新築マンションを見始めてから、徒歩20分以上(バス便)のマンションは初めてですが、イニシアブランド(ローレルコートの近鉄不動産とJV)のマンションなので、楽しみに現地を訪問しました。

物件概要

イニシア新小岩ローレルコート
東京都江戸川区松江2
総武線「新小岩」駅徒歩27分
都営新宿線「船堀」駅徒歩29分
総武線「新小岩」駅よりバス11分「京葉交差点」バス下車徒歩5分
都営新宿線「船堀」駅よりバス8分「京葉交差点」バス下車徒歩5分
総戸数:14階建て121戸
専有面積:65.95㎡ 〜 81.12㎡
駐車場台数:41台
自転車置場:220台
サイクルスペース:14区画
売主:コスモスイニシア、近鉄不動産
販売提携(代理):長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション
入居予定:2023年2月下旬予定
(2021年5月28日現在)

このマンションの良さ・特徴

121戸の規模感と充実した共用施設、住戸の居住性の高さ、駅から距離がある立地ながら、生活利便施設が集まった「松江エリア」の生活しやすい環境が、このマンションの特徴、良さです。

ファミリータイプのマンションで駅遠の立地は、基本的に永住型ですから、121戸の規模感が活きてきます。つまり、同世代が同時期に入居することで、家族が増えるとマンション内の「お友達」「ママ友」ができ、子育てにおいて助け合えるコミュニティ醸成につながる事が大きなメリット。子育てが終わって年を重ねても財産になるものです。

時代を反映した共用施設も住人にとって嬉しいサードプレイスになります。「スタディルーム」「ラウンジ」「ランドリー」、更に1階には「テラス」、屋上には「ルーフテラス」も用意されるので、ランドリーで洗濯をしながらマンション内で乳幼児を遊ばせるような生活も楽しそうです。

「シェアサイクル」は、交通に不便な場所である事から、重宝する共用サービスになります。

イニシアの間取りは、居室のデッドスペースを無くし、その分玄関スペースの機能を高めた「ウエルカム玄関」や、共用廊下側の部屋をアウトポール設計にすることで、家具を配置しやすい整形された室内空間を追求しています(関連記事)。

(出典:イニシア新小岩ローレルコート 公式HP)

居住者視点のよく考えられた設計になっているため、家族が楽しく効率的に暮らせる居住性の高さを実現します。

長谷工コーポレーションが施工ですが、1階の平面図を見る限り、全ての間取りに、しっかりイニシアのコンセプトは引き継がれているのは、さすがです!

松江エリアは、最寄りの駅からは離れていますが、「新小岩」「船堀」を南北につなぐ都営バス路線が充実しているため機動力に優れ(最寄りの「京葉交差点バス停」まで徒歩5分)、江戸川区役所を中心とした行政施設、商業施設が点在する生活しやすい賑やかなエリアです。

目の前の「ファミリーマート」をはじめ、街道沿いには大手3社のコンビニが揃い、食品スーパーでは、「サミットストア」「マックスバリュ」などが近隣に。「ヤマダ電機」「ファッションセンター しまむら」など生活に役立つ商業施設も揃っています。「船堀街道」「同潤会通り」沿いには、古くからの個人商店や飲食店、ドラッグストアなどが並び、多くの生活利便施設が徒歩10分以内で利用できる暮らしやすいポイントにあるのが魅力です。

過去5年で、1等5億円が2本も出ている「京葉交差点 宝くじセンター」も近くに・・・。

当マンションのデメリット

気になった点は「西向き」の配棟であることと、京葉道路の騒音です。

駅距離があるからこそ、日が「さんさん」と当たる、南向きの閑静な環境に住みたいと思ってしまいます。南向きであれば、逆側の北側が大通り沿いに面接していても、騒音は最小限に押えられるのですが、道路と側面の西向きなので大通りに近い住戸は騒音も気になります。

ただ、西側は低層の住宅地のため、ほとんどの住戸が抜け感ある明るい住空間になるはずです。

それと、この駅距離で、121戸中駐車場台数が41台ですか。。。駐車場に漏れた人は、きっと近隣の月極に目処があるのでしょう。モデルルームで確認したいですね。

新小岩駅徒歩27分、船堀駅徒歩29分の立地ですが、これは誰に言われるでもなく検討材料に入れるでしょうから、デメリットと言うよりは、共用施設が充実し、居住性が高い住戸設計の住みやすいこのマンションの良さと、価格、駅距離、それぞれ検討者の価値観、優先順位を決める上での検討材料の1つかと思います。

イニシア新小岩ローレルコート 価格は!?

すでに予定価格が出ていて、第1期、70.76㎡~81.12㎡の9戸が、3,900万円台~5,900万円台となっています。

当マンションより東京寄り、同じく2路線のちょうど中間に位置する、総武線平井駅徒歩16分、都営新宿線東大島駅徒歩16分の「オーベルグランディオ平井」が、70㎡超の住戸で4,500~5,000万円前半であった事から、最多価格帯が4千万円中盤を超えてくると、なかなか厳しいのではと思ってしまうのですが、いかがでしょうか。中層階の70㎡で4,200万円くらいであれば検討しやすそうだと思いました。

参考に、近隣の中古相場を見てみると、築20年で、坪単価120万円前後(70㎡、2,500万円)で取引されています。

最後に

イニシアブランドのマンションは、常に住まいに対するコンセプトが統一されていて居住者視点なので、間違いなくお勧めできるマンションになると思っています。モデルルーム訪問が楽しみです!

22年8月13日追記 販売中の住戸

22年8月初旬現在の売出し住戸です。

コロナ禍以降、郊外で、ある程度の専有面積を求める動向が特徴的になってきていますので、駅徒歩20分以上で、西向き、60㎡台のファミリータイプ、3LDK住戸は、動きが遅いようにも思えます。

Aタイプ 4LDK 81.12㎡
3階、4,898万円
11階、5,378万円
14階、5,498万円

B1タイプ 3LDK 65.95㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
14階、4,598万円

B2タイプ 3LDK 66.05㎡
4階、4,198万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
8階、4,378万円

B3タイプ 3LDK 66.55㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
8階、4,378万円

B4タイプ 3LDK 66.32㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
12階、4,498万円

C1タイプ 3LDK 70.76㎡
10階、4,538万円
14階、4,698万円

C2タイプ 3LDK 70.76㎡
11階、4,568万円

C3タイプ 3LDK 70.76㎡
11階、4,568万円
12階、4,598万円

Dタイプ 2LDK+S 75.58㎡
2階、4,598万円
8階、5,178万円
11階、5,268万円


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