実際に現地を訪れて、資料を見れば見るほど、日々の豊かな生活を想像してしまいました。トレンドに叶っているとはお世辞にも言えないマンションですが、イメージ作りのための無理した企画や設計ではなく、居住者の生活満足度の高さが等身大で考えられた誠実なマンションだと思います。

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物件概要

プレミスト新小岩 親水公園
東京都江戸川区中央4
JR総武線「新小岩」駅徒歩14分
9階96戸
駐車場:32台
駐輪場:193台
用途地域:準工業地域
分譲:大和ハウス工業
施工:長谷工コーポレーション
管理委託会社:大和ライフネクスト
竣工予定:2020年2月
(2019年6月10日現在)

このマンションの良さ

このマンションのよさは、①自然豊かな周辺環境、②元気で明るい生活環境、③癒やしの住空間設計、にあります。

①自然豊かな周辺環境

江戸川区は、23区内でも多くの公園、緑道、親水公園に囲まれた都内屈指の自然と共存しているエリアです。

中でも、この地を抱く全長4kmにもわたる小松川境川親水公園、中央森林公園一帯は想像以上に緑溢れるロケーションになっていて、一度歩けばその魅力がわかります。

若いカップルに子連れの親子、高齢の夫婦、仕事中(?)のサラリーマンまで、この自然のシャワーを浴びに来ている様子を垣間見ました。物件に隣接したこの豊かな自然は、東京に住みながら、住人の日々の生活に大きな潤いを与えてくれるでしょう。

②元気で明るい生活環境

緑豊かな環境に加えて、元気いっぱいの明るい土地柄にも惹かれました。マンションと隣接した江戸川区文化センター周辺一帯は、江戸川区役所、中央図書館を中心に、公共施設が集った場所です。

中でも江戸川区総合文化センターは、元気いっぱいの一大施設です!朝から子連れのママさんの会合があるらしく活気に満ちあふれていました。館内では有名歌手のコンサートや落語など数多くのイベントが毎日のように催されていて、江戸川区だけでなく周辺地域における文化の中心と言っても良い施設になっています。そういえば、墨田区、江東区界隈に住んでいた時、この施設で開催される有名人コンサートのチラシが何度となく入ってきたことを思い出しました。文化センターを囲んだ広場、緑地では、幼稚園バスを送り迎えする場所になっていて、幼稚園児が元気なこと元気なこと。

また周辺は、図書館に加え、小学校、中学校、高校まで、教育施設も密集しています。

もう一つ忘れてはいけないのが、この地の楽しさを彩る「新小岩ルミエール商店街」の存在です。

マンションから徒歩9分のところに位置するこの商店街は、全長約400メートルの大型商業集積で、ここを歩けば何でも揃いそう。商店街といえば高齢化、昼間から閉じたシャッターなどを想像するのですが、こちらも本当に元気なんです!お年寄りが集う昔ながらの婦人雑貨のお店だけでなく、若い人向けのパン屋、惣菜のお店、カフェなども賑わっていて、平日の朝からとにかく人人!で賑やかな商店街を形成しています。大型ショッピングセンターがあるのと同じ便利さを実感することと思います。おまけに、この400メートルの商店街はアーケードになっていて、雨に濡れないのがグッドですね♪

マンション10分圏内を見渡すと、自然を散策して癒やされ、文化や教育に寄り添い、便利に楽しくお買い物して、たくさんの人と触れあいながら日々のライフスタイルを満喫できる、そんな素晴らしいロケーションが広がります。

(出典:物件資料)

③癒やしの住空間設計

周辺生活環境の良さに加えて、このマンションの住空間設計が、もう一つ癒やしのスパイスを加えてくれそうです。 1つは、全住戸ハンモック対応であることと、もう1つは親水公園に面した共用ラウンジです。 全住戸にハンモックが標準装備のマンションなんて初めて見ました。

(出典:物件資料)

