(出典)メイツ東綾瀬 公式HP

「メイツ東綾瀬」のモデルルームを訪問しましたので、共用施設、設備や間取り、予定価格を共有します。

結論から。

間取りや設備面は最低限ですが、立地の良さと求めやすい価格帯で、初めてマンションを購入する若年層にとっては、バランスの良いマンションだと思いました。

このマンションの物件概要や特徴、周辺環境については、前回の現地訪問記事をご覧ください(関連記事)。

ランドスケープ、共用施設、管理

三方接道の角地で、下河原公園に隣接した開放的な立地が、このマンション最大の良さになります。

住戸棟は、東棟、南棟の2棟構成で、敷地の北側に駐車場、自転車置き場、バイク置き場を配置し、歩車分離による安全な動線も確保しています。

(出展:メイツ東綾瀬 公式HP)

ファサートデザインは、ナチュラルなアースカラーをメインに、アクセントとしてグレーを使ったモダンな印象。

界隈の住宅地にこのようなデザインのマンションは少ないので、「お、かっこいいマンション!」と一目置かれるに違いありません。

こんなイメージでしょうか。

アデニウム亀戸Tokyoフロンティア(東京都墨田区)

共用施設としては、ラウンジ、宅配ロッカー、24時間対応ゴミ置き場に加え、レンタサイクル置き場が3台あります。これは嬉しいサービスですね。

ラウンジ(集会スペース)

管理体系は未定でしたが、管理費は㎡あたり186円、修繕積立金は初年度㎡あたり99円を予定しています。

Aタイプ、70.66㎡住戸で、月々の管理費が13,200円、修繕積立金が7,000円、他にインターネット使用料が825円かかります。庶民には優しいランニングコストです。

駐車場は13,000円~16,000円の設定になります。

主な住戸設備・仕様

住戸の設備、仕様については最低限のものでした。

主な設備。

・TES温水式床暖房
・食器洗い乾燥機
・保温浴槽
・ハンズフリーキー

共用廊下側の窓に「ルーバー面格子」が装備されていないのが残念でした。玄関前インターフォンも通話機能だけのものになります。

主な仕様は以下。

・直床二重天井
・天井高2,500mm~2,600mm
・キッチンのみソフトクローズ仕様
・バルコニー奥行き1,800mm
・サッシT-1等級

最低限の設備、仕様は、近隣の分譲が熾烈な中で、少しでも住戸の価格を安く実現するために苦慮した印象を受けました。

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メイツ東綾瀬 価格、間取り

以下、主な間取りと予定価格を共有します(※2020年9/20現在の予定価格)。

南棟

Aタイプ、70.66㎡、3LDK

4階、6,100万円台(@287万円)
8階、6,400万円台(@301万円)

Bタイプ、67.18㎡、2LDK+S

4階、5,400万円台(@268万円)
8階、5,600万円台(@278万円)

Cタイプ、58.11㎡、2LDK

4階、4,600万円台(@264万円)
8階、4,900万円台(@281万円)

Dタイプ、67.11㎡、1LDK+2S

4階、5,200万円台(@258万円)
8階、5,500万円台(@273万円)

Eタイプ、75.85㎡、4LDK

4階、6,700万円台(@294万円)
8階、7,000万円台(@307万円)

東棟

Fタイプ、65.10㎡、2LDK+S

4階、5,200万円台(@266万円)
8階、5,400万円台(@276万円)

Gタイプ、65.10㎡、3LDK

4階、5,200万円台(@266万円)
8階、5,500万円台(@281万円)

Hタイプ、62.46㎡、3LDK

4階、5,100万円台(@272万円)

@=坪単価(1坪=3.305㎡)

平均坪単価は280万円前後でした(4,900万円台は4,950万円として計算)。

同駅最寄りで分譲中、駅徒歩11分の「ライオンズ綾瀬グランフォート」より求めやすい価格設定になっています。

一例です。

メイツ東綾瀬
綾瀬駅徒歩9分
Bタイプ、67.18㎡、2LDK+S
4階、5,400万円台(@268万円)

ライオンズ綾瀬グランフォート
綾瀬駅徒歩11分
F2タイプ、70.14㎡、3LDK
5階、5,700万円台(@270万円)

