今回の分譲済マンション探訪は、江戸川区の船堀で最有力物件だと思っている、「ザ・パークハウス船堀」です。最大手の大規模マンションで駅徒歩3分!鉄板です!

マンション概要

物件概要

ザ・パークハウス船堀
東京都江戸川区船堀3
都営新宿線「船堀」駅徒歩3分
総戸数:13階建て254戸(他に店舗4区面)
専有面積:58.17㎡〜91.08㎡
駐車場:97台
自転車置き場:510台
バイク置き場:9台
ミニバイク置き場:4台
用途地域:近隣商業地域
売主・販売提携:三菱地所レジデンス
売主:東神開発
施工:木内建設
管理会社:三菱地所コミュニティ
(※合人社計画研究所にリプレイスされている情報あり)
施工:2016年9月

ランドスケープ、共用施設

3棟、254戸から成るこの大規模マンションは、全戸南東、南西向きの設定になります。

「ゲートコート」、「アベニューコート」の1階部分は、エントランス、共用施設、駐輪場で占められますが、面白いのは、「アベニューコート」の1階の店舗区分で、駅周辺の街並みと一帯となった建築デザインが施されています。

店舗には、薬局やクリニックが入居し、メディカルモールの様相ですが、住人にとっては利便性が高いと思います。店舗部分の上部、2階の住戸にテラスが設けられているのも分譲マンションでは珍しいですね。「プライベートコート」は、1階からの住戸設定で1階住戸には専用庭も用意されています。

エントランスは2カ所です。

メインの「グランドエントランス」

サブ的な「コーチエントランス」側には、立体駐車場から降りたところに車寄せがあり、マンションの格を感じさせます。

都内の駅前にして自走式駐車場を確保し、月々の管理費抑制にも貢献しています。

主な共用施設は以下です。

中庭(オーナーズガーデン、コミュニティガーデン)
テラスラウンジ
パーティルーム
キッズルーム&コミュニティーサロン
ゲストルーム
シェアリングサービス
(レンタサイクル・宅配レンタカー・工具・スマートカート)

テレワークが旬の今時分だと、「スタディルーム」や「ワークスペース」が欲しかった感じはしますね。

管理費は、専有部分のインターネット使用代込みで(170円/㎡)ですから、かなり抑えられています。70.35㎡住戸で11,970円、修繕積立金は7,040円でした(2020年5月現在)。

主な住戸の設備・仕様

LD床暖房
食器洗い乾燥機
ディスポーザー
浴室ミストサウナ
ローシルエット一体型先トイレ
トイレ手洗い器
キッチン天然石フラット天板
バルコニー奥行き1,800mm
など

その他

通学校
船堀小学校(400m)
松江第一中学校(800m、徒歩10分)

災害リスク
船堀は、荒川、中川に近く、浸水したときの水深リスクは、3m~5m(2階部分まで)とされていますから、私であれば、3階以上の住戸を選ぶと思います。

間取り

3LDKで言うと、狭めの65㎡から、ゆとりのある73㎡住戸までバリエーションがありますが、主な間取りは、大規模マンション特有の田の字型タイプです(画像は70㎡住戸の一例)。

それでも、ほとんどの住戸で、共用廊下側までアウトポール設計にすることで、洋室の使い勝手を向上させ、更にアルコープやクランクインの玄関を設けることで、戸建ライクな造りの演出や、プライバシー性も配慮しています。

このマンションの特徴、良さ

このマンションの良さは、駅徒歩3分の最大手、大規模マンションであること!これに尽きます!

言うまでもありませんが、駅徒歩3分は、交通利便性の高さはもとより、駅前の生活利便施設を庭のように利用できるので、大型商業施設が隣接している環境と同じく、生活利便性も非常に高い環境となります。

もう一つの特徴が、3社での共同開発による大規模プロジェクトである点です。3社のうち「東神開発」は、百貨店「高島屋」のグループ会社で、店舗開発やショッピングセンター運営を得意としています。アベニューコートの1階部分に店舗を入れ、街並みと一体化させたデザインも、その特徴の顕れでしょう。船堀駅からの街並みに溶け込むような1階の店舗部分を擁したマンションデザインは、船堀駅周辺のランドマーク性を十分に発揮しています。

利便性やランドマーク性だけではありません。ほぼ駅前であるにもかかわらず、バス通りである「船堀街道」沿いではないため比較的閑静で、3方接道により周辺開けた環境で日当たりも良く、開放的な住みやすい住環境にあります。落ち着いた生活を送ることができる居住性豊かなマンションでもあるのです。

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このマンションのデメリット

このマンションのデメリットは、南東向きバルコニーの前面にある駐車場です。

何年か先に駐車場が無くなり建物が経てば、南東向き住戸の住環境が崩れてしまうリスクがあります。大きな所はそれくらいでしょうか。

このマンションの新築時の価格とリセール

分譲された頃の相場よりも、コロナショック以前は大きく上がっていました。例えば、70.35㎡、6階の住戸が、今年の1月に6,200万円前後で成約されています。新築時の参考売出価格が5,338万円ですから、入居時から3年ほど住んで、15%強も上昇したことになります。この半年間における周辺の駅近、築浅物件は、坪単価200~230前後での成約が多く、リセールで100%を維持できない物件もあっただけに、この成約はさすがだと思いました。鉄板なる所以です(2020年5月現在)。

3月に以下の2戸が売り出されましたが、タイミングが悪かったですね。コロナショックの局面に入り、まだ成約には至っていません。

南東向き、3階、70.35㎡
5,980万円(新築時参考価格5,098万円)

南東向き、8階、68.03㎡
6,080万円(新築時参考価格5,318万円)

船堀は、新築も築浅も物件数が多いエリアですが、このマンションが中古で5500から6000位で手に入るとすれば、他の新築マンションや中古は厳しいですよね。予算が許せば、希少価値が高いこのマンションを、第一に検討したいです。

※成約価格は、検索サイト「SUUMO」「ホームズ」にて検索した物件を「レインズMarket Information」で確認

※新築時の価格は「イエシルβ版」を参考にしました。会員登録すると、ほぼ全てのマンションの詳細な物件概要に加え、各住戸の相場と新築時の分譲価格が見られます。

イエシルβ版

【公式サイト】
https://www.ieshil.com/

最後に

まもなく江戸川区役所が船堀に移転してくる予定です。コロナショックの影響で2.3年相場は厳しくなるかもしれませんが、将来的には、船堀エリアが更に盛り上がり、このマンションも、地域1番の価値が高い存在でありつづけるのではと思います。

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