ハンモックの効用はここでは省きますが、何といっても企画の感度の良さが光ります。通常、分譲マンション事業主は消費者を引き付けようと様々なライフスタイル提案を打ち出してくるのですが、広告では煌びやかに見えて、実際には生活し出すと到底使えないといったことも少なくありません。例えば、「バルコニーを第2のリビングに!」と打ち出し通常より奥行きがあるバルコニーでも、実際に入居してみると、近隣の生活環境がマンションの企画と全くマッチングしていなかったり、近隣住人からの目が気になって、バルコニーでコーヒーを飲むなんて、こっぱずかしくてできなかったりします。 最初、「ハンモック?」と、よくある取ってつけた感のある企画をいぶかしげに思っていたのですが、現地を訪れてみて印象が変わりました。住戸内でハンモックを使用して寝ていても、決して無理した生活にはならなさそうだったからです。まさに親水公園に面した住戸では、周辺の散策や生活を楽しむ人々と同化して等身大の姿でハンモックでの生活を室内で楽しむことができるでしょう。ちなみにハンモックは、リビングの隣の部屋の窓際赤い部分に設置されるようです。

(出典:物件資料)

専用フックを天井に取り付けるため壁の強度も増しているはずです。空間を広々と使いたければハンモックを外せば良いし、休日や1人で自宅で過ごしたり、体調が悪い時などは、親水公園の緑を眺めながら、ハンモックに揺られてゆっくり本を読んだり、音楽を聴いたりなんて、とっても心地よさそうだなと思いました。

もう一つは、共用ラウンジ空間なのですが、こちらも親水公園沿いの1階部分に造られます。

暖炉が設置されるなど、雰囲気がある空間に仕上がりそうで、マンション内でのサードプレイスとして、こちらもゆったり過ごすことができそうです。画像の、この場所がラウンジになる予定です。

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どこの住戸を選ぶか

このマンションは、どの住戸を選べば良いでしょうか。

(出典:物件資料)

以下のような住戸が売り出されています
(2019年6月12日現在)。
A、北角2階、65.52㎡、4,604万円
B1、北3階、64.48㎡、4,543万円
E、西3階、71.02㎡、5,252万円
F2、西3階、70.16㎡、5,151万円
G、東南角、9階、73.71㎡、6,122万円
I、東7階、68.4㎡、5,070万円
J、東2階、70㎡、4,746万円
D、南西角、2階、80.6㎡、5,616万円
H、東2階、61.91㎡、4,037万円

平均坪単価は、240万円前後でしょうか。

個人的な嗜好になりますが、僕だったら日当たりを犠牲にして、親水公園沿いの北向き角住戸、Aタイプの3階、4階あたりを選びたいと思いました。画像のまさにこのあたり。

4,000万円台後半になると思います。ほぼ北向きなので日当たりは望めませんが、角部屋なので窓からたくさんの緑を望めますし、窓が多いので、窓の外が少しばかり緑で覆われて日陰になっても十分な採光を望めると思ったからです。親水公園に面しているので、生活スタイルとして違和感なく住戸内でハンモックが楽しめそうなのもポイントです。環境が良いマンションは角住戸に限りますね。65㎡と手狭な印象は否めませんが。

日当たりを重視する人であれば、南寄りの西向き、東向き住戸になりますが、親水公園に面しているわけではないので、このマンションの良さが少し減退するかなと。できたら70㎡超のゆったりめの住戸を選びたいところです。周辺は明るい環境ですが、西向きは少し気になる要素があります。現状は、文化センターや周辺緑に囲まれ閑静で開放的な環境なのですが、前面の民間駐車場の将来がどうなるかですね。

どうせならここまで敷地にして欲しかったです。  

東向きは、町工場や住宅が密集しているので面白みはありませんが、比較的低層なので日当たりや採光は十分だと思います。

気になった点

モデルルーム訪問時に確認するべき事含めて、気になった点をいくつか。

江戸川区役所の「船堀」への移転問題
20年代半ばにかけて検討中ということでしたが、これはおそらく実現するのでしょうね。このマンションは、駅徒歩14分というハンデがありながら、周辺の自然環境や公共施設が集まった生活利便性が売りです。区役所が移転したときに、図書館、文化センターなど区役所周辺の公共施設の存在も気になるところです。