メイツは、中住戸、中層階あたりで坪単価260万円〜270万円前後と絞っていますし、更に専有面積を抑える事で、グロスでも求めやすく感じます(※両社物件とも予定価格時につき、価格帯は変更になっている場合があります)。

専有面積をライオンズより抑え、設備も最低限にしたことで、坪単価をギリギリまで絞り込み、この価格を実現できていることは評価するべきだと思いました。若年層にも検討しやすく間口を広げているからです。

ただし、ライオンズは、造りも間取りも設備もさすが!と思わせる、「ゼッチマンション」認定の上質レジデンスです。目が肥えた私でも、「これは良い!」と思わせてくれるマンションでした(関連記事)。

冒頭に申し上げたように、メイツは立地の良さと優し目の価格が売りのマンションです。初めてマンションを購入する人にとっては、間取りも設備も比べる対象が賃貸であれば必要十分ですから、若年層にとっては、この立地、この価格で新築が手に入るオススメのマンションと言えます。「メイツ深川住吉」も同じ感想を持っていました(関連記事)。

正直、私は満足できませんが・・・。

もう一つ、65㎡、67㎡の3LDKとして、子供2人をもつ4人家族想定では、収納、空間の広さとも手狭になりますので、そこは覚悟しておいた方が良いです。

参考までに、近隣で売り出されている同条件の中古マンションです。

キャヴィム綾瀬
綾瀬駅徒歩9分
築2012年
南西角、3階、66.09㎡
3,541万円(@177万円)

プラウド綾瀬パサージュ
綾瀬駅徒歩9分
築2013年
南東角、7階、72.43㎡
4,999万円(@228万円)

将来、売却する際のイメージになるでしょう。

「プラウド」くらいの相場で中古が動いていればリセールも悪くありませんが、最大手ブランドが昨年12月から売りだし、5,000万円以下でも決まらない状況が、周辺中古市場の実態です。

また、駅近の物件についても、相場は上がりきっていないため、検討してみる余地があります。

直近の成約例です。

アトレ綾瀬
綾瀬駅徒歩4分
築2013年
南西角、7階、66.25㎡
4,100万円前後(@205万円)

パークホームズ綾瀬ステーションコート
綾瀬駅徒歩4分
築2012年
南、12階、70.14㎡
5,300万円前後(@250万円)

どの住戸を選ぶべきか

私のように、理想の間取りを求めてあれこれ言う人は、そもそも選ぶべきマンションではないと思います。私も選びません。その中でどうしてもと言われれば、Aタイプ一択なのですが、そうなると単価があがり、このマンションへの訴求が弱まります。なおさら買いません。

一般的には、単価が抑えめの3LDK、 B、C、D、F、Gタイプから選ぶ事になると思います。

個別の間取りについては、以下の記事を読んでいただければデメリットが分かると思います。

そもそも一次取得者向けだと思っていますし、全てのデメリットを吟味していたら、どのマンションでも選べませんので、ここでは間取りのあれこれを触れない事にしました。

その上で、少しだけポイントを。

南棟について。南側が低層の住宅地で空が抜けているため、低層階から日当たりは十分に見込めます。4、5階以上であれば、少し先に存在するJR常磐線の高架の上を抜けて眺望も良さそうです。窓を開ければ常磐線の騒音が気になりますが、サッシを閉めて生活する分には問題ないでしょう。

東棟について。目の前が公園のため抜け感はありますが、人の気配や話し声、時間体によって子供の遊び声など、細やかな人であれば気になるかもしれません。電車の騒音については南棟と同じです。中層階以上の日当たりは、午前中の10時くらいまでになりますが、夏場は公園の緑も相まって涼しい環境になると思います。

ちなみに、部屋の表記(S)についてですが、共用廊下側の部屋の窓、開口部から障害物(壁など)までの距離が短く、採光や通風が優れない場合、洋室表記ではなくサービスルーム(S)表記になります。

最後に

千代田線の始発駅徒歩10分以内かつ、住環境が良い立地の良さ、グロスを抑えた求めやすい価格帯によりバランスの良いマンションです。中古よりも絶対に新築がよく、初めてマンションを購入する若年層にはオススメできます。

今後のスケジュールですが、10月11日以降に正式価格発表会があり、その後、登録受付となるようです。詳細はマンションギャラリーでご確認ください。



公式資料では、たくさんの写真や細かい仕様が掲載されています。ブログだけでなく資料を見た方がよりイメージが沸くはずです。

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