東京23区で江戸川区に次いで公園面積が広い足立区のマンションらしく、緑をメインカラーにリリースされた「メイツ東綾瀬」。8月22日(土)から事前案内会が始まると聞いて、現地を訪問してきました。

メイツ東綾瀬 物件概要

メイツ東綾瀬
東京都足立区東綾瀬1
東京メトロ千代田線「綾瀬」駅徒歩9分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
総戸数:79戸
専有面積:58.11㎡~81.39㎡
間取り:1LDK+2S~4LDK
駐車場台数:24台
自転車置き場:158台
バイク置き場:3台
売主:名鉄不動産
販売提携:ビーロット
施工:新日本建設
管理会社:名鉄コミュニティライフ
竣工時期:2022年2月
(2020年9月15日現在)。

立地・アクセス

大手町まで乗り換え無しで20分と好ポジションの綾瀬ですが、昨年、北綾瀬駅の増改築とともにダイヤが改正され、今まで綾瀬始発だった一部の各駅停車が北綾瀬始発に変わりました。平日、通勤時間帯の綾瀬駅始発が減ってしまったおかげで、大手町まで座って快適通勤できるアドバンテージは少なくなりましたが、それでも、綾瀬始発、綾瀬止まりの電車が多いため、綾瀬の便利さは変わりません。

綾瀬から都心へ出る常磐線各駅停車は、当駅始発含め平日の日中でも5分間隔なのですが、千葉寄りの亀有、金町では10分に1本間隔となってしまうため、交通利便性に雲泥の差が生じます。5分間隔だと適当に駅に向かって歩くとしても、間隔が開くほど1本を逃したストレスが大きくなるため、10分だと電車の発着に合わせて行動を計画する負担が生じるからです(私だけでしょうか)。また、北綾瀬についても、日中都心へ向かう電車は10分に1本なのですが、更にうち2本に1本が綾瀬止まりとなってしまうので、まだまだ北綾瀬や亀有、金町と比較して、綾瀬は圧倒的に有利なわけです。

ビッグターミナルの北千住も隣駅なので、イーストエリアにおいて、生活、交通ともに便利な立地と言えます。

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周辺環境の特徴

綾瀬駅の北側は、駅北口からU字型に全長2kmを誇る広大な「東綾瀬公園」の存在が大きいエリアで、公園に寄り添った老若男女、周辺住人の元気な姿を目の当たりにする、活発で明るい街並みが特徴です。

また、駅から一歩入ると、空が抜けた明るく落ち着いた低層の住宅地が広がっているのも住みやすいポイント。

団地をリノベーションした新しい形のシェアハウス「いろどりの杜」が以前話題になっていましたが、総じて、子育て世代から年を重ねても永住できる共存共栄の街であることが、綾瀬周辺エリアの住みやすさだと考えています。

江東5区で気になるハザードマップですが、足立区のホームページ上、近隣は、江戸川と中川が氾濫したときは、1階部分が浸水するリスク、荒川と利根川が氾濫した際は、2階部分までの浸水リスクが想定され、早期立ち退き避難が必要な区域として指定されています。江東5区では、江東区の湾岸エリアや江戸川区の清新町、臨海町など一部の安心なエリアを除いて、どこでも同じ事が言えるのですが、安心して住むためには、2階以上、できたら3階以上が良いと思っています。

メイツ東綾瀬 マンション現地

なんといってもマンションの立地が素晴らしいです!

南、西、北側の3方が接道し、東側が下河原公園に面している開放的なロケーション。

東側の下河原公園

それぞれ接道した先も低層の住宅地のため、抜け感抜群の環境になります。南向きの日当たりも文句なしでしょう。

大きめの公園に面しているので、子育て環境にも適していますし、この地に住む事で明るく生活できること間違い無しですね!

一方で気になった事、大きくは2点ありました。

1つは日々の買い物について。徒歩1分のところに、ファミリーマートとドラッグセイムスがあるので、ちょっとした買い物には利用できますが、まとまった夕飯の買い出しなどは、駅前のイトーヨーカ堂や東急ストアまで10分かけて歩いて行かなければならない事です。

もう一つは、マンションから少し距離はありますが、常磐線の騒音です。

現地に建っていても、電車が通過する音は「まあまあ」しますので、窓を開けて生活をすれば、住戸内が全く静かにはならないでしょう。

以上になりますが、まとめると、立地が非常に良いと思っています。『こんな開かれた開放的な場所に住んでみたい』と思わせてくれるマンションになりそうです!

メイツ東綾瀬 価格は?!周辺相場

22日の事前案内会より予定価格が発表されるようですが、価格を予想するに当たり、1番参考になるのが、近隣で分譲中の「ライオンズ綾瀬グランフォート」です。

予定価格発表時の平均坪単価は270~280万円前後でしたが、「ライオンズ綾瀬」の綾瀬駅徒歩11分に対して、「メイツ東綾瀬」は徒歩9分であることから、当然、平均坪単価はメイツの方が高いはずです。ラインズ綾瀬モデルルームの営業さんの言葉を借りれば、「メイツはかなり高値で土地を落札しているはずなので、坪単価300万円近くまで行くのでは?」とのことでした。

このエリアにおいて駅徒歩10分近くで坪単価300万円はさすがに・・・と思い、290万円くらいを予想してみました。

例えば、HPに掲載されている、67.11㎡の3LDK住戸の中層階で5,887万円。

『綾瀬徒歩10分以内の新築で、日当たりが良い南向きの4階が5,900万円なら』

そんな印象かと・・・。70㎡にすると6,000万円に乗ってしまいますが。

あくまでも予想です。

関連して、近隣売出中の築浅中古物件は以下です。

プラウド綾瀬パサージュ
綾瀬駅徒歩9分
築2013年
南東角、7階、72.43㎡
4,999万円(@228万円)

アトレ綾瀬
綾瀬駅徒歩4分
築2013年
南西角、3階、66.25㎡
3,980万円(@198万円)

環境が良く、駅徒歩9分、メイツと特徴が似た「プラウド」は、大手ブランドと環境良好が特徴であるにもかかわらず、昨年の12月に売り出されてから、まだ成約に至っていません。近隣の中古マンション市場は重たいと感じているのですが、相対的に一戸建ての方が検討されるエリア特性もあるでしょうか。

まだ価格が発表されていないので、リセールなどは言及できませんが、資産性や住み替えを意識するより、永住前提で購入を検討できる人に合ったエリア、マンションだと考えています。

最後に

綾瀬、北綾瀬エリアは、新築分譲が活発ですが、駅近の立地も少なくなってきました。新築を検討する前に、両駅周辺の「駅近の築浅中古物件」も合わせて見ておくことをオススメします。

2020年9月20日追記 モデルルーム訪問しました

「メイツ東綾瀬」モデルルームを訪問してきました(関連記事)。



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