住戸南西向きに存在する民間駐車場
先ほども書きましたが、個人的には日当たりも良く開放的な西向き住戸を選ぶことは憚られます。将来的に駐車場がマンションにでも取って代わってしまったら目も当てられません。モデルルームでもその辺はある程度の答えを持っていると思うので、確認しておきたいです。安心材料があれば良いのでしょうけど。

間取り、設備、仕様面
間取りは、一般的な田の字型住戸です。

(出典:物件資料)

見たところ、どの住戸も共用廊下側の柱が完全に室内に浸食していて、共用廊下側の洋室は使い勝手が悪い不整形な部屋になっていること。更に、柱形が完全に室内に入ってしまっているので、玄関外のアルコープ空間の余裕が一切無いこと。現代の分譲マンションは寂しいですね。それと、隣住戸との敷居板が背の丈サイズの低いタイプであることですね。

良いところもいくつもあります。最近のトレンドになりつつありますが玄関に小窓が設置されていること。窓が少ない田の字型の中住戸においては嬉しい限りです。玄関の明るさ、通風ともに貢献してくれそうです。また、上記の間取り図には記載がないのですが、別途、最新の間取り表を見たときにはスロップシンクの記載が確認できたので、そこは安心しました。環境が良い自然溢れるマンションのバルコニーにスロップシンクをケチることはありえませんから。住戸内のウォールドアもしっかりとした空間を広げられる物になっていそうでした。

近隣のマンション相場

何度も言いますが、このマンションはトレンドからは外れています。駅遠のマンションであることに加え、近隣では、隣の小岩駅の再開発が進み、駅前にタワマンの計画が立っていること、更に2つ都心寄りの亀戸駅前の「サンストリート跡地」の再開発を野村不動産が請け負っていて、大型商業施設併設の大規模マンションの建築が予定されていること。重ねて言いますが、現在マンション立地付近にある江戸川区役所の移転も実現しそうで、そうなると船堀エリアが盛り上がってきそうな趨勢において、新小岩界隈は、これら周辺トレンドから少し置いて行かれている様相です。ただし、新小岩は総武線快速停車駅で、東京駅まで乗り換えなしで13分で出られるという強みもあります。

近隣、中古物件の売出し相場は以下です。

サンクレイドル新小岩親水公園
駅徒歩18分、築2007年、75.28㎡
3,480万円(@152万円)

ローヤルシティ新小岩
駅徒歩14分、築2004年、64.8㎡
3,590万円(@183万円)

プラウド新小岩親水公園
駅徒歩14分、築2007年、78.08㎡
3,980万円(@168万円)

僕が、先ほど住みたいと思った北向きの角住戸ですが、 65.52㎡、4,800万円(@242万円)を分譲価格として、10年後は、3,400万円(@170万円)と予想してみました。

金利1.2%の固定金利で、フルに借り入れしようとすると、築浅での買い換えは大きく残債割れする心配があります。このマンションは、都心に近いアクセスながら、永住前提に自然環境の良さと生活に便利な楽しいロケーションを楽しむために購入を検討する人にお勧めしたいと思います。

最後に

僕が今住んでいるマンションを購入する際、少なからずこのプレミスト新小岩親水公園も資料請求して検討していましたが、あまりにトレンドから離れていて足が遠くなってしまい決定には至りませんでした。しかしながら、今回訪問して初めて、近隣エリアの住みやすさ、楽しさ、明るさ、背伸びせずに日々癒やされるライフスタイルを描けそうなマンション計画と、非トレンドにもかかわらず珍しく気に入ってしまいました。まさに、自然環境と都心へのアクセスの良さ、生活の利便性を兼ねそろえた東京イーストの特徴を持った良いマンションだと思います♪