寄せ。エントランス、サブエントランス、それぞれにラウンジがあるのが良いですね。
（出典：バウス久我山 公式HP）
（出典：バウス久我山 公式HP）
（出典：バウス久我山 公式HP）
主な共用施設ではラウンジが2箇所。南側のサウスラウンジは広くて、電子暖炉や大きなソファが置かれているので、ゆったり過ごせそうです。北側のホール、ノースラウンジは、車寄せで待ち合わせをする際などに便利です。また、1階にはフィットネスルームを設置！一面に窓があって明るく、窓の外は中庭なので軽装で楽しんでいても外部の視線を受けません。中庭は、ベンチも設けられそうなので、子供が小さい時は手をつないで散策したりできる、ささやかな思い出ができる場所にもなるでしょう。自宅のマンションの中で、きっと「好きな場所」になります。
（出典：バウス久我山 公式HP）
（出典：バウス久我山 公式HP）
他、共用部
駐車場（機械式・平置き）
来客用駐車場（平置き2台）
EV充電スペース
駐輪場（外部）
レンタルサイクル（3台）
宅配ボックス・メールコーナー
誰でもトイレ（有難いですね。共用トイレはいざという時に重宝します！）
ごみ置場
など
専有部 設備仕様の特徴
専有部も、かなりの高スペックで心躍りました。日ごろ、23区の東エリアでギャラリー訪問していますが、中々ここまでは見たことが無いくらい。
まず、主な設備仕様について。
水回り、それぞれで、これだけの特徴があります。
・キッチン
ミーレ製食器洗い乾燥機
ディスポーザー
キッチン天然御影石天板
タッチレス浄水器一体型水栓
カップボード標準装備
センターマントル型レンジフード
・洗面室・浴室
洗面台天然御影石天板
洗面室床タイル貼り
楽湯（肩楽湯＆腰楽湯）ジェットバス水流（一部除く）
浴室全面アクセントパネル
調光調色システムダウンライト
お掃除機能付き浴槽
床ワイパー洗浄
ミストサウナ
ファーストクラス浴槽＆魔法びん浴槽
・トイレ
ローシルエットトイレ
スティックリモコン
手洗いカウンター
カウンターフィオレストーン天板
トイレ床タイル貼り
キッチンも洗面台の引き出しも、もちろんブルモーション（ソフトクローズ）、洗面台の鏡収納は4方枠付きで、細かなところまで丁寧な仕上がり。
今時、バルコニーにも希少な水回り（スロップシンク）を設けてあります。植栽やプランターなど趣味や、バルコニーの清掃だけでなく、室内、洗面室で掃除するのが憚れる子供の汚物、洗い物などなどにも重宝する設備です。
廊下や洗面室、トイレの床がタイル貼りで高級感があり、特に水回りは清潔な印象。
廊下タイル貼り
ガス温水式床暖房
ルーバー面格子
天井高、1階、2600mm、2階以降、2450mm
バルコニー奥行2000mm
二重床・二重天井
素晴らしいですね！食洗器はミーレ製！
うーん、これだけのマンションですから、玄関前のインターフォンにカメラは欲しかったです。
平均専有面積は71㎡超を確保。
4隅、完全アウトフレームで、共用廊下側の部屋も、室内に柱の浸食が無く家具が置きやすい形が整った空間に仕上がっています。平均収納率も13%超。部屋の形が綺麗なこと、高い収納率は、家族が大きくなってくると効いてくるポイント。
住環境について。
マンションの特徴柄、選ばれる人は、音を気にする人が多いかもしれません。
敷地の北側が井の頭通りに面しています。実際に住み始めないとわからない部分もありますが、車通りの音を拾う住戸や部屋もありそうですから、敏感な方は、少しでも敷地南側の住戸を選ぶのが良いと思います。
採光面で言えば条件が良い住戸が多そうです。
東向きB棟は前面が低層の住宅地で開放感ある住環境。
（出典：バウス久我山 公式HP）
敷地の南側は学校の校舎なので、南向きA棟の日当たりは全般的に良さそうで、夜間などは静かでプライバシー性も保てるでしょう。A棟、Ｂ棟ともに敷地の端からセットバックされているため道路を挟んで前建てまで離隔があり、位置によっては住宅地の上を抜けてくる住戸もありそうです。
（出典：バウス久我山 公式HP）
後方の南向きC棟は、中庭の緑を感じられます。前面のA棟が被ってきますが、低層なので日当たりは悪くないと思います。1階は、セキュリティ内の専用庭付きが価値ある設計。広々とした専用庭があって更にその先にセキュリティに守られた小さな公園があるような環境。いいですね！
（出典：バウス久我山 公式HP）
西向きD棟は、環境面では通りに近く若干ハンデがありますが、前面が敷地の駐輪場と商業施設の駐車場のため開けた明るい環境。間取りもワイドスパンでかなり良いので、選ぶ価値があります。
（住環境は将来まで約束されているわけではありません）。
本物件は、ZEH × 低炭素建築物認定のダブル取得予定。高いレベルで、断熱、省エネ性能を実現。住宅ローン減税も最大限の控除額を受けられます。
第1期1次 主な間取り 予定価格
第1期は、条件が良いA棟とB棟からの販売。
以下は主な販売住戸です。
Aタイプ 85.04㎡
2階 17,900万円台（坪単価698万円)
（出典：バウス久我山 公式HP）
Bタイプ 72.23㎡
2階 13,600万円台（坪単価622万円）
※南向きA棟
Cgタイプ 72.00㎡
1階 14,000万円台（坪単価645万円)
※南向きA棟
Gタイプ 71.37㎡
2階 13,200万円台（坪単価614万円)
（出典：バウス久我山 公式HP）
Jタイプ 84.24㎡
2階 16,900万円台（坪単価665万円)
（出典：バウス久我山 公式HP）
平均坪単価は600万円台前半から中盤くらいだと思います（上記坪単価は末尾を50万円に仮置きして試算）。
月々のランニングコストは、まだ未定のようでした。
最後に、まとめ
西側のマンションを訪問するのは稀なのですが、今は、都心部に近く各エリアで開発が進む東京の東側エリアに勢いを感じています。
古くから各沿線を中心に開発された西側エリアの高級住宅街では、新たな再開発や大規模な街づくりが進みにくく、街の高齢化が課題になっているケースもあります。
一方、久我山は急行停車駅で、大規模再開発が行われて変貌を遂げている（遂げようとしている）渋谷、新宿へのアクセスが良好。「都心へのアクセス」「教育環境」「落ち着いた住宅街」「人気の街（吉祥寺）に近接」という、ファミリー世帯が長く暮らすうえで重要な要素が揃っており、子育て世帯を中心に、今後も安定した人気が続くエリアだと考えています。
本物件は都心に近接する江東区・台東区・墨田区など、城東エリアでも利便性が高い場所、有力なファミリータイプのマンションに近い価格帯。
周辺には立派な一戸建てが立ち並びますが、述べてきた通り、戸建てと同じように高級感があり、加えて規模がもたらす存在感や利便性も兼ねそろえた希少性があります。文教エリア、落ち着いた住宅地を選びたい家族にとって、有力な選択肢になると思います。
バウス久我山は、「デベロッパーの代表作として紹介されるフラッグシップ」的な存在に、20年、30年先には「エリアを代表するヴィンテージマンション」に名を連ねる、そんな期待がもてるマンションです！
記事が少しでも参考になったら、資料請求する際は、以下よりお願いできれば嬉しいです！
